Cour d'appel, 12 septembre 2024. 22/06694

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06694 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSM4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-21-0120 APPELANT Monsieur [F] [G] né le 12 novembre 1985 à [Localité 7] (Tunisie) [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Immad-Eddine HAOUAS, avocat au barreau de PARIS, toque : A410 INTIMES Monsieur [D] [C] [Adresse 1] [Localité 3] Assignation devant la cour d'appel de PARIS, en date du 21 juin 2022, remise à personne Association FREHA [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2010, l'association Freha a donné à bail à M. [F] [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer initial mensuel de 126,28 euros par mois. Informée lors d'une visite technique le 19 janvier 2021 de la non occupation des lieux par le locataire et de la présence d'un sous-locataire, M. [D] [C], l'association Freha a mis en demeure M. [F] [G] de faire cesser la sous-location par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 janvier 2021. Par acte d'huissier en date du 16 novembre 2021, l'association Freha a fait assigner M. [F] [G] et M. [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - l'expulsion de M. [F] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec l'assistance de la force publique si besoin, avec suppression du délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - la condamnation de M. [G] au paiement des loyers, SLS et charges impayées jusqu'à la résiliation du bail, - la condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, - la condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 7.200 euros en restitution des sommes indûment encaissées par ce dernier, - la condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours avec les charges, - la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. M. [D] [C], comparant en personne, a indiqué qu'il n'était pas au courant qu'il sous-louait de manière illicite le bien. Il a compris qu'il devait quitter les lieux mais a expliqué qu'il avait d'importants problèmes de santé de sorte qu'il voudrait récupérer le logement à son profit. Il a sollicité les plus larges délais pour quitter les lieux. Assigné par procès-verbal de remise à l'étude, M. [F] [G] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 11 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 29 novembre 2010 entre l'association Freha et M. [F] [G] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] aux torts du locataire ; ACCORDE à M. [D] [C] et M. [F] [G] un délai de trois mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux ; DIT qu'à défaut pour M. [D] [C] et M. [F] [G] d'avoir restitué les clés dans ce délai, l'association Freha pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE M. [F] [G] à payer à l'association Freha le montant des loyers et des charges dus entre le 16 novembre 2021 et le 11 février 2022 date de la résiliation conformément aux stipulations contractuelles ; CONDAMNE M. [F] [G] à payer à l'association Freha la somme de 7.200 euros au titre des fruits civils indûment perçus ; CONDAMNE in solidum M. [F] [G] et M. [D] [C] à verser à l'association Freha une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE M. [F] [G] à verser à l'association Freha la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE M. [F] [G] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 31 mars 2022 par M. [F] [G], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 juin 2022 par lesquelles M. [F] [G] demande à la cour de : DÉCLARER recevable et bien-fondé M. [F] [G] en son appel partiel interjeté à l'encontre du jugement du 11 février 2022; En conséquence, INFIRMER le jugement du 11 février 2022 uniquement en ce qu'il a : - Condamné M. [F] [G] à payer à l'association Freha le montant des loyers et charges dues entre le 16 novembre 2021 et le 11 février 2022 date de la résiliation conformément aux stipulations contractuelles ; - Condamné M. [F] [G] à payer à l'association Freha la somme de 7.200 euros au titre des fruits civils indûment perçus ; - Condamné in solidum M. [F] [G] et M. [D] [C] à verser à l'association Freha une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; - Condamné M. [F] [G] à verser à l'association Freha la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner M. [F] [G] aux dépens. Et statuant à nouveau, CONDAMNER M. [F] [G] à payer à l'association Freha la somme de 1 828,69 euros au titre des fruits civils indûment perçus ; AUTORISER M. [F] [G] à s'acquitter de toute condamnation envers l'association Freha sous vingt-quatre (24) mensualités égales à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; CONDAMNER M. [D] [C] à payer à l'association Freha le montant des loyers et charges dues jusqu'à la résiliation judiciaire du bail d'habitation du 11 février 2022, ainsi que des indemnités mensuelles d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs. À défaut, CONDAMNER M. [D] [C] à relever indemne et garantir M. [F] [G] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre des loyers et charges courus jusqu'à la résiliation judiciaire du