Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 24/05246

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N ____________ O R D O N N A N C E D E R E F E R E REFERE n° : N° RG 24/05246 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KKHZ MINUTE n° : 2024/ 609 DATE : 27 Novembre 2024 PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT DEMANDERESSE S.A.R.L. MC DAVIDIAN, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Carole DUFOND, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDERESSE S.A.R.L. MANON MOTORS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Christophe MAIRET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 09/10/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 13/11/2024 puis prorogée au 20/11/2024 et 17/11/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Carole DUFOND Me Christophe MAIRET copie dossier délivrées le Envoi par Comci à Me Carole DUFOND Me Christophe MAIRET EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 10 décembre 2014 et avenant du 26 juillet 2019, la SARL MC DAVIDIAN a donné à bail commercial à la SARL MANON MOTORS un local situé, moyennant paiement d'un loyer annuel de 15.000 euros HT, payable mensuellement par terme de 1.339,40 euros, charges comprises. La SARL MANON MOTORS ayant laissé certains loyers impayés, la SARL MC DAVIDIAN lui a fait délivrer le 23 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 5.192,74 euros au principal, auquel est annexé un décompte des loyers indexés impayés arrêtés au mois de novembre 2023, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir. Arguant la jouissance non conforme des lieux loués, la SARL MC DAVIDIAN a fait délivrer à la SARL MANON MOTORS le 23 novembre 2023, une sommation d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir. Ce commandement et sommation étant demeurés infructueux et arguant l’occupation sans droit ni titre du terrain autour des lieux loués, par acte du 22 février 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SARL MC DAVIDIAN a fait assigner la SARL MANON MOTORS, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, de prononcer l'expulsion de l'occupant et d’ordonner à la SARL MANON MOTORS, sous astreinte : - de cesser toute activité contrevenant au contrat de bail, - de retirer les véhicules autour du bâtiment et stationnés en dehors des places prévues à cet effet pas le contrat, - de remettre en l’état l’ensemble des éléments dégradés, - et de respecter le sens de la circulation de l’immeuble pour des raisons de sécurité, sous peine de 300 euros par infraction constatée. Elle a sollicité en outre, sa condamnation au paiement de la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, frais de commandement de payer inclus, outre l’exécution provisoire. L’affaire a été enregistrée sous le RG n° 24/1541. A l’audience du 26 juin 2024, le retrait du rôle a été prononcé. Suivant avis de la date d’audience après ré-enrôlement, l’affaire a été enregistrée sous le RG n° 24/5246 le 9 juillet 2024, suite à la demande de ré-enrôlement rôle du 4 juillet 2024. Par conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2024, la SARL MC DAVIDIAN a réitéré ses demandes et sollicité le rejet des demandes reconventionnelles formulées par la SARL MANON MOTORS. Par conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2024, la SARL MANON MOTORS a sollicité à titre principal, le rejet des demandes et à titre subsidiaire, un délai de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a sollicité à titre reconventionnel, d’ordonner à la SARL MC DAVIDIAN de lui remettre, sous astreinte, l’intégralité des justificatifs des charges facturées depuis la prise de possession du local ainsi que sa condamnation au paiement : - de la somme de 10.502,26 euros TC à titre de provision à valoir sur le remboursement des factures d’électricité indument payées, - de la somme de 1.827,54 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement des factures d’eau indument payées, - la somme de 429,20 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts, - la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. SUR QUOI A titre liminaire, il convient de préciser qu’aucune demande de provision à valoir sur le paiement des loyers impayés n’a été formulée au dispositif des conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2024. Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ». Il convient de préciser qu’au vu de la discussion dans ses dernières conclusions, la SARL MC DAVIDIAN entend se prévaloir de la sommation d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail délivré le 23 novembre 2023, arguant l’exercice d’une activité de mécanique automobile non autorisée, pour faire jouer la clause résolutoire, or aucune demande en ce sens n’est formulée au dispositif. Elle sollicite la seule constatation de la clause résolutoire sur la base du commandement de payer, délivré le 23 novembre 2023. En l’espèce, les sommes commandées correspondent au rappel de l’indexation des loyers pour la période du mois de décembre 2019 à octobre 2023, or en l’absence d’élément permettant de justifier le montant de la révision annuelle des loyers, l’acquisition de la clause résolutoire sur la base d’une somme dont la preuve de l’exigibilité n’est pas rapportée, se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sus la demande en ce sens y compris la demande d’expulsion. Sur la demande tendant à faire cesser toute activité contrevenant au contrat de bail, s’il résulte du procès-verbal de constat du 22 septembre 2023 que les lieux loués ont été dégradés par la présence de diverses auréoles, perte de fluides moteur et taches d’oxydation et malgré la constatation de la présence de pièces détachées (pneumatiques) à l’extérieur du local, ces éléments ne suffisent pas à établir de manière évidente que la SARL MANON MOTORS y exerce une activité commerciale de mécanique automobile, n’étant pas exclu que le dépôt de résidus ou de fluides puisse provenir des véhicules d’occasion entreposés dans le cadre de leur vente, rendant l’obligation sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce point. Sur la demande tendant au retrait des véhicules autour du bâtiment et stationnés en dehors des places prévues à cet effet, la SARL MC DAVIDIAN produit un procès-verbal de constat du 22 septembre 2023, faisant état de l’encombrement de la voie de circulation en direction de la sortie par quatre véhicules Mercedes Break à l’état d’épave. Or, à l’appui du procès-verbal de constat du 5 avril 2024, la SARL MANON MOTORS fait valoir que la voie de circulation de l’entrée jusqu’à la sortie est libre et n’est pas encombrée, rendant vraisemblable que les véhicules mentionnés dans le procès-verbal de constat produit par la SARL MC DAVIDIAN ont été déplacées et s’agissant des véhicules stationnés en dehors des places prévues à cet effet, à la lecture du contrat de bail, il n’apparait aucune précision quant à la superficie et contenance exactes des locaux loués et s’ils comprennent un extérieur ou des places de parking ni leur nombre et localisation exacte. Quant aux véhicules stationnés devant la fenêtre du bureau occupé par la SARL MC DAVIDIAN (côté mur pignon gauche du bâtiment), au vu des photos produites dans le procès-verbal de constat du 5 avril 2024, on observe la présence d’un seul véhicule stationné devant une fenêtre de l’immeuble, sans qu’aucun autre élément versé aux débats permet de vérifier s’il s’agit de la fenêtre donnant sur les bureaux de la SARL MC DAVIDIAN et dans la mesure où, au vu de ces constatations récentes, des véhicules ont été enlevés et notamment ceux à l’état d’épaves, il n’est pas exclu que les véhicules litigieux stationnés devant la fenêtre, causant un trouble visuel, ont été enlevés. Dans ces conditions, l’encombrement des voies et le préjudice de vue ni le trouble sonore n’étant établis, l’obligation se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur la demande tendant au retrait des véhicules. S’agissant de la demande de remise en état de l’ensemble des éléments dégradés, il résulte du procès-verbal de constat du 22 septembre 2023 que la cour intérieure du local a subi des dégradations liées aux taches de fluides sur le sol, outre les fissures des dalles et la vitre du bureau brisée. Toutefois, en l’absence d’élément, tel que l’état des lieux d’entrée, permettant d’établir que ces dégradations sont imputables à la SARL MANON MOTORS, l’obligation de réparation se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce point. Sur la demande tendant à faire respecter le sens de la circulation de l’immeuble, il n’est produit aucun élément permettant d’établir que la SARL MANON MOTORS ne respecte pas les règles de circulation, d’autant plus qu’il résulte du procès-verbal de constat du 5 avril 2024 que les voies de circulation ne sont pas encombrées et en l’absence d’élément corroborant les infractions alléguées, l’obligation apparait sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande. Sur les demandes reconventionnelles de provision à valoir sur les factures d’eau et d’électricité indûment payées, la SARL MANON MOTORS produit un certain nombre de factures réglées, or ces éléments ne permettent pas d’établir de manière claire et évidente que la SARL MC DAVIDIAN est redevable d’une régularisation de charges pour l’eau en sa faveur ni pour quelle période et s’agissant des provisions à valoir sur les factures d’électivité, ces versements étant prévus par le contrat de bail du 10 décembre 2014, à hauteur de 80 HT par mois, puis de 127 euros HT depuis 2019, suivant avenant du 26 juillet 2019, les obligations se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ces demandes. Toutefois, de la demande reconventionnelle de communication des justificatifs, il est prévu par le contrat de bail le versement de provisions sur charges, à hauteur de 9,40 euros HT par mois et compte-tenu de l’obligation incombant au bailleur, de justifier des provisions sur charges, en application de l’article R.145-36 du code de commerce, il sera fait droit à la demande, sous astreinte, dans la limite des documents mentionnés à l’article L.145-40-2 du code de commerce, depuis l’occupation effective du local. S’agissant de la demande de reconventionnelle de provision, à valoir sur les dommages et intérêts, il n’est pas justifié de l’existence d’un éventuel préjudice, ni la nature de celui-ci, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce point. La SARL MC DAVIDIAN conservera la charge des dépens ainsi que ses frais irrépétibles, sans que l’équité ne commande de faire droit à la demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile formulée par son adversaire. PAR CES MOTIFS Nous juge, des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Vu l'article L.145-41 du code de commerce, Vu l’article R.145-36 du code de commerce, Vu l’article 835 du code de procédure civile, Vu l’article 700 du code de procédure civile, DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales; DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de provisions ; ORDONNONS à la SARL MC DAVIDIAN, de communiquer à la SARL MANON MOTORS dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance, l’intégralité des justificatifs des charges facturées depuis la prise de possession du local prévu à l’article L.145-40-2 du code de commerce et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ; CONDAMNONS SARL MC DAVIDIAN aux dépens ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRESIDENTE