Cour de cassation, 20 octobre 2009. 08-20.082

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier et le second moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que les paiements partiels constatés par le notaire de M. X... étaient équivoques quant à leur objet, qu'il n'était pas contesté que M. X... n'avait pas levé l'option dans les formes et à la date convenues ni postérieurement et que rien ne démontrait que le vendeur aurait dispensé M. X... d'avoir à formaliser sa levée d'option, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la vente de la parcelle cadastrée n° 243 ne s'était jamais formée entre les consorts Y... C... et les consorts X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer aux consorts Marie et Anne-Marie Y... C..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat des consorts X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande tendant à voir dire parfaite entre les parties la vente de la parcelle de terre détachée de l'habitation Bonneville à Sainte Marie, d'une superficie d'un hectare, cadastrée section K n° 243 ; AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : « la renonciation au délai d'option contenu dans une promesse unilatérale de vente peut se déduire de l'acceptation sans réserve par le promettant de paiements fractionnés du prix stipulé effectués au-delà du délai initialement convenu pour l'option ; qu'à cette fin, les consorts X... produisent aux débats des reçus émanant de l'étude notariale Z... D..., établissant des paiements d'un montant total de 39. 370 francs décomposés comme suit : 770 francs le 22 novembre 1976, 1. 000 francs le 13 juin 1977, 1. 600 francs le 11 juillet 1977, 600 francs le 17 août 1977, 550 francs le 27 janvier 1978, 5. 000 francs le 25 juin 1979, 3. 000 francs le 26 novembre 1979, 4. 000 francs le 16 janvier 1980, 2. 500 francs le 13 octobre 1980, 2. 000 francs le 6 novembre 1980, 2. 000 francs le 19 janvier 1981, 1. 500 francs le 19 mai 1981, 5. 000 francs le 9 septembre 1981, 2. 000 francs le 26 novembre 1981, 1. 500 francs le 19 février 1982, 3. 000 francs le 26 avril 1982, 2. 000 francs le 2 août 1982, 1. 000 francs le 28 octobre 1982, 350 francs le 7 juin 1983 ; que ces reçus indiquent que les paiements sont effectués pour « une acquisition à Trinité Bonneville », frais acquisition à Bonneville », « complément prix de vente acquisition Bonneville », « règlement des frais d'acquisition des consorts X... en date des 2 et 21 octobre 1974 », « complément de prix de vente pour Raoul de Y... C... à valoir sur frais de vente », et / ou « en vue d'une acquisition de Monsieur Raoul de Y... C... à Sainte Marie, habitation Bonneville » ; que par ailleurs, il n'est pas contesté que Monsieur. X... a occupé et exploité la parcelle en cause après la promesse ; que dès lors, il peut être considéré que Monsieur Raoul de Y... C... a renoncé au délai imposé à Monsieur X... pour lever l'option ; que cependant, cela ne peut suffire à établir le bien-fondé de la demande des consorts X... ; qu'en effet, les consorts X... doivent démontrer que leur auteur a respecté les autres termes de la promesse stipulée, à savoir le fait d'avoir régulièrement levé l'option et d'avoir payé le prix ; que le fait pour le promettant de renoncer au délai conféré au bénéficiaire pour lever l'option ne fait pas perdre à la promesse son caractère unilatéral ; que s'agissant des paiements partiels, ceux reçus par le notaire antérieurement à la date de la promesse ne peuvent par hypothèse avoir été effectués en vue de la réalisation de celle-ci, sauf à démontrer, ce qui n'est même pas soutenu en l'espèce, que les fonds, initialement versés pour une autre fin, ont été, après la promesse, réaffectés au paiement du prix de la parcelle promise ; que cela permet d'exclure tous les paiements de 1977 et 1978 ; que d'ailleurs, il résulte des écritures et des pièces versées aux débats par la SCP Z... D..., lesquelles sont restées sans réponse des consorts X..., que Monsieur X... a acquis de Monsieur Raoul de Y... C... les 2 et 14 février 1978 une parcelle de terre située à Sainte Marie « habitation Bonneville, section K 323 » ; que les remises de fonds reçus entre 1977 et jusqu'en février 1978 sous le vocable « acquisition à Bonneville » correspondent à cette acquisition ; que pendant le délai d'option, seul un paiement de 5. 000 francs en date du 25 juin 1979 est établi, le notaire ayant reçu paiement « en vue d'une acquisition de Monsieur Raoul de Y... C... à Sainte Marie, habitation Bonneville » ; qu'il résulte encore des écritures et des pièces versées aux débats par la SCP Z... D..., lesquelles sont également restées sans réponse des consorts X..., que Monsieur X... a acquis de Monsieur A... le 24 janvier 1983 une parcelle de terre sur la commune de Trinité pour le prix de 45. 