Cour d'appel, 20 décembre 2023. 23/00006

20/12/2023 ARRÊT N°[Cadastre 3]/2023 N° RG 23/00006 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PPKW J-C.G/IA Décision déférée du 10 Décembre 2021 - Juge de l'expropriation de BORDEAUX - 19/00039 SCI ARES C/ LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT DE BORDEAUX-EUR ATLANTIQUE (EPA BX EURATLANTIQUE) REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE Chambre des Expropriations *** ARRÊT DU VINGT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS *** SUR RENVOI APRES CASSATION APPELANTE SCI ARES prise en la personne de son représentant légaldomicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX INTIMÉ ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT DE [Localité 6]-EUR ATLANTIQUE (EPA BX EURATLANTIQUE) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Mélissa RIVIERE de l'AARPI RIVIERE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 8] [Localité 6] représenté par Mme [Y] [Z], de la DRFIP Occitanie, munie d'un pouvoir COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 20 septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de: Président : J.C. GARRIGUES, Assesseurs : A-M. ROBERT M. NORGUET qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe - signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé. FAITS ET PROCEDURE La Sci Arès est propriétaire des parcelles cadastrées section DL n° [Cadastre 7] située [Adresse 1] et section DL n° [Cadastre 3] située [Adresse 5] à [Localité 6], d'une contenance totale de 896 m² . Ces parcelles sont situées dans la zone d'aménagement concerté '[Localité 6] [Adresse 13]' dont la réalisation a été déclarée d'utilité publique par arrêté préfectoral du 31 mars 2014, prorogé le 13 février 2019, qui a autorisé l'Etablissement Public d'Aménagement de [Localité 6] Euratlantique à acquérir, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les parcelles et immeubles nécessaires à la réalisation de l'opération. L'immeuble implanté sur ces parcelles a été entièrement ravagé par un incendie survenu le 8 juillet 2018. Par courrier recommandé du 29 juillet 2019, l'EPA de [Localité 6] Euratlantique a notifié à la Sci Arès une offre d'indemnisation pour la dépossession du bien pour un montant de 482.958 € . A la suite du refus de cette offre, notifié le 29 août 2019, l'EPA de [Localité 6] Euratlantique a saisi la juridiction de l'expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 4 octobre 2019. Les opérations de transport sur les lieux ont eu lieu le 18 novembre 2019. L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 19 juin 2020. Par jugement en date du 10 décembre 2020, le juge de l'expropriation de la Gironde a : - fixé les indemnités revenant à la Sci Arès pour l'expropriation des parcelles cadastrées section DL n° [Cadastre 7] située [Adresse 1] et section DL n° [Cadastre 3] située [Adresse 5] à [Localité 6], d'une contenance totale de 896 m² , aux sommes suivantes : * au titre de l'indemnité principale, de manière alternative : - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique ne percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances aucune indemnité au titre de l'incendie survenu en juillet 2018 sur les parcelles précitées, ou une somme inférieure ou égale aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 911.000 € en valeur libre , # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 728.800 € en valeur occupée ; - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances une somme supérieure aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, une somme égale à l'indemnité d'assurance perçue, # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, une somme égale à l'indemnité d'assurance perçue diminuée de 20 % ; * au titre de l'indemnité de remploi, de manière alternative : - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique ne percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances aucune indemnité au titre de l'incendie survenu en juillet 2018 sur les parcelles précitées, ou une somme inférieure ou égale aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 92.100 € , # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 76.880 € ; - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances une somme supérieure aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée, une somme équivalant à 20 % de la fraction de l'indemnité principale inférieure à 5000 € , à 15 % de la fraction comprise entre 5000 et 15.000 € , et à 10 % du surplus : - dit que l'EPA de [Localité 6] Euratlantique sera tenu de justifier auprès de la Sci Arès de ses diligences dans la poursuite de l'indemnisation par la société Mutuelle du Poitou Assurances du fait de l'incendie survenu en juillet 2018 et de la somme effectivement perçue à ce titre ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique à payer à la Sci Arès la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties pour le surplus ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique aux dépens. La Sci Arès a interjeté appel de cette décision. Par arrêt en date du 20 janvier 2022, la cour d'appel de Bordeaux a : - infirmé la décision déférée pour réécrire et simplifier le dispositif ; - fixé la date de référence au 26 mai 2016 ; - débouté la Sci Arès de sa demande d'expertise ; - fixé l'indemnité de dépossession de la Sci Arès à la somme de 1.003.100 € , à savoir 911.000 € au titre de l'indemnité principale et 92.100 € au titre de l'indemnité de remploi ; - dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que la Sci Arès et l'EPA de [Localité 6] Euratlantique supporteront chacun leur propres dépens. La Sci Arès a formé un pourvoi contre cet arrêt. Par arrêt en date du 13 avril 2023, la cour de cassation a : - cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité de dépossession de la Sci Arès à la somme de 1.003.100 € , à savoir 911.000 € au titre de l'indemnité principale et 92.100 € au titre de l'indemnité de remploi, et rejeté la demande d'expertise, l'arrêt rendu le 20 janvier 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; - remis sur ces points l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Toulouse ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique aux dépens ; - en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes. La cour de cassation a constaté que pour fixer à un certain montant l'indemnité de dépossession et rejeter la demande d'expertise de l'expropriée, l'arrêt énonçait qu'en suite de l'incendie de l'immeuble survenu le 8 juillet 2018, la consistance du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation le 19 juin 2020 n'était plus un immeuble de rapport mais une parcelle encombrée de ruines et que si la préoccupation de l'expropriée relativement à l'indemnité d'assurance qu'elle était en droit de réclamer à raison de cet incendie était compréhensible, cette demande ne pouvait être traitée au titre de la procédure d'indemnisation pour cause d'expropriation qui était cantonnée à la réparation du préjudice direct et certain causé par l'expropriation tandis que la discussion portant sur l'indemnité d'assurance attendue n'était pas directement liée à la procédure d'expropriation mais bien à l'incendie du mois de juillet 2018. Elle a jugé qu'en statuant ainsi, alors que la perte par l'expropriée d'une créance indemnitaire due par l'assureur du bien détruit par un incendie avant l'ordonnance d'expropriation constituait un préjudice direct en lien avec l'expropriation puisque résultant du transfert de propriété du fait de celle-ci, la cour avait violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique aux termes duquel les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. La Sci Arès a saisi la cour d'appel de Toulouse suivant déclaration de saisine en date du 1er juin 2023. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de son dernier mémoire déposé au greffe le 19 juillet 2023, la Sci Arès, appelante, demande à la cour de : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : fixé les indemnités revenant à la Sci Arès pour l'expropriation des parcelles cadastrées section DL n° [Cadastre 7] située [Adresse 1] et section DL n° [Cadastre 3] située [Adresse 5] à [Localité 6], d'une contenance totale de 896 m² , aux sommes suivantes : * au titre de l'indemnité principale, de manière alternative : - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique ne percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances aucune indemnité au titre de l'incendie survenu en juillet 2018 sur les parcelles précitées, ou une somme inférieure ou égale aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 911.000 € en valeur libre , # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 728.800 € en valeur occupée ; - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances une somme supérieure aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, une somme égale à l'indemnité d'assurance