Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 2 septembre 2008), que la SCI G & P (la SCI), propriétaire de lots de copropriété dans lesquels est exploitée une discothèque, alléguant que la clause du règlement de copropriété mettant à sa charge la surprime d'assurance de l'immeuble était illégale pour être contraire aux articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Comtes de Savoie à Chambéry (le syndicat) pour la voir déclarer non écrite ;
Sur le premier moyen :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1° / que les surprimes, consécutives à l'exercice de certaines activités dans une partie privative, doivent être supportées par le copropriétaire concerné ; que les juges du fond qui ont jugé qu'une clause mettant à la charge du copropriétaire le surcoût causé à la copropriété par une surprime d'assurance liée à l'activité de son locataire dans son lot privatif devait être réputée non écrite au motif que le paiement des primes d'assurance constituait une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes alors que la surprime, parfaitement distinguable de la prime d'assurance de l'immeuble, correspondait à la garantie spécifique du risque induit par l'activité de discothèque exercée par le locataire d'un copropriétaire dans son lot privatif, en soumettant une telle clause aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, a violé l'article susvisé par fausse application ;
2° / que le copropriétaire responsable d'une aggravation du risque, doit assumer le coût d'une telle aggravation subie par la collectivité ; que les juges du fond qui ont constaté que l'activité de discothèque était exercée par le locataire de la SCI G & P, et qui ont admis que tout copropriétaire qui de son fait a contribué à l'aggravation du risque conduisant à la surprime d'assurance, devait en assumer le coût, mais qui ont refusé de juger justifié le fait que la SCI G & P doive assumer la charge de la surprime d'assurance liée à l'activité irrégulière exercée par son locataire dans son lot, n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1147 du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° / que par ces mêmes motifs, les juges du fond qui ont dénaturé les termes de l'article 11 du règlement de copropriété, ont violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'assurance souscrite par le syndicat visait à garantir l'ensemble de l'immeuble et portait aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturation, que le paiement des primes constituait une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes et qu'il résultait des dispositions combinées des articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1968 que la clause du règlement de copropriété qui avait pour effet de faire supporter la surprime par le copropriétaire qui en était responsable devait être réputée non écrite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Comtes de Savoie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société G & P et celle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Comtes de Savoie ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Comtes de Savoie
PREMIER MOYEN DE CASSATION (principal)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré non écrite la clause figurant à l'article 11 du règlement de copropriété selon laquelle toute surprime est à la charge personnelle de celui des copropriétaires qui en est la cause et d'avoir en conséquence débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes visant à obtenir paiement des surprimes d'assurance pour les années 2003, 2004 et les années suivantes, sauf à voir imputer à la S. C. I. G & P la part qui doit lui revenir en vertu de l'article 10 second alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ;
AUX MOTIFS propres QUE l'assurance souscrite par le Syndicat des copropriétaires auprès de la société ACE Europe vise à garantir l'immeuble situé 18 avenue des Ducs de Savoie pour une surface de 20. 820 m2 dont 470 m2 occupés par une discothèque ; que selon un courrier du syndic du 31 août 2004, la surface de 20. 820 m2 correspond à la totalité de l'immeuble, y compris le « bloc garage », la galerie commerciale avec la discothèque et le « bloc habitation et bureau SNCF » ; que le contrat d'assurance porte donc de façon indivise, aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives de la copropriété ; que le paiement des primes d'assurance constitue à ce titre une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes ; qu'il résulte des dispositions combinées des articles 5, 10 alinéa second et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que la clause du règlement de copropriété qui a pour effet de faire supporter la surprime d'assurance par le copropriétaire qui en est responsable doit donc être réputée non écrite ; qu'il est indifférent que l'activité de discothèque exercée par le locataire de la S. C. I. G & P puisse présenter un caractère irrégulier, puisque la seule sanction qui pourrait en résulter est prévue par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ET AUX MOTIFS adoptés QUE l'article 8 du règlement de copropriété du 10 juillet 1979 concernant l'énumération et la répartition des charges communes prévoit que figurent