Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Février 2025
GROSSE :
Le 25 avril 2025
à Me Stéphane GALLO
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EXPEDITION :
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N° RG 25/00480 - N° Portalis DBW3-W-B7J-56RI
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Madame [T] [B]
née le 22 Décembre 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
non comparante
Monsieur [K] [B]
né le 05 Mars 1984 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
non comparant
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous signature privée en date du 21 février 2014, la SA ERILIA a consenti à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B], un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2].
Le montant du loyer mensuel conventionné a été initialement fixé à 338,38 euros et 69,78 euros de provision sur charges.
Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SA ERILIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 octobre 2023 à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] pour la somme principale de 936,56 euros.
La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 23 octobre 2023.
Par exploit de commissaire de justice du 20 décembre 2024, dénoncé le 23 décembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA ERILIA a fait assigner Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 27 février 2025 aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux, soit à la date du 20 octobre 2023,Condamner solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] à régler la somme provisionnelle de 3.026,43 euros, selon décompte actualisé au 31 octobre 2023, à parfaire au jour de l’audience,Dire que Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] ne peuvent prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu’ils n’ont pas repris le règlement intégral du loyer courant,Dire que Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] ne peuvent prétendre à aucun délai de paiement de leur dette locative dès lors qu’ils n’ont pas repris le règlement du loyer courant et qu’ils ne justifient pas être en mesure de régler leur dette locative,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Autoriser le propriétaire à faire constater l’état des lieux par huissier qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,Ordonner la suppression des délais de grâce prévue aux articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,Condamner solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués pour ce logement social, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire,Dire et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étend le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir,Condamner solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] à payer à la société ERILIA la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été retenue et entendue à l’audience du 27 février 2025.
La SA ERILIA, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son assignation.
Une note en délibéré a été autorisée pour fournir un décompte actualisé.
Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] bien que cités à étude, ne sont ni comparants, ni représentés.
La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
I. Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la société ERILIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.
II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 6-6, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 20 octobre 2023 pour un arriéré locatif de 936,56 euros
Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 20 décembre 2023.
Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Il résulte du décompte locatif actualisé au 27 février 2025 que Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] sont débiteurs, au jour de l’audience, de la somme de 4.547,31 euros.
Absent des débats, Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] n’élèvent de fait aucune contestation.
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] à payer à la société ERILIA la somme de 4.547,31 euros à titre provisionnel arrêtée au 27 février 2025.
Sur l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] seront redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.
Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 474,08 euros à compter du 21 décembre 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.
Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] n’ont pas comparu et ne demandent pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.
De surcroit, en l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, le tribunal ne peut accorder de délais de paiement.
En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
III. Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance de référé, dont le coût du commandement de payer.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ERILIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] seront condamnés pour un montant de 100 euros chacun.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,
DECLARONS la SA ERILIA recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 décembre 2023 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d'habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SA ERILIA pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA la somme de 4.547,31 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 27 février 2025 ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 474,08 euros à compter du 21 décembre 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [T] [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [B] à payer à la SA ERILIA la somme de cent euros (100 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [T] [B] à payer à la SA ERILIA la somme de cent euros (100 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION
