Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08456 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDTBL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2021 -Juge des contentieux de la protection de LAGNY SUR MARNE - RG n° 11-20-876
APPELANTE
S.A.S.U. COEUR DE VILLE INVESTMENT II
RCS de BORDEAUX sous le numéro 824 171 573
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Céline NETTHAVONGS de l'AARPI RABIER & NETHAVONGS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1075
INTIMEE
Madame [S] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 13 juillet 2021, remise à personne.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juillet 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 1er juillet 2015, M. [G] [O] a donné à bail à Mme [S] [V] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1].
Des loyers étant demeurés impayés, la SASU Coeur de ville investment II, devenue propriétaire des lieux par acte de vente notarié du 20 décembre 2017, a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 janvier 2020.
Par acte d'huissier de justice du 22 juin 2020, elle a fait assigner Mme [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne en résiliation du contrat de bail, expulsion et condamnation au paiement de la dette locative.
Mme [S] [V] a comparu et reconnu le montant de la dette locative, mais demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux par l'octroi de délais de paiement.
Par jugement contradictoire entrepris du 21 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué :
DÉCLARE IRRECEVABLE l'action formée par la SASU Coeur de ville investment Il à l'encontre de Mme [S] [V] faute de qualité à agir ;
DÉBOUTE la SASU Coeur de ville investment II de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SASU Coeur de ville investment II aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 2 mai 2021 par la S.A.S.U. Coeur de ville investment II
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 juillet 2021 par lesquelles la SASU Coeur de ville investment II demande à la cour de :
DIRE ET JUGER l'appel interjeté par la SASU Coeur de ville investment II recevable et bien fondé.
REFORMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Lagny-sur-Marne le 21 janvier 2021 en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 1er juillet 2015.
Subsidiairement, ORDONNER la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1728, 1217, 1229 et 1741 du code civil et de l'article 7-1 de la Loi du 6 juillet 1989.
ORDONNER l'expulsion de Mme [S] [V] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est des lieux dont s'agit.
DIRE que l'expulsion à intervenir sera exécutée aux frais, risques et périls du défendeur.
FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant majoré des charges et révisable selon les dispositions conventionnelles.
CONDAMNER Mme [S] [V] au paiement de celle-ci jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés.
DIRE ET JUGER que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
CONDAMNER Mme [S] [V] à payer à la SASU Coeur de ville investment II la somme de 7.565 euros, loyer du mois d'avril 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à courir à compter du 22 juin 2020 et jusqu'à parfait paiement, avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil
CONDAMNER Mme [S] [V] à payer à la SASU Coeur de ville investment II la somme de 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Mme [S] [V] aux entiers dépens tant de première instance, lesquels incluront les frais de signification du commandement de payer du 28 janvier 2020, que d'appel dont distraction, pour ceux d'appel, au profit de Maître Céline Netthavongs, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [S] [V] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées le 13 juillet 2021, à personne.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.
En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.
Sur la recevabilité de l'action
Le premier juge a déclaré l'action de la société Coeur de ville investment II irrecevable aux motifs que cette société ne démontre pas sa qualité de bailleresse, ni qu'elle a informé la locataire du changement de bailleur et qu'aucun avenant au contrat de bail n'est produit , de sorte qu'elle n'a pas qualité à agir en résolution d'un bail auquel elle n'est pas partie.
Selon l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs , "En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire".
Aucune sanction et aucun délai n'ont été prévus par le législateur pour l'accomplissement de cette obligation ; l'information sur le changement de propriétaire peut intervenir à l'occasion de la délivrance d'un congé, dès lors du moins que les exigences du dernier alinéa de l'article 3 sont respectées (Civ 3, 5 avril 2006 pourvoi n° 05-10.218 Bull. 2006, III, n° 93 ).
La société produit, comme devant le premier juge, l'acte notarié du 20 décembre 2017, par lequel elle a acquis de M. [G] [O] le bien litigieux, et qui mentionne expressément que l'acquéreur, propriétaire du bien à partir du jour de l'acte aura droit à la perception des loyers dès le même jour.
Par courrier du 2 janvier 2018, reçu en main propre et contresigné par la locataire avec la mention manuscrite « reçu ce jour en main propre le 22 janvier 2018 », Mme [V] a reçu notification du changement de bailleur, en des termes parfaitement explicites, ainsi que de l'obligation d'adresser les loyers à l'agence Guy Hoquet. L'authenticité de ce document n'est pas contestée et la signature de Mme [S] [V] est d'ailleurs exactement la même que celle qui figure sur le bail.