000 francs payés comptant ; qu'une partie des fonds de Monsieur X... reçus en compte par Me Z... D... a été utilisée pour financer cette acquisition ; que par la suite, Monsieur X... a reçu du notaire une somme de 61. 000 francs entre 1985 et 1987 correspondant pour partie au prix d'une vente effectuée à un sieur B... en 1986 ; qu'au vu de ces éléments, on ne peut donc que constater que les paiements partiels de Monsieur X... sont, malgré les termes des quittances du notaire, notoirement équivoques quant à leur objet puisqu'il est établi que Monsieur X... a décidé d'en affecter l'essentiel à l'acquisition d'un autre immeuble (vente A...) » ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « l'acte passé le 11 janvier 1979 entre Raoul de Y... C... et Monsieur X... s'analyse en une promesse unilatérale de vente portant sur la parcelle détachée de l'habitation Bonneville à Sainte Marie, d'une superficie d'un hectare cadastrée section K 243 ; qu'il est constant que Monsieur Léon X... n'a pas levé l'option dans les formes et les délais prévus par cet acte ; qu'il n'est pas davantage contesté que Monsieur X... n'avait pas payé le prix comptant au 30 juin 1979, terme de l'engagement du vendeur ; que sauf à contrevenir aux dispositions de l'article 1134 du code civil, les consorts X... doivent démontrer que leur auteur a respecté les autres termes de la promesse stipulée, à savoir le fait d'avoir régulièrement levé l'option, fut-ce après le 30 juin 1979 et d'avoir payé le prix ; que les premiers juges ont exactement démontré que les paiements fractionnés du prix dont il se déduirait la renonciation du délai était en réalité équivoques quant à leur objet et pouvaient tout aussi bien se rapporter à une autre acquisition » ; ALORS 1°) QUE : en statuant comme elle l'a fait, après avoir effectués constaté que les reçus du notaire indiquaient que les paiements faits entre le 22 novembre 1976 et le 7 juin 1983, d'un montant de 39. 370 francs, concernaient des acquisitions à Bonneville et que les paiements des années 1977 et 1978 étaient relatifs à l'acquisition d'une parcelle n° 240 en date du 14 février 1978, au prix de 7. 400 francs, ce dont il résultait que les paiements faits entre le 25 juin 1979 et le 7 juin 1983, soit 31. 500 francs, se rapportaient nécessairement à la vente en date du 11 janvier 1979 portant sur la parcelle n° 243, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ; ALORS 2°) QUE : en considérant d'une part que les paiements partiels antérieurs à la date de la promesse de vente du 11 janvier 1979 ne pouvaient, par hypothèse, avoir été effectués en vue de la réalisation de celle-ci, sauf à démontrer que les fonds initialement versés pour une autre fin avaient été réaffectés au paiement de la parcelle, d'autre part qu'une partie des fonds reçus par le notaire antérieurement à la promesse de vente du 24 janvier 1983 avait été utilisée pour financer cette acquisition, sans préciser sur quels éléments elle se fondait pour considérer que les fonds versés entre 1979 et 1982, soit antérieurement à la promesse de vente du 24 janvier 1983 avec Monsieur A..., auraient été réaffectés au paiement de la parcelle acquise à cette date, la cour d'appel a entaché sa décision d'une défaut de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; ALORS 3°) QUE : en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'acquisition par Monsieur X... du terrain de Monsieur A..., n'avait pas été faite par un virement de 50. 000 francs en la comptabilité du notaire en date du 7 décembre 1982, puis par le versement par le notaire de la somme de 45. 000 francs à Monsieur A..., de sorte que les paiements antérieurs ne pouvaient se rapporter qu'à la parcelle n° 243 vendue le 11 janvier 1979, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1589 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande tendant à voir dire parfaite entre les parties la vente de la parcelle de terre détachée de l'habitation Bonneville à Sainte Marie, d'une superficie d'un hectare, cadastrée section K n° 243 ; AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : « la renonciation au délai d'option contenu dans une promesse unilatérale de vente peut se déduire de l'acceptation sans réserve par le promettant de paiements fractionnés du prix stipulé effectués au-delà du délai initialement convenu pour l'option ; qu'à cette fin, les consorts X... produisent aux débats des reçus émanant de l'étude notariale Z... D..., établissant des paiements d'un montant total de 39. 370 francs ; que ces reçus indiquent que les paiements sont effectués pour « une acquisition à Trinité Bonneville », frais acquisition à Bonneville », « complément prix de vente acquisition Bonneville », « règlement des frais d'acquisition des consorts X... en date des 2 et 21 octobre 1974 », « complément de prix de vente pour Raoul de Y... C... à valoir sur frais de vente », et / ou « en vue d'une acquisition de Monsieur Raoul de Y... C... à Sainte Marie, habitation Bonneville » ; que par ailleurs, il n'est pas contesté que Monsieur X... a occupé et exploité la parcelle en cause après la promesse ; que dès lors, il peut être considéré que Monsieur Raoul de Y... C... a renoncé au délai imposé à Monsieur X... pour lever l'option ; que cependant, cela ne peut suffire à établir le bien-fondé de la demande des consorts X... ; qu'en effet, les consorts X... doivent démontrer que leur auteur a respecté les autres termes de la promesse stipulée, à savoir le fait d'avoir régulièrement levé l'option et d'avoir payé le prix ; que le fait pour le promettant de renoncer au délai conféré au bénéficiaire pour lever l'option ne fait pas perdre à la promesse son caractère unilatéral (…) ; que rien n'est produit par les consorts X... pour établir que les parties ont renoncé aux stipulations de la promesse selon lesquelles M X... devait lever l'option soit par déclaration verbale contre récépissé daté et signé par le promettant, soit par tout écrit adressé ou remis au promettant contre récépissé ou émargement daté et signé par lui, soit par exploit d'huissier de justice, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception expédiée au plus tard le jour du délai, le récépissé d'expédition délivrée par la poste faisant foi de la date ; que plus généralement, rien ne démontre, et en toute hypothèse aucun écrit émanant de Monsieur Lagarrigue C..., que ce dernier a dispensé Monsieur X... d'avoir à formaliser sa levée d'option ; que dès lors, et même à considérer pour l'hypothèse que Monsieur X... avait fini par financer le prix de 30. 000 francs convenu, il est constant qu'il n'a jamais sollicité la réalisation de la promesse, fut-ce dans une forme différente que celle contractuellement requise, spécialement entre le 1er juillet 1979 et la vente A... (cette vente démontre, s'il en était besoin, qu'il avait renoncé à cette date à utiliser ses paiements partiels antérieurs pour financier cette réalisation) ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « l'acte passé le 11 janvier 1979 entre Raoul de Y... C... et Monsieur X... s'analyse en une promesse unilatérale de vente portant sur la parcelle détachée de l'habitation Bonneville à Sainte Marie, d'une superficie d'un hectare cadastrée section K 243 ; qu'il est constant que Monsieur Léon X... n'a pas levé l'option dans les formes et les délais prévus par cet acte ; qu'il n'est pas davantage contesté que Monsieur X... n'avait pas payé le prix comptant au 30 juin 1979, terme de l'engagement du vendeur ; que sauf à contrevenir aux dispositions de l'article 1134 du code civil, les consorts X... doivent démontrer que leur auteur a respecté les autres termes de la promesse stipulée, à savoir le fait d'avoir régulièrement levé l'option, fut-ce après le 30 juin 1979 et d'avoir payé le prix ; que les premiers juges ont exactement démontré que les paiements fractionnés du prix dont il se déduirait la renonciation du délai était en réalité équivoques quant à leur objet et pouvaient tout aussi bien se rapporter à une autre acquisition » ALORS 1°) QUE : en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément constaté que Monsieur X... avait occupé et exploité la parcelle après la promesse du 11 janvier 1979 et que Monsieur DE Y... avait renoncé au délai imposé à Monsieur X... pour lever l'option, de sorte que les paiements partiels faits par Monsieur X... pour l'acquisition de la parcelles n° 243 avaient rendu la vente parfaite, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil ; ALORS 2°) QUE : en toute hypothèse, en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la délivrance de l'immeuble à Monsieur X... après la promesse du 11 janvier 1979 et l'absence de réclamation de l'indemnité d'immobilisation par Monsieur DE Y..., ne valait pas renonciation tacite de sa part au formalisme de la levée d'option prévu dans la promesse, de sorte que la vente était parfaite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1583 et 1589 du Code civil.