bail d'habitation et de l'indemnité d'occupation due au bailleur jusqu'à sa sortie effective du logement ; En tout état de cause, CONDAMNER M. [D] [C] à verser à M. [F] [G] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER M. [D] [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Immad Haouas, Avocat au Barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 septembre 2022 aux termes desquelles l'association Freha demande à la cour de : CONFIRMER le jugement rendu le 11 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ; DEBOUTER M. [F] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER M. [F] [G] à verser à l'association FREHA la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens M. [D] [C] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées à personne le 21 juin 2022. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimée était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. M. [G] ne sollicite pas l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de sorte que ces chefs de jugement sont devenus irrévocables. Sur les demandes principales de l'association Freha * La demande en paiement des loyers jusqu'à la résiliation du bail M. [G] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à l'association Freha le montant des loyers et charges dus entre le 16 novembre 2021 et le 11 février 2022 conformément aux stipulations contractuelles, et sollicite que M. [C] soit condamné au paiement des loyers et charges dus jusqu'à la résiliation judiciaire du bail, en faisant valoir qu'il a exigé que M. [C] quitte son logement dès janvier 2021, ce que ce dernier a refusé. L'association Freha sollicite la confirmation du jugement entrepris. Elle souligne que M. [G] ne justifie d'aucun courrier ou mise en demeure adressé à M. [C], et ajoute que M. [G] n'a jamais répondu à la mise en demeure qu'elle lui a adressée le 27 janvier 2021 pour faire cesser la sous-location. Selon l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'. En vertu de l'article 8, 'le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer'. En l'espèce, c'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que M. [G], locataire en titre ayant sous-loué le logement à M. [C] en violation de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 8 des conditions générales du contrat de bail liant les parties, était seul tenu contractuellement du paiement des loyers et charges entre le 16 novembre 2021 et le 11 février 2022, date de la résiliation du bail. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris sur ce point. * L'indemnité d'occupation M. [G] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné in solidum avec M. [C] à verser à l'association Freha une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés, et sollicite que M. [C] soit seul condamné au paiement des indemnités mensuelles d'occupation jusqu'à la libération des lieux, en faisant valoir qu'il a exigé que M. [C] quitte son logement dès janvier 2021, ce que ce dernier a refusé. L'association Freha sollicite la confirmation du jugement entrepris. Elle souligne que M. [G] ne justifie d'aucun courrier ou mise en demeure adressé à M. [C], et ajoute que M. [G] n'a jamais répondu à la mise en demeure qu'elle lui a adressée le 27 janvier 2021 pour faire cesser la sous-location. L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. En l'espèce, s'il résulte des pièces produites que M. [C] occupe les lieux, M. [G] est à l'origine de cette occupation en ce qu'il a sous-loué son logement en violation de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail. En outre, ce dernier, qui soutient avoir exigé à plusieurs reprises que M. [C] quitte les lieux depuis janvier 2021, ne produit aucune mise en demeure adressée à ce dernier en ce sens. C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné in solidum MM. [G] et [C] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, dès lors que ceux-ci sont tous deux responsables de l'occupation des lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. * La demande en paiement au titre des fruits civils de la sous-location M. [G] fait grief au jugement entrepris de l'avoir condamné à payer à l'association Freha la somme de 7200 euros au titre des fruits civils indûment perçus pendant une durée de 12 mois, alors qu'il fait valoir qu'il n'a pas encaissé cette somme de la part de M. [C], mais uniquement celle de 4990 euros d'octobre 2020 à novembre 2021, et soutient qu'il convient d'en déduire le montant des loyers qu'il a versés à l'association Freha au cours de cette période, soit la somme de 3161,31 euros, de sorte qu'il sollicite de voir sa condamnation ramenée à la somme de 1828,69 euros au titre des fruits civils indûment perçus. L'association Freha conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que, s'il résulte de la déclaration de main courante de M. [C] du 11 juin 2021 et du courrier adressé le 10 août 2021 qu'il aurait versé la somme mensuelle de 300 euros à partir du mois de mai 2021, aucun élément ne permet d'établir qu'il aurait versé 250 euros pour le mois de juillet 2021 et qu'il n'aurait plus effectué de règlement à compter d'août 2021. Selon l'article 546 du code civil, 'la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession'. L'article 547 dispose que 'les fruits civils (...) appartiennent au propriétaire par droit d'accession', étant rappelé que selon l'alinéa 1 de l'article 584, 'Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.' Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3ème, 12 septembre 2019, n°18-20.727, publié). L'article 548 précité dispose que 'Les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement'. Selon l'article 549 du même code 'Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.' Or, le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne peut être un possesseur de bonne foi. Les loyers, comme les sous-loyers constituent des fruits civils de la propriété soumis à restitution et les loyers acquittés par le locataire qui sous-loue irrégulièrement son logement ne peuvent être déduits des fruits revenant au propriétaire au sens de l'article 548 du code civil (3e Civ., 22 juin 2022, pourvoi n° 21-18.612, publié). En l'espèce, il résulte des pièces produites, et notamment des relevés de compte de M. [C] de février et mars 2021, et de la main courante déposée par ce dernier le 11 juin 2021, que celui-ci a emménagé dans les lieux le 1er octobre 2020 et s'est acquitté de la somme de 600 euros par mois auprès de M. [G] d'octobre 2020 à avril 2021 inclus, puis de la somme de 300 euros par mois à compter du mois de mai 2021. M. [G], qui prétend que M. [C] aurait versé la somme mensuelle de 570 euros en novembre et décembre 2020, puis 250 euros en juillet 2021, et qu'il aurait cessé les versements à compter d'août 2021 n'en rapporte pas la preuve ; il ne produit notamment aucun de ses relevés de compte. Il convient dès lors de fixer le montant dû par M. [G] au titre des fruits civils de la sous-location illicite à la somme de : (600 x 7) = 4200 euros du mois d'octobre 2020 au mois d'avril 2021 inclus, (300 x 5) = 1500 euros du mois de mai au mois de septembre 2021 inclus, l'association Freha sollicitant les fruits civils indûment perçus sur une durée de 12 mois, soit la somme totale de 5700 euros que M. [G] sera condamné à payer à l'association Freha, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Sur les demandes reconventionnelles de M. [G] * Les délais de paiement M. [G] sollicite des délais de paiement sur 24 mois, en faisant valoir qu'il est salarié d'une entreprise prestataire en informatique et subvient seul aux besoins de sa famille. L'association Freha sollicite qu'il soit débouté de sa demande, dès lors qu'il n'indique ni son revenu, ni le montant de ses charges, ni sa composition familiale. Selon l'article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'. En l'espèce, M. [G] ne produit aucun justificatif de sa situation financière et familiale. En conséquence, il convient de le débouter de sa demande reconventionnelle de délais de paiement. * La demande de garantie de M. [C] M. [G] sollicite que M. [C] soit condamné à le relever et garantir de toute condamnation prononcée contre lui, au motif qu'il aurait exigé de M. [C] qu'il quitte son logement dès janvier 2021, en vain, et que ce comportement fautif aurait engagé sa responsabilité à son égard. Le premier juge a toutefois exactement considéré que M. [C] était de bonne foi, en ce qu'il ignorait lors de son entrée dans les lieux que M. [G] n'était pas le légitime propriétaire, et qu'il justifiait s'acquitter de la somme mensuelle de 600 euros à titre de loyer entre ses mains, ainsi qu'il résulte de ses relevés de compte. M. [G] est ainsi le seul responsable de l'introduction dans les lieux de son sous-locataire en violation de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions contractuelles. Il ne justifie nullement par les pièces produites avoir sollicité de M. [C] qu'il quitte les lieux à compter du mois de janvier 2021, contrairement à ce qu'il allègue, et a d'ailleurs continué à percevoir les sous-loyers postérieurement à cette date, ainsi qu'il a été jugé plus haut. En conséquence, il convient de débouter M. [G] de sa demande tendant à ce que M. [C] le garantisse des condamnations prononcées à son encontre. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. M. [G], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel. L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1000 euros à l'association Freha au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [F] [G] à payer à l'association Freha la somme de 7200 euros au titre des fruits civils indûment perçus, Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés, Condamne M. [F] [G] à payer à l'association Freha la somme de 5700 euros au titre des fruits civils indûment perçus, Et y ajoutant, Déboute M. [F] [G] de ses demandes reconventionnelles de délais de paiement et de garantie dirigée contre M. [D] [C], Condamne M. [F] [G] à payer à l'association Freha la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Condamne M. [F] [G] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes.                        La greffière                                                                           Le président