La société produit également la copie d'un courriel adressé en octobre 2018 par la locataire au service de gestion de l'agence Guy Hoquet, s'excusant du retard pour le paiement de loyers ce qui confirme qu'elle était parfaitement au courant de ses interlocuteurs.
Il résulte de ces éléments que les dispositions légales précitées ont été respectées, la signature d'un nouveau bail par l'acquéreur du bien n'étant pas exigée, et que la société Coeur de ville investment II, qui est venue aux droits de M. [G] [O], ce dont la locataire a eu connaissance, est recevable à agir, le jugement étant infirmé sur ce point.
Sur la résiliation du bail et l'indemnité d'occupation
Il résulte de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail ne crée entre les parties que des droits personnels, de sorte que le nouveau propriétaire ne peut pas agir contre le preneur pour des manquements antérieurs au bail sauf si les infractions au bail se sont prolongées après son entrée en jouissance.
Par ailleurs, en l'absence de clause de subrogation expresse, l'acquéreur ne peut poursuivre contre le locataire le paiement de loyers impayés antérieurs à son acquisition.
En l'espèce, par commandement de payer du 28 janvier 2020 visant la clause résolutoire du bail, la société Coeur de ville investment II a mis en demeure la locataire de régler la somme en principal de 5.639 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 1er janvier 2020, étant relevé que cette somme est constituée de loyers et de charges postérieurs à la date d'acquisition de l'immeuble.
Cette dette n'a d'ailleurs pas été contestée par la locataire devant le premier juge ; il résulte des pièces produites que les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai de 2 mois (Mme [V] ayant effectué seulement 3 versements de 250 euros chacun pendant ces deux mois) la clause résolutoire est acquise et la résiliation du bail doit être constatée au 28 mars 2020.
Il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de condamner Mme [S] [V] à payer à la société Coeur de ville investment II , à compter du 29 mars 2020, une indemnité égale au montant du loyer et des charges mensuels qui auraient été contractuellement dus si le bail s'était poursuivi ,conformément à la demande de la société Coeur de ville investment II, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux.
L'expulsion de Mme [S] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux étant régi par les dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du même code.
Sur la dette locative
Il résulte du décompte produit par la société Coeur de ville investment II , qui commence au 1er janvier 2018 et est arrêté au 19 avril 2021, échéance de ce mois incluse, que Mme [S] [V] reste lui devoir à cette date la somme totale de 7.565 euros (déduction faite de frais administratifs et de rappel) ; ce décompte n'est pas contesté puisque l'intimée ne comparait pas et ne fait en tout état de cause pas état de versements qui n'auraient pas été pris en compte.
Mme [S] [V] sera donc condamnée à payer cette somme à la société Coeur de ville investment II.
Cette créance portera intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation du 22 juin 2020, en application de l'article 1231-6 du code civil.
En outre, conformément à la demande formée par la société et aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront également intérêt.
À toutes fins utiles en l'absence de tout élément relatif à la situation personnelle, familiale et financière de Mme [S] [V] il n'y a pas lieu à délais de paiement ni, en conséquence, à suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision justifie d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Coeur de ville investment II aux dépens de première instance ; les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de Mme [S] [V], en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 28 janvier 2020.
S'agissant des frais de procédure, il est équitable d'allouer à la société Coeur de ville investment II une indemnité de procédure de 500 euros au titre de la première instance et de 500 euros au titre de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau,
Déclare recevable l'action de la société Coeur de ville investment II ;
Condamne Mme [S] [V] aux dépens de première instance en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 28 janvier 2020, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne Mme [S] [V] à payer à la société Coeur de ville investment II la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,
Et y ajoutant,
Constate la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2015 et portant sur le logement situé au [Adresse 1], à la date du 28 mars 2020.
Dit qu'à défaut pour Mme [S] [V] d'avoir spontanément libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, la société Coeur de ville investment II sera autorisé à procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux ;
Condamne Mme [S] [V] à payer à la société Coeur de ville investment II une indemnité d'occupation au titre de l'occupation de ce logement à compter du 29 mars 2020, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d'un procès-verbal d'expulsion,
Condamne Mme [S] [V] à payer à la société Coeur de ville investment II la somme totale de 7.565 euros arrêtée au 19 avril 2021, échéance de ce mois incluse, à titre de loyers, charges et indemnités d'occupation ;
Dit que cette créance portera intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation du 22 juin 2020 en application de l'article 1231-6 du code civil.
Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
Condamne Mme [S] [V] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne Mme [S] [V] à payer à la société Coeur de ville investment II la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
La greffière Le président