parmi les « charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes » notamment : « a) toutes les charges qui sont communes à l'ensemble des copropriétaires sans exception, c'est-à-dire … les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat, notamment les honoraires du syndic, les primes d'assurance, les impôts communs » ; que l'article 11 sur les « risques à courir » prévoit dans son alinéa 3 que : « les primes de ces assurances seront comprises dans les charges communes et réparties comme il est dit au titre énumération et répartition des charges communes » ; et que « toute surprime est à la charge personnelle de celui des copropriétaires qui en est la cause » ; que le Syndicat des copropriétaires se fonde sur cet article 11 alinéa 3 pour réclamer le paiement par la S. C. I. G & P de la surprime d'assurance payée du fait de l'exploitation d'une discothèque dans les locaux commerciaux dont cette société est propriétaire ; que c'est ce même article que la S. C. I. G & P estime contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cet article 10 prévoit que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; que l'article 5 stipule que « la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs des dites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » ; que le principe édicté par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revient donc à faire payer les primes d'assurance, y compris les surprimes, en fonctions des « tantièmes » de copropriété ; que l'article 10 étant une disposition légale d'ordre public, on ne peut en principe pas déroger à cette règle ; que la jurisprudence admet cependant la licéïté de la clause mettant à la charge des copropriétaires responsables l'aggravation des charges provenant de leur fait, étant cependant précisé que cette clause ne peut recevoir application que dans le cadre des règles générale de la responsabilité civile, ce qui signifie que le comportement du copropriétaire doit être fautif et que l'existence de la faute relève, non pas de l'appréciation de l'assemblée générale des copropriétaires, mais de celles des tribunaux ; qu'en l'espèce, la clause litigieuse ne limite pas l'imputation des charges supplémentaires du « fait » du copropriétaire ; qu'il s'agit d'une clause plus générale destinée à faire échapper « toute surprime » à la règle de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que selon cette disposition du règlement de copropriété, dès lors qu'il y a surprime, le copropriétaire qui en est à l'origine doit la payer dans son intégralité, sans qu'il y ait lieu de s'interroger sur son comportement ; que l'on ne se trouve donc pas dans le cadre fixé par la jurisprudence rappelée ci-dessus ; que la clause litigieuse, qui écarte pour toute surprime l'application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, viole les dispositions d'ordre public de cet article ; qu'elle apparaît donc illicite et sera déclarée non écrite ;
ALORS, d'une part, à titre principal, QUE les surprimes, consécutives à l'exercice de certaines activités dans une partie privative, doivent être supportées par le copropriétaire concerné ; que les juges du fond qui ont jugé qu'une clause mettant à la charge du copropriétaire le surcoût causé à la copropriété par une surprime d'assurance liée à l'activité de son locataire dans son lot privatif devait être réputée non écrite au motif que le paiement des primes d'assurance constituait une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes alors que la surprime, parfaitement distinguable de la prime d'assurance de l'immeuble, correspondait à la garantie spécifique du risque induit par l'activité de discothèque exercée par le locataire d'un copropriétaire dans son lot privatif, en soumettant une telle clause aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, a violé l'article susvisé par fausse application ;
ALORS, d'autre part, à titre subsidiaire et en tout état de cause, QUE le copropriétaire responsable d'une aggravation du risque, doit assumer le coût d'une telle aggravation subie par la collectivité ; que les juges du fond qui ont constaté que l'activité de discothèque était exercée par le locataire de la S. C. I. G & P, et qui ont admis que tout copropriétaire qui de son fait a contribué à l'aggravation du risque conduisant à la surprime d'assurance, devait en assumer le coût, mais qui ont refusé de juger justifié le fait que la S. C. I. G & P doive assumer la charge de la surprime d'assurance liée à l'activité irrégulière exercée par son locataire dans son lot, n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1147 du Code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS, enfin, à titre subsidiaire et en tout état de cause, QUE par ces mêmes motifs, les juges du fond qui ont dénaturé les termes de l'article 11 du règlement de copropriété, ont violé l'article 1134 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré non écrite la clause figurant à l'article 11 du règlement de copropriété selon laquelle toute surprime est à la charge personnelle de celui des copropriétaires qui en est la cause et d'avoir en conséquence débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes visant à obtenir paiement des surprimes d'assurance pour les années 2003, 2004 et les années suivantes, sauf à voir imputer à la S. C. I. G & P la part qui doit lui revenir en vertu de l'article 10 second alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ;
AUX MOTIFS propres QUE les premiers juges ont considéré à juste titre que le syndicat ne rapportait pas la preuve de l'engagement prétendu du gérant de la S. C. I. G & P de prendre en charge les surprimes d'assurance ;
ET AUX MOTIFS adoptés QUE le Syndicat des copropriétaires affirme que M. X... s'était engagé lors du Conseil syndical du 3 septembre 2004 à prendre en charge le coût de la surprime ; que ce conseil syndical n'a fait l'objet d'aucun compte rendu écrit ; que par ailleurs, le procès verbal de l'assemblée générale ordinaire du 20 octobre 2004 mentionne dans sa page 3 : « M. X... s'étant engagé devant le Conseil Syndical à régler cette surprimes », cette simple mention n'est pas un élément de preuve suffisant ; qu'enfin, les attestations produites aux débats n'ont pas non plus de valeur probante : que trois des copropriétaires ayant rédigé ces attestations, M. Z..., Mme A... et M. Y... font état des propos tenus, non pas devant le Conseil syndical, mais lors des assemblées générales ordinaires de 2003 et 2004 ; qu'ils relatent des faits inexacts, puisqu'ils prétendent que M. X... s'est engagé, lors de ces assemblées, à régler l'ensemble des charges dues au titre de son activité professionnelle, alors que le procès verbal de l'assemblée générale du 3 novembre 2003 fait état de la « protestation du représentant de la S. C. I. » à l'évocation de l'affectation du dépassement de la prime aux propriétaires des murs de la discothèque, et que le procès verbal de l'assemblée générale du 20 octobre 2004 précise : « M. X... a contesté cette surprime » ; qu'un autre copropriétaire, M. B..., précise, lui, l'engagement pris par M. X... devant le Conseil syndical du 3 septembre 2004, mais rien ne démontre que les propos de M. X..., à supposer qu'ils aient été réels, (ce que ne prouvent pas les autres éléments du dossier), consistaient en un véritable engagement de payer les surprimes ; qu'enfin, si l'attestation de M. C..., agent d'assurance, en date du 20 décembre 2005, prouve que, le 3 septembre 2004, au moment de la réunion du conseil syndical, Mme Muraton, syndic de la copropriété et M. X... ont eu une communication téléphonique avec cette personne sur le montant de la surprime d'assurance liée à l'exploitation de la discothèque « Le cocktail », ce document ne permet par contre en aucune façon de confirmer l'intention ferme de M. X... de faire payer par la S. C. I. G & P ladite surprime ; que le moyen tiré de l'existence de l'engagement unilatéral allégué à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires n'est par conséquent pas fondé ;
ALORS, d'une part, QUE le procès verbal fait foi jusqu'à preuve contraire des constatations qu'il opère ; que les juges du fond qui ont constaté que le procès verbal de l'assemblée générale ordinaire du 20 octobre 2004 mentionnait dans sa page 3 : « M. X... s'étant engagé devant le Conseil Syndical à régler cette surprime », alors que le Syndicat avait souligné que ce procès verbal n'avait été l'objet d'aucune contestation de la part de M. X..., et qui ont néanmoins cru pouvoir juger que « cette simple mention n'est pas un élément de preuve suffisant », a violé l'article 1341 du Code civil ;
ET ALORS, d'autre part, QUE par ces motifs et pour les mêmes raisons, les juges du fond qui ont jugé que la production de ce procès verbal ne permettait pas d'établir l'engagement de M. X..., ont violé l'article 1315 du même code.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré non écrite la clause figurant à l'article 11 du règlement de copropriété selon laquelle toute surprime est à la charge personnelle de celui des copropriétaires qui en est la cause et d'avoir en conséquence débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes visant à obtenir paiement des surprimes d'assurance pour les années 2003, 2004 et les années suivantes, sauf à voir imputer à la S. C. I. G & P la part qui doit lui revenir en vertu de l'article 10 second alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ;
AUX MOTIFS QUE les premiers juges ont décidé à tort que l'approbation des comptes des exercices 2002 / 2003 et 2003 / 2004, aux termes desquelles la S. C. I. était débitrice au titre des surprimes d'une somme totale de 14. 068, 82 euros, devait conduire à la débouter de sa contestation des demandes du syndicat visant au paiement de cette somme puisque tout copropriétaire victime d'une erreur affectant les comptes est en droit de la faire rectifier ;
ALORS QUE les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du Syndic ; que la Cour d'appel, infirmative de ce chef, qui, au mépris du caractère générale et absolue de la solution préconisée par les dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, a cru pouvoir admettre la demande de remboursement des sommes dues par la S. C. I. au titre des exercices 2002 / 2003 et 2003 / 2004, alors qu'il résultait des assemblées du 3 novembre 2003 et du 20 octobre 2004, que la copropriété avait mis à la charge de la S. C. I. la surprime d'assurance litigieuse, a violé l'article susvisé.
