Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/07704

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024 Président : M. MENICHINI, MTT Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 22 Février 2024 GROSSE : Le 18 avril 2024 Me GHEZ Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/07704 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4JQT PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [O] [C] né le 24 Mai 1960 à [Localité 4] (IRLANDE) demeurant [Adresse 3] représenté par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [T] [B] née le 10 Juin 1991 à [Localité 5] (13) demeurant [Adresse 2] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 08 novembre 2018, Monsieur [O] [C] a donné à bail à Madame [T] [B] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 360 euros, outre 30 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [C] a fait signifier à Madame [T] [B] par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 2595,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, Monsieur [O] [C] a fait assigner Madame [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vu les articles 834 et 835 du CPC, vu le commandement de payer : - CONDAMNER Madame [B] à payer la somme de 3866,26 Euros à titre de provision, selon décompte arrêté au 11 octobre 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l‘assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux. - CONSTATER, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d'habitation dont il s'agit, En conséquence, - ORDONNER l‘expulsion de Madame [B] des lieux loués sis [Adresse 1], ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, - REFUSER d’accorder tout délais de grâce au requis, - CONDAMNER par provision Madame [B] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de Ia restitution des clefs, après déménagement complet, - CONDAMNER Madame [B] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - CONDAMNER Madame [B] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût des commandements de payer. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [C] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 juillet 2023 et ce pendant plus de deux mois. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 février 2024. A cette audience, Monsieur [O] [C], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf en ce qui concerne l'expulsion, Madame [T] [B] ayant quitté l'appartement le 02 février 2024 ; il actualise sa créance à la somme de 4329,11 euros, selon décompte en date du 08 février 2024, terme de février inclus. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [T] [B] ne comparaît pas et n'est pas représentée. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 avril 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 15 novembre 2023, soit plus six semaines avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Par ailleurs, Monsieur [O] [C] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 08 novembre 2018 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2023, pour la somme en principal de 2595,50 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 septembre 2023. Madame [T] [B] était occupante sans droit ni titre depuis cette date. Comme elle a quitté l'appartement sis [Adresse 1] depuis le 08 février 2024, il n'y a plus lieu à expulsion. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [T] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [T] [B] reste devoir la somme de 3814,81 euros (frais déduits), à la date du 08 février 2024, date de son départ de l'appartement sis [Adresse 1]. Pour la somme au principal, Madame [T] [B], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Madame [T] [B] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3814,81 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2116,20 euros (frais déduits) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires Madame [T] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [C] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 novembre 2018 entre Monsieur [O] [C] et Madame [T] [B] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 18 septembre 2023 ; DIT qu'il n’y a plus lieu à expulsion, Madame [T] [B] ayant quitté les lieux le 08 février 2024 ; CONDAMNE Madame [T] [B] à verser à Monsieur [O] [C], à titre provisionnel, la somme de 3814,81 euros décompte arrêté au 08 février 2024, terme de février inclus, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2116,20 euros à compter du 18 juillet 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [T] [B] à verser à Monsieur [O] [C] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [T] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. La greffière, Le président,