Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/01270

Du 30 septembre 2024 72A PPP Contentieux général N° RG 24/01270 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEBV Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 8] C/ S.C.I. KSP - Expéditions délivrées au défendeur FE délivrée à SELARL JURICAB Le 30/09/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 30 septembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 8] Représenté par son Syndic la société LAMY, SAS - immatriculée au RCS de Paris sous le N° 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 6] et son établissement [Adresse 5], Représentée par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB DEFENDERESSE : SCI KSP - RCS de Bordeaux N° 480 820 091 [Adresse 3] [Localité 4] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 17 Juin 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI KSP est propriétaire des lots n° 10314, 10329 et 12505 de l’immeuble [7], situé [Adresse 8]. Par acte introductif d’instance délivré le 30 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], représenté par son syndic, la Société LAMY, a fait assigner la SCI KSP devant le tribunal judicaire de ce siège aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35, 36, 55 et 61-1 du décret du 17 mars 1967 et les articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - être déclaré recevable et bien fondé en son action, - en conséquence : - condamner la SCI KSP à lui payer la somme de 1.304,91 € correspondant à : - 719,99 € à titre principal, charges arrêtées au 22 avril 2024 majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, - 584,92 € correspondant aux frais de recouvrement de créance, - condamner la SCI KSP à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, - condamner la SCI KSP à lui payer la somme de 1.500 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts, - condamner la SCI KSP aux entiers dépens. Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine. A l’audience du 17 juin 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. En défense, la SCI KSP, bien que régulièrement citée à personne, n’a ni comparu ni été représentée. L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, insusceptible d’appel, sera réputé contradictoire. MOTIFS : Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé”. I - Sur la demande principale : Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges). Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges. L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”. A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - le contrat de syndic conclu avec la Société NEXITY en date du 27 juin 2023, mentionnant, notamment, le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, approuvé au cours de l’assemblée générale ordinaire du 27 juin 2023, - le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 27 juin 2023, approuvant le compte de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, et adoptant la réalisation de divers travaux, - le relevé de compte de la SCI KSP pour la période du 27 juin 2023 au 10 avril 2024, - les appels de fonds entre le 1er janvier 2022 et le 30 juin 2024 adressés à la SCI KSP, - les courriers de relance et de mise en demeure adressés à la SCI KSP entre le 31 août 2023 et le 7 décembre 2023, - la sommation de payer les charges de copropriété délivrées par acte de commissaire de justice le 27 mars 2024 à la SCI KSP. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges entre le 17 janvier 2022 et le 13 mars 2024 pour un montant de 719,99 €. Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] justifie de : - l’envoi d’une mise en demeure et d’une relance avant poursuite facturés pour un montant total de 104 € portés au débit du décompte de charges le 15 novembre et le 6 décembre 2023, - de l’envoi d’une mise en demeure par l’intermédiaire de son conseil, le 7 décembre 2023. Ce dernier étant facturé pour un montant de 52 € dans le contrat de syndic, ce montant sera retenu à la place de la somme de 53,17 € portée au débit du décompte de charges, En revanche, la somme de 132,60 € portée au débit du décompte de charges au titre d’un suivi contentieux n’est pas justifié. Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sera en conséquence débouté de ce chef de demande. Il en est de même de la facture de JURIS QUINCONCES d’un montant de 162,55 € portée au débit du compte le 4 avril 2024 et correspondant à la délivrance de la sommation de payer les charges de copropriété, cet acte ayant été délivré sans titre exécutoire, doit demeurer à la charge du créancier. S’agissant de la constitution et de l’envoi à l’avocat facturé à hauteur de 132,60 € et porté au débit du compte le 5 avril 2024, ces frais seront examinés au titre des frais irrépétibles compte tenu de leur nature. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SCI KSP sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] une somme totale de 875,99 € au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour leur recouvrement suivant décompte arrêté au 22 avril 2024. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, faute de preuve de la réception par la SCI KSP de la mise en demeure qui lui a été adressée le 7 décembre 2023. Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. II - Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires : Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sollicite une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts. Il soutient que la SCI KSP cause à l’ensemble de la copropriété un préjudice financier distinct puisqu’elle la met dans l’impossibilité de disposer d’une trésorerie suffisante pour faire face aux charges. En l’espèce, le relevé de compte de charges de SCI KSP fonctionne en position débitrice depuis quelques mois. Par son comportement, elle manque à ses obligations de copropriétaires. Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par la SCI KSP. Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], en l’absence de preuve du préjudice allégué. III - Sur les demandes accessoires : Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI KSP, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés pour la défense de ses intérêts, la SCI KSP sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de la constitution et de l’envoi à l’avocat porté au débit du décompte de charge le 5 avril 2024 pour un montant de 132,60 €. PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe : - CONDAMNE la SCI KSP à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] la somme de 875,99 € au titre des charges de copropriété et frais impayés suivant décompte arrêté au 22 avril 2024 ; - DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ; - ORDONNE la capitalisation des intérêts ; - DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] du surplus de ses demandes ; - CONDAMNE la SCI KSP à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE la SCI KSP aux entiers dépens ; - RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Le présent jugement a éé signé par Sandrine SAINSILY- PINEAU, Présidente, et le Greffier présent. LE GREFFIER LA PRESIDENTE