perçue, # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, une somme égale à l'indemnité d'assurance perçue diminuée de 20 % ; * au titre de l'indemnité de remploi, de manière alternative : - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique ne percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances aucune indemnité au titre de l'incendie survenu en juillet 2018 sur les parcelles précitées, ou une somme inférieure ou égale aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 92.100 € , # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 76.880 € ; - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances une somme supérieure aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée, une somme équivalant à 20 % de la fraction de l'indemnité principale inférieure à 5000 € , à 15 % de la fraction comprise entre 5000 et 15.000 € , et à 10 % du surplus : - dit que l'EPA de [Localité 6] Euratlantique sera tenu de justifier auprès de la Sci Arès de ses diligences dans la poursuite de l'indemnisation par la société Mutuelle du Poitou Assurances du fait de l'incendie survenu en juillet 2018 et de la somme effectivement perçue à ce titre ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique à payer à la Sci Arès la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties pour le surplus ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique aux dépens. Statuant à nouveau, - fixer les indemnités d'expropriation devant revenir à la Sci Arès en contrepartie de son bien, cadastré à [Localité 6], section DL [Cadastre 3] et DL [Cadastre 7], sis [Adresse 1] et [Adresse 5] : # à titre principal, à la somme de 3.830.769,11 € ; # à titre subsidiaire, à la somme totale de 3.218.750 € ; à titre subsidiaire, - ordonner avant-dire droit une mesure d'expertise judiciaire afin d'estimation de la valeur de l'immeuble appartenant à la Sci Arès ; - désigner tel expert foncier qu'il plaira avec mission habituelle en la matière, et notamment de déterminer la valeur à neuf ainsi que la valeur vénale de l'ensemble immobilier avant l'incendie ; en toute hypothèse, - condamner l'EPA de [Localité 6] Euratlantique à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La Sci Arès expose que la société Filia Maif a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, lequel a désigné par ordonnance du 22 octobre 2018 un collège d'experts (expert automobile, expert incendie et expert foncier), que les deux premiers experts ont déposé leurs rapports concernant l'origine et la propagation du feu, et que l'expertise foncière demeure en cours afin que soit déterminé le préjudice matériel relatif à la destruction de l'immeuble et plus précisément le coût des travaux de reconstruction. Elle demande à la cour de réformer le jugement attaqué s'agissant : - de la qualification du bien objet de l'expropriation, - du sort de l'indemnité d'assurance due à la Sci Arès à la suite de l'incendie ayant détruit l'immeuble, - du quantum des indemnités fixées par le juge, - de la demande de désignation d'un expert judiciaire afin d'évaluer le bien. Elle insiste sur la spécificité de la présente affaire, tenant à la destruction totale de l'immeuble par un incendie survenu le 8 juillet 2018, avant le mémoire d'expropriation adressé par l'EPA [Localité 6] Euratlantique le 29 juillet 2019. Elle indique que l'EPA [Localité 6] Euratlantique, désormais propriétaire par l'effet de l'ordonnance d'expropriation, a seul qualité pour agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur garantissant les dommages à l'ouvrage. Elle estime que le droit à réparation de la perte du droit à l'indemnité d'assurance né de la destruction de l'immeuble pour la Sci Arès ne fait plus débat, cette question ayant été tranchée par la cour de cassation. Elle fait valoir qu'en l'absence d'expropriation, elle aurait conservé sa propriété et aurait fait reconstruire un immeuble neuf, dont la reconstruction aurait été entièrement prise en charge par son assureur, conformément aux conditions générales du contrat d'assurance dont elle bénéficiait. Elle soutient en conséquence que le juge aurait dû fixer une indemnité d'expropriation unique, l'indemnisant intégralement et laissant ensuite l'expropriant libre d'agir à l'égard de l'assureur, plutôt que fixer une indemnité alternative avec pour critère le montant de l'indemnité d'assurance qui viendrait à être perçue par l'EPA [Localité 6] Euratlantique, et que l'indemnisation devra être composée : - d'une indemnité d'expropriation résultant de la perte du bien immobilier dont elle est propriétaire assortie d'une indemnité réparatrice de la perte de la créance d'indemnité d'assurance au titre des conséquences de l'incendie ; - d'une indemnité accessoire pour perte des revenus locatifs. Elle sollicite à titre principal une indemnité d'expropriation correspondant à la valeur actuelle de l'immeuble à laquelle sera ajoutée la valeur de l'indemnité d'assurance qu'elle aurait eu vocation à percevoir si elle n'avait pas été expropriée, soit : - 1.100.000 € , valeur de la récupération foncière, c'est à dire en pratique une valeur de terrain ; - 2.620.269,11 € au titre de l'indemnité d'assurance fixée de concert par les experts d'assurance aux termes d'un procès-verbal de constatations relatif à l'évaluation des dommages. A titre subsidiaire, elle réclame une indemnité d'expropriation correspondant à la valeur à neuf de l'immeuble, en appliquant un coefficient de majoration de 25 % à l'estimation de la valeur vénale de l'immeuble avant sinistre établie par l'expert [U] au moyen de la méthode par capitalisation et de la méthode par comparaison. Elle estime en définitive que la somme allouée devra être composée d'une indemnité principale, non alternative, représentant la valeur du bien exproprié, d'une indemnité de remploi et de l'indemnisation de la perte de chance de percevoir les indemnités d'assurance. Aux termes de son mémoire déposé au greffe le 4 septembre 2023, l'EPA [Localité 6] Euratlantique, intimé et appelant incident, demande à la cour de : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : fixé les indemnités revenant à la Sci Arès pour l'expropriation des parcelles cadastrées section DL n° [Cadastre 7] située [Adresse 1] et section DL n° [Cadastre 3] située [Adresse 5] à [Localité 6], d'une contenance totale de 896 m² , aux sommes suivantes : * au titre de l'indemnité principale, de manière alternative : - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique ne percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances aucune indemnité au titre de l'incendie survenu en juillet 2018 sur les parcelles précitées, ou une somme inférieure ou égale aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 911.000 € en valeur libre , # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 728.800 € en valeur occupée ; - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances une somme supérieure aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, une somme égale à l'indemnité d'assurance perçue, # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, une somme égale à l'indemnité d'assurance perçue diminuée de 20 % ; * au titre de l'indemnité de remploi, de manière alternative : - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique ne percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances aucune indemnité au titre de l'incendie survenu en juillet 2018 sur les parcelles précitées, ou une somme inférieure ou égale aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 92.100 € , # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 76.880 € ; - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances une somme supérieure aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée, une somme équivalant à 20 % de la fraction de l'indemnité principale inférieure à 5000 € , à 15 % de la fraction comprise entre 5000 et 15.000 € , et à 10 % du surplus : - dit que l'EPA de [Localité 6] Euratlantique sera tenu de justifier auprès de la Sci Arès de ses diligences dans la poursuite de l'indemnisation par la société Mutuelle du Poitou Assurances du fait de l'incendie survenu en juillet 2018 et de la somme effectivement perçue à ce titre ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique à payer à la Sci Arès la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties pour le surplus ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique aux dépens. Statuant à nouveau, - fixer l'indemnité d'expropriation devant revenir à la Sci Arès du fait de la dépossession de son bien, cadastré à [Localité 6], section DL [Cadastre 3] et DL [Cadastre 7], sis [Adresse 1] et [Adresse 5], comme suit : * indemnité principale - hypothèse où les parcelles sont libres de toute occupation : 438.144 € en valeur libre - hypothèse où il subsiste des droits d'occupation sur les parcelles : 350.336 € en valeur occupée * indemnité accessoire - indemnité de remploi en valeur libre : 44.814 € - indemnité de remploi en valeur occupée : 36.034 € ; - débouter la Sci Arès du surplus de ses demandes ; - condamner la Sci Arès à lui payer la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'EPA [Localité 6] Atlantique rappelle que conformément à l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, à savoir en l'espèce au 19 juin 2020, date à laquelle il ne subsistait que les façades et les ruines du bâtiment incendié et partiellement détruit, et qu'en conséquence le terrain doit être évalué comme un terrain à bâtir. Il conteste l'argument selon lequel en l'absence d'expropriation, la Sci Arès aurait conservé sa propriété et aurait fait reconstruire un immeuble neuf dont la reconstruction aurait été entièrement prise en charge par son assureur. Il soutient que la Cour de cassation a reconnu le principe de cette créance indemnitaire, qui constitue un préjudice direct, mais seulement dans l'hypothèse où cette créance existe, et qu'en l'espèce cette créance indemnitaire demeure purement éventuelle et hypothétique, le rapport d'expertise n'étant pas définitif et ne permettant pas en tout état de cause de déterminer les causes et origines de l'incendie ou son imputabilité. Il estime que seule la réparation du préjudice direct, matériel et certain subi du fait de la dépossession du bien à la date du jugement d'expropriation, soit un terrain à bâtir encombré de ruines, peut être sollicitée par la Sci Arès. Il soutient par ailleurs que la perte de revenus locatifs ne constitue pas un préjudice indemnisable au sens des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation dans la mesure où le départ des locataires de la Sci Arès est lié non pas à l'expropriation du bien mais au sinistre qui a détruit l'immeuble. Sur le montant des indemnités de dépossession, il sollicite la réformation du jugement de première instance en ce qu'il n'a pas été tenu compte des termes de comparaison produits, correspondant à des acquisitions relatives à des parcelles supportant des biens similaires situés à proximité. Il soutient que la valeur unitaire de 489 €/m² en valeur libre est conforme à la situation du bien et produit à cet effet deux termes de comparaison. Il ajoute que le coût de démolition des restes de l'immeuble détruit par l'incendie va entraîner un coût important, de l'ordre de 750 €/m², qui doit nécessairement être pris en compte. Aux termes de son mémoire déposé au greffe le 14 septembre 2023, le commissaire du gouvernement propose d'allouer à la Sci Arès une indemnité totale de 1.003.100 € pour la dépossession des parcelles cadastrées DL n° [Cadastre 7] sise [Adresse 1] et DL n° [Cadastre 3] sise [Adresse 5] à [Localité 6], se répartissant comme suit : - indemnité principale : 911.000 € - indemnité de remploi : 92.100 € . Il considère que l'indemnité de dépossession des parcelles expropriées doit être fixée en référence à la valeur vénale de terrains à bâtir encombrés de constructions destinées à être démolies. Il estime qu'il n'y a pas lieu à appliquer un abattement pour occupation sauf à rapporter la preuve que l'expropriant devrait supporter des frais de relogement ou d'éviction liés aux baux en cours. Il chiffre la valeur de la parcelle sur la base d'un prix de 1015,75 €/m² , soit 911.000 € pour 896 m² . Par ailleurs, il prend acte de l'arrêt de la Cour de cassation rendu le 13 avril 2023, mais il considère que si la perte par l'expropriée de la créance indemnitaire due par l'assureur en réparation des dommages subis suite à l'incendie survenu en 2018 constitue un préjudice direct par l'effet de l'ordonnance d'expropriation ayant emporté transfert de la propriété de l'immeuble et des droits qui y sont attachés, ce préjudice présente à ce jour un caractère incertain, l'expertise judiciaire étant toujours en cours. Il propose donc, en application des dispositions de l'article L. 311-8 du code de l'expropriation, d'allouer à la Sci Arès une indemnité en réparation du préjudice résultant de la perte de la créance indemnitaire due par l'assureur pour les dommages subis par l'immeuble ravagé par l'incendie dans l'hypothèse où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique en serait bénéficiaire en qualité de propriétaire du bien. Enfin, il conclut au rejet de la demande d'indemnisation pour perte de revenus locatifs dans la mesure où il n'est pas rapporté la preuve que les biens étaient loués à la date de l'ordonnance d'expropriation. MOTIFS Sur l'étendue de la saisine de la