Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/00456

Minute N° N° RG 24/00456 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H4NT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX JURIDICTION DES RÉFÉRÉS ORDONNANCE DU 18 DECEMBRE 2024 DEMANDEUR : Commune [Localité 7] Collectivité territoriale, personne morale de droit public. Immatriculée sous le numéro SIREN 200 058 162. Représentée par son maire dûment habilité à cet effet par délibération du Conseil municipal du 28 mai 2024. Domicilié en cette qualité à la mairie dont l’adresse est la suivante : [Adresse 4] - [Localité 2] représentée par Me Jean-jérôme TOUZE, avocat au barreau de l’EURE DÉFENDEUR : Monsieur [K] [U] Enseigne CLASSIQUE CARROSS ERIE Immatriculée sous le numéro 510 560 782 auprès du registre des métiers de l’Eure Demeurant11 [Adresse 12] - [Localité 3] Non comparant, non représentant PRÉSIDENT : François BERNARD GREFFIER : Madame Christelle HENRY, DÉBATS : en audience publique du 13 novembre 2024 ORDONNANCE : - réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort, - mise à disposition au greffe le 18 décembre 2024 - signée par M. François BERNARD, premier vice-président et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier lors de la mise à disposition de la décision au greffe. Copie exécutoire le : Copie le : ************** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 12 novembre 2021, la COMMUNE DE [Localité 9] a consenti à M. [K] [U], entrepreneur individuel exerçant sous l'enseigne CLASSIQUE CAROSSERIE, un bail commercial pour des locaux situés à [Localité 8] [Adresse 6] [Localité 10][Adresse 1]), lieu-dit la grille de [Localité 11], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros, hors taxes et hors charges, soit 600 TTC, payable mensuellement d’avance. Suite à des impayés de loyers, par acte du 24 janvier 2024, la COMMUNE DE [Localité 9] a fait délivrer à [K] [U] un commandement de payer la somme de 13860,50 euros au titre des loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail. Invoquant que ce commandement était resté sans effet, par acte du 21 octobre 2024, la COMMUNE DE MESNIL EN OUCHE a fait assigner [K] [U] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir : -constater l’acquisition de la clause résolutoire au 24 février 2024 ; -ordonner l’expulsion de [K] [U] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; -assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ; -dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; -condamner [K] [U] à lui payer la somme de 14 250,41 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés ; -condamner [K] [U] à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale de 900 euros par mois ; -dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel nommé ILC, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ; -condamner [K] [U] à lui payer la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer ainsi que le coût de l’état des créanciers inscrits, sollicité pour les besoins de la présente procédure et le coût de la notification de l’assignation à ces créanciers. À l’audience du 13 novembre 2024, M. [K] [U] n'a pas comparu ni ne s’est fait représenter. MOTIFS DE LA DECISION Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la demande d’expulsion L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner en référés toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un bail. L'article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai En l'espèce, il ressort des documents produits et notamment du contrat de bail commercial du 12 novembre 2021 et du décompte produit qu’à la date de délivrance du commandement de payer du 24 janvier 2024, Monsieur [K] [U] était bien redevable en exécution du bail d'une somme de 13860 € ( au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2023 ). Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou à défaut de l'exécution de l'une ou de l'autre des clauses et conditions du présent bail , ou encore d'inexécution des obligations imposées au preneur par la loi et les règlements et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter resté sans effet, le présent bail serait résilié de plein droit. Il est établi que le preneur à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations ne s'est pas acquitté de la somme due dans le délai d'un mois. Il convient de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire acquise au 24 février 2024. La clause résolutoire étant acquise, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur d'expulsion du preneur avec au besoin le concours de la force publique sans nécessité toutefois d’assortir cette mesure d’une astreinte. Sur la demande de paiement provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation L'article 835 al 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier pour l'arriéré des loyers et charges, et postérieurement à la date de résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, au titre d'une indemnité d'occupation, le preneur n'étant plus tenu d'un loyer. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Au vu de décompte produit de la SGC de [Localité 5] du 3 octobre 2014 qui tient compte des versements partiels opérés par le preneur, la demande en paiement provisionnelle est justifiée à hauteur de la somme de 14250,41 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 3 octobre 2024. Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation. Aussi, Monsieur [K] [U] sera en outre tenu à une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2024 puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer TTC augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 600 €, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur, étant rappelé que l’indemnité d’occupation présente une nature mixte , indemnitaire et compensatoire, qu’elle constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité et qu’elle doit être donc fixée à une somme au moins équivalente à celle contractuellement due par le locataire. Il sera en effet dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du bailleur tendant à ce que cette indemnité soit fixée sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 % conformément à la clause prévue au bail, laquelle s’analyse en une clause pénale. Il convient en effet de rappeler que si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur du juge du fond, c’est à la condition que leur avantage ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier. Or les sommes ici en jeu sont de nature à procurer un avantage disproportionné pour le bailleur, excédant notablement le montant du préjudice subi. Il sera dit, si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, que l’indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel nommé ILC, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire Sur les demandes accessoires Monsieur [K] [U] , qui succombe, sera tenu aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024, et condamné, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la commune du [Localité 9] la somme de 800 euros. La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 février 2024; CONDAMNE Monsieur [K] [U] à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ; REJETTE la demande d’astreinte ; CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à la commune du [Localité 9] , à titre provisionnel : - la somme de 14250,41 euros au titre des loyers et charges impayées ( décompte du 3 octobre 2024) ; - à compter du 1er novembre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer TTC augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 600 € et jusqu’à la date de libération effective des lieux ; DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande du bailleur tendant à ce que cette indemnité soit fixée sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %. DIT que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, que l’indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel nommé ILC, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ; DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à la commune du [Localité 9] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [K] [U] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024. RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; Le greffier Le Président Aurélie HUGONNIER François BERNARD