Cour d'appel, 07 juin 2023. 22/09923

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 07 JUIN 2023 N° 2023/ 263 N° RG 22/09923 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJXCH [B], [T] [H] [C], [K], [N], [P] [Y] épouse [H] [I], [J] [H] C/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] S.A.S. FONCIA ILES D'OR Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sandrine OTT-RAYNAUD Me Charles TOLLINCHI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON, devenu le tribunal judiciaire de TOULON, en date du 23 Juillet 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/05005. APPELANTS Monsieur [B], [T] [H] né le 08 Janvier 1939 à [Localité 7] (21), demeurant [Adresse 3] Madame [C], [K], [N], [P] [Y] épouse [H] née le 25 Octobre 1939 à [Localité 9] (42), demeurant [Adresse 3] Monsieur [I], [J] [H] né le 04 Mai 1975 à [Localité 10] (42), demeurant [Adresse 2] représenté s par Me Sandrine OTT-RAYNAUD, avocat au barreau de TOULON, ayant pour avocat plaidant Me John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE INTIMEES Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ILES D'OR dont le siège social est [Adresse 1], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié au siège sis [Adresse 6] S.A.S. FONCIA ILES D'OR poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié au siège social sis [Adresse 1] représentés par Me Charles TOLLINCHI , membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jean-Jacques DEGRYSE, membre de la SELARL CABINET DEGRYSE, avocat au barreau de TOULON, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 14 Mars 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** [B], [I] et [D] [H] sont copropriétaires d'un appartement et d'un garage, lots [Cadastre 4] et [Cadastre 5] dans le bâtiment H dans l'ensemble immobilier [Adresse 8]. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] est administré par la S.A.S. FONCIA ILES D'OR. Des difficultés sont survenues à la suite de la tenue de 1'assemblée générale des copropriétaires en date du 05 juillet 2016, concernant notamment la cession à M.[V] d'une surface de 6m² des parties communes spéciales du bâtiment H, correspondant à une partie du couloir situé au droit de son appartement, votée par l'ensemble des copropriétaires et à l'issue de laquelle le produit a été réparti entre tous, ou encore concernant la répartition des charges. Par acte d`huissier signifié le 29 août 2016, les consorts [H] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l' immeuble [Adresse 8] et son syndic la S.A.S. FONCIA ILES D'OR, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n°28 et 30 du procès-verbal d'assemblée générale du 05 juillet 2016 et la condamnation du syndic en paiement de dommages et intérêts. Considérant notamment que les résolutions litigieuses avaient été votées à la majorité requise et conformément au règlement de copropriété et que les budgets relatifs aux charges contestées avaient été régulièrement votées, par jugement rendu le 23 juillet 2018, le Tribunal de grande instance de Toulon a: DEBOUTE [B], [I] et [D] [H] de l'intégralité de leurs demandes ; CONDAMNE in solidum [B], [I] et [D] [H] à payer les sommes suivantes: - 1.500 (MILLE CINQ CENTS) euros au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, - 1.500 (MILLE CINQ CENTS) euros au profit de la S.A.S. FONCIA ILES D'OR, prise en la personne de son représentant légal en exercice ; CONDAMNE in solidum [B], [I] et [D] [H] aux entiers dépens et AUTORISE leur distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. CAB1NET DEGRYSE ; REJETE le surplus des demandes ; Par déclaration au greffe en date du 9 août 2018, les consorts [H] ont interjeté appel de cette décision. Considérant que la cession litigieuse en ce qu'elle emporte création d'un lot auquel est nécessairement affectées une quote part des parties communes spéciales et une quote part des parties commues générales, une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, relève de l'approbation de l'ensemble de la collectivité et pas seulement des copropriétaires du bâtiment H comme le soutenaient les appelants, et que les appelants ne justifient pas de leur préjudice matériel relativement aux charges relatives au contrat d'entretien passé par le syndic de sa seule initiative en 2013, par arrêt du 18 mars 2021, la présente cour d'appel a: Confirmé le jugement déféré ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; Condamné in solidum les consorts [H] aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du même code. Cet arrêt a été partiellement cassé par la cour de cassation le 1er juin 2022, seulement en ce qu'il rejette la demande d'annulation des résolution n°28 et 29 de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2016. La cour de cassation considère que seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l'aliénation de celles-ci et qu'en décidant autrement la cour d'appel a violé les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965. Les