Tribunal judiciaire, 29 novembre 2024. 24/00610

TRIBUNAL de [Localité 10] [Adresse 6] [Localité 7] N° RG 24/00610 - N° Portalis DB22-W-B7I-SM6F JUGEMENT Du : 29 Novembre 2024 Syndicat DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE CLAUDE [R] [Adresse 1] C/ [F] [U] expédition exécutoire délivrée le à Me ORTEGA GONZALEZ expédition certifiée conforme délivrée le à Mr [U] Minute : /2024 JUGEMENT REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Le 29 Novembre 2024 ; Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier, Après débats à l'audience du 03 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR : Syndicat de LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE CLAUDE [R] [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic SAS FONCIA MANSART [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, ET : DEFENDEUR : Monsieur [F] [U] [Adresse 3] [Localité 9] non comparant A l'audience du 03 Octobre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2024 aux heures d'ouverture au public. FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Monsieur [F] [U] est propriétaire des lots n°446 et 475 (appartement et cave) situés dans l’immeuble CLAUDE [R], au [Adresse 4]. Monsieur [F] [U] n’a pas régulièrement acquitté ses charges de copropriété. Par assignation en date du 9 septembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) RESIDENCE CLAUDE [R], sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet FONCIA MANSART, a saisi le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamner Monsieur [F] [U] à lui payer les sommes suivantes : - 4683,02 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 5 septembre 2024, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 2 février 2023, - 1011,31 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 5 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de de la mise en demeure du 2 février 2023, - 2500 euros, à titre de dommage et intérêts, - 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'audience du 3 octobre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la SCI RESIDENCE CLAUDE [R], représenté par son conseil, maintient ses demandes et précise que l’huissier a trouvé le débiteur à l’adresse [Adresse 4]. Bien que régulièrement citée à l’étude de l’huissier, Monsieur [F] [U], n’était ni présent, ni représenté. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. A l'issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 novembre 2024. MOTIFS 1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété : En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présents à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes: La matrice cadastrale,Le décompte arrêté au 5 septembre 2024,Les appels de fondsLes procès-verbaux des Assemblées générales du 30/09/2020 au 28/05/2023,Les attestations de non recours des Assemblées générales, Les contrats de syndic du 30/09/2020, 22/09/2021, 16/05/202 et 23/05/2023,La fiche immeuble. Il ressort de l’ensemble des pièces produites que les charges de copropriété impayées du 3 novembre 2021 au 5 septembre 2024 s’élèvent à la somme de 4683,02 euros après déduction de l’ensemble des frais au décompte. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4683,02 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 5 septembre 2023, appel du 3e trimestre 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 septembre 2024. 2 – Sur les frais de recouvrement Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. En l’espèce, il est réclamé la condamnation du défendeur au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 1 011,31 euros, visés dans le décompte global versé aux débats. Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Monsieur [F] [U] des frais de « constitution dossier huissier » à hauteur de 250 euros, des frais de « constitution dossier avocat » à hauteur de 410 euros et des frais de « suivi du dossier avocat » à hauteur de 150 euros. Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des prestations particulières nécessitant des diligences exceptionnelles. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros pour les mises en demeure et 5 euros pour les lettres de relance, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 euros. Le syndicat des copropriétaires impute enfin au débit du compte de Monsieur [F] [U] des frais « sommation de payer » qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la SCI RESIDENCE CLAUDE [R] la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 3- Sur la demande en dommages et intérêts  L’irrégularité de paiement des charges par Monsieur [F] [U] a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les sommes dues à ses créanciers ont dû être avancées par le syndicat. En se refusant de façon répétée à s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [F] [U] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires. Il convient toutefois de réduire la demande à de plus justes proportions, en condamnant Monsieur [F] [U] au paiement d’une indemnité de 500 euros. 4- Sur les autres demandes Monsieur [F] [U], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE CLAUDE [R], sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART : la somme de 4683,02 euros au titre des charges de copropriété et travaux pour la période entre le 3 novembre 2021 et le 5 septembre 2024, appel du 3e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 septembre 2024,la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts pour retard de paiement, CONDAMNE Monsieur [F] [U] aux entiers dépens, CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE CLAUDE [R] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.   LE GREFFIER                                                                  LE PRESIDENT