cour La Cour de cassation ayant cassé et annulé l'arrêt rendu le 20 janvier 2022, seulement en ce qu'il fixe l'indemnité de dépossession de la Sci Arès à la somme de 1.003.100 € , à savoir 911.000 € au titre de l'indemnité principale et 92.100 € au titre de l'indemnité de remploi, et rejeté la demande d'expertise, l'arrêt rendu le 20 janvier 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux, cet arrêt est définitif en ce qu'il a fixé la date de référence au 26 mai 2016. Sur la situation des biens Les parcelles sont situées dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé créée par décret du 3 mai 2012 et renouvelée par arrêté préfectoral du 26 mai 2016. Par application des dispositions des articles L. 213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme et L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence est celle du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé. A la date de référence, les parcelles étaient situées en zone UR du PLU. Sur la description du bien et sa qualification Les parcelles sont situées dans le secteur Belcier de [Localité 6], actuellement en cours de réaménagement et destiné devenir à terme le nouveau quartier d'affaires de la métropole, à proximité immédiate de la gare TGV et de son pôle intermodal (train/tram/bus), à l'angle de la [Adresse 11] et de la [Adresse 12]. Elles sont encombrées des ruines d'un ensemble immobilier incendié en juillet 2018. Côté [Adresse 11], la façade en pierres de taille subsiste, soutenue par des étais ; au n° 3 de la rue, elle présente au rez-de-chaussée une porte d'entrée en bois et une ouverture plus vaste au niveau de laquelle le trottoir présente un 'bateau' et deux fenêtres à l'étage ; au n° 1, une porte en bois et métal, deux fenêtres et une grande ouverture avec deux battants en bois sont présentes au rez-de-chaussée, et quatre fenêtres à l'étage. Au n° [Adresse 5], la façade d'un immeuble d'angle en pierre de taille avec quelques éclats subsiste également, présentant au n° 20 une porte métallique et une fenêtre avec grille au rez-de-chaussée et trois fenêtres à l'étage, et côté rue [Localité 10] deux fenêtres avec grille en rez-de-chaussée et deux autres fenêtres à l'étage. Aux n° [Adresse 12] de la [Adresse 12] subsiste une façade en béton peinte avec au rez-de-chaussée une porte de garage métallique et cinq fenêtres à l'étage ; une ouverture de garage en métal permet, à l'extrémité du bâtiment, d'accéder à une cour intérieure. Lors du transport sur les lieux, il n'a pas été possible de pénétrer à l'intérieur des parcelles pour des raisons de sécurité. Les parcelles, situées en zone UR du PLU dans laquelle les constructions sont autorisées, disposent de l'accès aux réseaux et voies de communication. Par suite, en application de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, elles doivent être qualifiées de terrain à bâtir au sens du droit de l'expropriation. Sur l'indemnité principale Selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit au 19 juin 2020. En application de l'article L. 322-2 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Par ailleurs, en application de l'article L. 121-10 du code des assurances, l'acquéreur d'un bien assuré se voit transmettre l'ensemble des droits nés du contrat d'assurance souscrit par le cédant et peut en conséquence réclamer le versement entre ses mains de l'indemnité due au titre du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété. L'incendie qui a partiellement détruit l'immeuble litigieux étant antérieur au transfert de propriété et la Sci Arès n'ayant pas perçu à cette date l'indemnité d'assurance devant lui revenir à ce titre, seul l'EPA [Localité 6] Euratlantique bénéficie désormais des droits nés du contrat d'assurance multirisques habitation souscrit par la Sci Arès auprès de la société Mutuelle du Poitou Assurances garantissant le risque incendie. Il est de principe que la perte par l'expropriée d'une créance indemnitaire due par l'assureur du bien détruit par un incendie avant l'ordonnance d'expropriation constitue un préjudice direct en lien avec l'expropriation puisque résultant du transfert de propriété du fait de celle-ci. En application de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, l'indemnité principale doit en conséquence comprendre, outre la valeur vénale du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation, le montant de la créance indemnitaire due par l'assureur, à condition que soit démontré le caractère certain de cette créance. Le jugement dont appel doit être infirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale et l'indemnité de remploi de manière alternative selon le cas où l'EPA [Localité 6] Euratlantique percevrait ou non une indemnité au titre de l'incendie de la part de la société Mutuelle du Poitou Assurances. S'agissant de la valeur du bien, le premier juge a justement considéré que la méthode d'évaluation par comparaison apparaissait la plus pertinente pour établir la valeur vénale des parcelles dans la mesure où elle traduisait le niveau du marché foncier et immobilier du secteur géographique concerné. Il a ensuite analysé de manière précise et complète les termes de comparaison produits par l'EPA [Localité 6] Atlantique, pour les écarter, ainsi que ceux cités par le commissaire du gouvernement qui lui ont permis de fixer la valeur des parcelles à la somme de 911.000 € en valeur libre et l'indemnité de remploi à la somme de 92.100 €. En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a ainsi fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties quant à la fixation de ces sommes qui seront prises en compte pour fixer l'indemnité totale de dépossession. S'agissant de la créance indemnitaire, suivant assignation en date des 23, 24, 28, 29 et 30 août et 3 septembre 2018, la société Filia Maif a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux afin d'entendre ordonner une expertise destinée à identifier les responsables du sinistre et à chiffrer le montant des dommages. Par ordonnance en date du 22 octobre 2018, le tribunal a ordonné une expertise et commis pour y procéder un collège d'experts, M. [T], expert incendie, M. [W], expert foncier, et M.[O], expert automobile, avec mission notamment de rechercher l'origine et la cause technique de l'incendie, préciser les conditions de sa propagation, indiquer si l'aire de stationnement et les bâtiments respectaient les normes de sécurité, fournir tous éléments permettant de déterminer les responsabilités éventuelles encourues, fournir tous éléments permettant de déterminer l'importance des dommages subis par les tiers, donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis pour des biens non assurés. M. [O] a déposé son rapport le 9 mars 2020 et a conclu que : 'L'incendie provient du grippage du motoventilateur électrique du circuit de refroidissement moteur de la Peugeot 205 immatriculée [Immatriculation 9] ; la défaillance interne de ce motoventilateur est fortuite et relève de l'ancienneté (27 ans) ainsi que du kilométrage important (117 662 km) du véhicule'. Ce véhicule était garé dans l'enceinte de l'immeuble propriété de la société TGL, voisin de celui de la Sci Arès. M. [T] a déposé son rapport le 19 décembre 2019 et a expliqué, s'agissant de la propagation du feu : 'Après avoir pris naissance dans le compartiment moteur de la 205 de Madame [G], l'incendie s'est propagé à l'ensemble du véhicule puis au véhicule implanté à proximité immédiate. (...) Ce foyer s'est rapidement propagé de proche en proche aux autres véhicules garés à l'intérieur du parc de stationnement de la Sci TGL ainsi qu'au plancher séparatif en bois avec la société TGA qu'il a rapidement percé. Une fois en plein développement dans le niveau R+1 occupé par la société DGA, il a atteint la toiture où, faute de l'existence d'un mur séparatif coupe-feu, il s'est propagé latéralement à la couverture de la Sci Arès qu'il a totalement détruite ' (page 63).) L'expertise foncière est en cours afin que soit déterminé le préjudice matériel relatif à la destruction de l'immeuble. Un pré-rapport a été déposé par M. [W] le 9 novembre 2022. Au vu de ces rapports d'expertise, la Sci Arès fait valoir que deux responsabilités distinctes et certaines se dégagent, d'une part la responsabilité de Mme [G], propriétaire du véhicule à l'origine de l'incendie, sur le fondement de la loi du 5 juillet 1985, d'autre part la responsabilité de la Sci Tgl pour avoir manqué à son obligation de sécurité en raison de l'absence d'isolation de son immeuble ayant permis la propagation du feu à l'immeuble appartenant à la Sci Arès, et qu'il ne fait aucun doute qu'elle était parfaitement étrangère à la survenance de l'incendie. La Sci Arès avait souscrit auprès de la Mutuelle du Poitou Assurances un contrat d'assurance multirisque habitation n° 354279448 à effet du 07/09/2002 comportant une garantie incendie et risques annexes. Aux termes du Titre 1 article 1 des conditions générales, page 13, cette garantie a pour objet d'indemniser l'assuré 'des pertes matérielles subies par les biens assurés ou se substituer à vous pour indemniser les personnes envers lesquelles vous seriez reconnu responsable de dommages d'incendie, d'explosion et autres risques annexes tels que définis ci-après'. Le tableau des garanties 'incendie et risques annexes' indique au titre du montant maximum par sinistre (page 15) : 'Selon votre choix au jour du sinistre : - soit valeur à neuf - soit valeur de reconstruction vétusté déduite + pertes indirectes sur justificatifs avec un maximum de 10 % '. S'agissant du montant de l'indemnité d'assurance qu'aurait perçue la Sci Arès à défaut d'expropriation, celle-ci produit un procès-verbal de constatations relatives à l'évaluation des dommages (pièce n° 9) signé par les experts des assureurs concernés à la suite d'une réunion d'expertise contradictoire du 1er mars 2022 (Polyexpert pour la société Areas Assurances, assureur de la Sci Arès, Saretec pour la société Axa, assureur de la Sci TGL, Stelliant pour la société Generali et la Gmf, Polyexpert pour la Maif, assureur de Mme [G], et Elex pour la société Bpce Assurances), indiquant que 'les experts présents sont d'accord sur la description et l'évaluation des dommages figurant dans le tableau ci-après', tableau aux termes duquel les dommages ont été chiffrés à 3.233.012,33 € TTC 'Dommage à neuf' et à 2.620.269,11 € TTC 'Dommage vétusté déduite'. Il ressort de l'ensemble de ces éléments d'appréciation que la société Areas, venant aux droits de la Mutuelle du Poitou Assurances, couvrait bien le risque 'incendie', que la Sci Arès était étrangère à la survenance du sinistre et pouvait en principe prétendre à être garantie pour l'intégralité de ses dommages, qu'en l'absence d'expropriation, elle aurait conservé sa propriété et fait reconstruire son immeuble, et qu'elle aurait pu percevoir à cet effet une indemnité d'un montant de 2.620.269,11 € . L'EPA [Localité 6] Euratlantique se borne à soutenir que le préjudice de la Sci Arès n'est pas certain et, face aux éléments produits par l'expropriée qui sont largement suffisants pour étayer sa demande, il ne présente aucune critique concrète de ces éléments tant sur le principe de la garantie de l'assureur que sur le montant des dommages. La procédure d'indemnisation n'ayant pu aller jusqu'à son terme du fait de l'expropriation du bien, il subsiste un aléa et le préjudice subi ne peut donc s'analyser que comme une perte de chance et non comme un préjudice consommé. Au vu des éléments du dossier analysés ci-dessus, il apparaît que la Sci Arès avait la quasi-certitude de percevoir l'indemnité chiffrée dans le procès-verbal du 1er mars 2022. Dans ces conditions, la cour dispose d'éléments suffisants pour fixer le taux de cette perte de chance à 95 % et par suite le montant de l'indemnité à 2.489.255,65 € . L'indemnité d'expropriation devant revenir à la Sci Arès doit en conséquence être fixée à la somme totale de 3.492.355,65 € ( 911.000 € + 92.100 € + 2.489.255,65 ). Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile L'article 639 du code de procédure civile dispose que la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée. L'EPA [Localité 6] Euratlantique, partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens des deux procédures d'appel. Il se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel. Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce fondement. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 13 avril 2023 et dans la limite de la saisine de la cour de renvoi en vertu de cet arrêt. Infirme le jugement du juge de l'expropriation de la Gironde en date du 10 décembre 2020 sauf en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Fixe l'indemnité de dépossession devant revenir à la Sci Arès à raison de l'expropriation des parcelles cadastrées section DL n° [Cadastre 7] située [Adresse 1] et section DL n° [Cadastre 3] située [Adresse 5] à [Localité 6], à la somme totale de 3.492.355,65 € . Condamne l'Etablissement Public d'Aménagement [Localité 6] Euratlantique aux dépens d'appel. Condamne l'Etablissement Public d'Aménagement [Localité 6] Euratlantique à payer à la Sci Arès la somme de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre en première instance. Déboute l'Etablissement Public d'Aménagement [Localité 6] Euratlantique de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER J-C.GARRIGUES