consorts [H] ont, par acte du 8 juillet 2022, saisi la cour de renvoi et sollicitent aux termes de leur dernières conclusions: -Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULON le 23 juillet 2018 en ce qu'il a débouté les concluants de l'intégralité de leurs demandes et en ce qu'ils ont été condamnés à payer 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC outre les dépens de l'instance ; Et statuant à nouveau, -Annuler les résolutions 28 ' 29 du procès-verbal d'Assemblée Générale du 05 juillet 2016 ; -Dire et juger que la question relative à la cession de partie commune spéciale ne pouvait être soumise qu'aux copropriétaires du ou des bâtiments concernés (bâtiment H); -Dire et juger que le produit de la cession doit être réparti entre ces mêmes copropriétaires concernés du bâtiment H ; -Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 8] représenté par son Syndic la Société FONCIA ILES D'OR à payer aux consorts [H] : -9.184,74 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile -Les entiers dépens de 1 ère instance et des deux instances d'appel. Ils font valoir: -que le syndic a décidé de mettre au vote la cession d'une partie commune spéciale en soumettant ce vote à l'assemblée générale composée de l'ensemble des copropriétaires, -qu'il est indiqué clairement dans le compte rendu joint à la convocation que le produit de cette acquisition serait réparti entre tous les copropriétaires, -que cela leur cause un préjudice de 1 191,90€, -que le juge de première instance n'a pas répondu à la question de la répartition, rappelant qu'il n'a pas à statuer sur les demandes visant à 'voir, dire, juger, donner acte ou constater', -que pourtant sa raison d'être est de juger et de trancher les litiges soumis -qu'il lui était soumis deux questions: -qui doit participer au vote ' -comment répartir le produit de la vente d'une partie commune spéciale ' Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA ILES D'OR et cette dernière agissant en la personne de son représentant légal en exercice sollicitent: Vu les articles 1, 4 et 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 Vu l'article 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen CONFIRMER le jugement de Tribunal de Grande Instance de TOULON du 23 juillet 2018, éventuellement par substitution de motif, en ce qu'il a débouté les consorts [H] de leur demande d'annulation des résolutions n° 28 et 29 de l'Assemblée Générale du 5 juillet 2016. Vu l'article 954 alinéa 1 et 2 du Code de Procédure Civile issu du Décret n° 2009-1524 du 9 décembre 2009 CONFIRMER le jugement de Tribunal de Grande Instance de TOULON du 23 juillet 2018 en ce qu'il débouté les consorts [H] de leur demande de « Dire et juger que toute question relative à la cession d'une partie commune spéciale ne peut être soumise qu'aux copropriétaires des bâtiments concernés » et de « Dire et juger que le produit de la cession doit être réparti entre les copropriétaires concernés du ou des bâtiments». Vu les articles 697 et 700 du Code de Procédure Civile DEBOUTER les consorts [H] de leur demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à leur payer 9.184,74 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les entiers dépens de première instance et des instances d'appel. CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON du 23 juillet 2018 en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens. CONDAMNER solidairement M. [B] [H], Mme [D] [H] et M. [I] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel. CONDAMNER solidairement M. [B] [H], Mme [D] [H] et M. [I] [H] à payer à la société FONCIA ILES D'OR la somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel. CONDAMNER solidairement M. [B] [H], Mme [D] [H] et M. [I] [H] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP TOLLINCHI -PERRET VIGNERON - BUJOLI TOLLINCHI, aux offres de droit. Ils soutiennent : -que la vente d'une partie commune spéciale nécessite la création d'un lot, comportant nécessairement une quote part des parties communes générales au même titre qu'une quote part des parties communes spéciales, ce qui nécessite une décision de l'assemblée générale et non des seuls copropriétaires ayant des droits de propriété sur la partie commune spéciale, -que ne pas faire participer au vote l'ensemble des copropriétaires de la résidence aboutirait à imposer à ces copropriétaires la cession d'une quote part des parties communes générales sans les avoir même consultés, ce qui serait contraire à l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, qui consacre le droit de propriété, d'autant que les consorts [H] demandent que la répartition du prix de vente dont une partie correspond à des quotes parts de parties communes générales se ferait exclusivement au profit des propriétaires du bâtiment H de sorte que les copropriétaires des autres bâtiments seraient expropriés non seulement sans avoir pu exprimer leur volonté mais sans juste et préalable indemnité, -que les résolutions n°28 et 29 ne comportent aucune disposition non conforme à l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'elles ne portent pas sur la répartition du prix de cession, le courrier accompagnant la convocation n'est pas une résolution de l'AG et ne peut donner lieu à annulation, -que les demandes des consorts [H] de 'dire et juger' ne constituent pas des prétentions mais des rappels de moyens de sorte qu'elles ne peuvent être prises en considération par la cour. Par ordonnance de fixation de l'affaire à bref délai en date du 6 septembre 2022, l'affaire a été fixée à l'audience du 14 mars 2023 et la clôture au 14 mars 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'annulation des résolutions n°28 et 29 de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2016 L'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 édicte que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. L'article 4 de la même loi dispose qu'elles sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. Ainsi, il résulte de ces textes que seuls les propriétaires des parties communes spéciales, dont ils ont la propriété indivise, peuvent décider de l'aliénation de celles-ci. En l'espèce, dans l'immeuble, objet du litige, soumis au statut de la copropriété, l'assemblée générale de tous les copropriétaires a, le 5 juillet 2016, autorisé, suivant résolutions n° 28 et 29, la cession à l'un d'entre eux d'une surface déterminée, dont elle a, elle-même, relevé qu'il s'agit d'une partie commune spéciale du bâtiment H, correspondant à une partie du couloir, située au droit de son appartement. Ainsi, ces résolutions, relatives à la cession de cette partie commune spéciale, soumises au vote de l'ensemble des copropriétaires, n'ont pas été valablement votées puisqu'elles auraient dû, en application des textes susvisés, être soumises au vote des seuls copropriétaires indivis de la partie commune spéciale cédée, de sorte que ces résolution n°28 et 29 de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2016 doivent être annulées et le jugement du 23 juillet 2018 infirmé sur ce point. Il importe peu que cette cession nécessite un projet modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, qui relève, lui, de l'approbation de l'ensemble des copropriétaires. Sur la demande relative à la répartition du produit de la cession Par arrêt en date du 1er juin 2022, la cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'annulation des résolutions n°28 et 29 de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2016, l'arrêt rendu le 18 mars 2021, entre les parties, par la présente cour d'appel, de sorte que la cour d'appel de renvoi n'a à statuer que sur cette demande d'annulation des résolutions n°28 et 29 de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2016, à l'exclusion de toute autre demande comme, notamment celle consistant à 'Dire et juger que le produit de la cession doit être réparti entre ces mêmes copropriétaires concernés du bâtiment H', dont elle n'est pas saisie. Sur les autres demandes Il n'y a, en conséquence de ce qui précède, pas lieu à condamnation des consorts [H] à un article 700 du code de procédure civile en première instance et le jugement déféré est infirmé sur ce point. Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] représenté par son Syndic la société FONCIA ILES D'OR est condamné à payer aux consorts [H] la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et des deux instances d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, DIT ne pas être saisi de la demande relative à la répartition du produit de la cession, INFIRME le jugement rendu le 23 juillet 2018 par le Tribunal de grande instance de TOULON, devenu le tribunal judiciaire de TOULON, seulement en ce qu'il a: -débouté les consorts [H] de leur demande d'annulation des résolutions n°28 et 29 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] en date du 5 juillet 2016, -condamné les consorts [H] in solidum à payer les sommes suivantes : - 1.500 (MILLE CINQ CENTS) euros au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, - 1.500 (MILLE CINQ CENTS) euros au profit de la S.A.S. FONCIA ILES D'OR, prise en la personne de son représentant légal en exercice ; outre aux entiers dépens, CONFIRME le jugement rendu le 23 juillet 2018 par le Tribunal de grande instance de TOULON, devenu le tribunal judiciaire de TOULON pour le surplus, Statuant à nouveau, ANNULE les résolutions n°28 et 29 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] en date du 5 juillet 2016, Y ajoutant, CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] représenté par son Syndic la société FONCIA ILES D'OR à régler aux consorts [H] la somme de 5 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] représenté par son Syndic la société FONCIA ILES D'OR aux entiers dépens de première instance et des deux procédures d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT