Tribunal judiciaire, 20 novembre 2024. 23/16686

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C. + C.C.C.F.E. délivrées le : à Me CHASTAGNIER (J0082) C.C.C. délivrée le : à Me TAPILY (R0268) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 23/16686 N° Portalis 352J-W-B7H-C3EBF N° MINUTE : 4 Assignation du : 27 Octobre 2023 ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 20 Novembre 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. AUREGAME (RCS de PONTOISE n°900 465 980) [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] représentée par Me Olivier COULEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, Me Kadiatou TAPILY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0268 DEFENDERESSES S.N.C. [Localité 4] CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 - LOGEMENTS (RCS de PARIS n°819 929 845) [Adresse 2] [Adresse 2] S.C.A. ALTAREA (RCS de PARIS n°335 480 877) [Adresse 2] [Adresse 2] représentées par Me Sabine CHASTAGNIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier DEBATS A l’audience du 14 octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2024. ORDONNANCE Rendue publiquement Contradictoire Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2019 modifié suivant deux avenants du 23 février et du 6 mai 2021, la S.C.C.V. (désormais S.N.C.) [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS représentée par la S.N.C. ALTAREA FRANCE a donné à bail commercial à Monsieur [C] [O] au nom et pour le compte d’une société en cours de constitution (la S.A.R.L. AUREGAME) un local constituant le lot R8.03 dépendant de l’ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement sis [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9] afin d’y exercer une activité de restauration traditionnelle sous l’enseigne “Bistro Regent”. Le local a été mis à disposition du preneur suivant procès-verbal en date du 28 mai 2021. Le bail a été conclu pour une durée de 10 années à compter de la mise à disposition, soit le 28 mai 2021, et moyennant le versement : - d’un loyer de base annuel de 99.450 euros hors taxes et hors charges réduit de 19.980 euros par an la première année suivant la date de prise d’effet du loyer et de 9.945 euros la deuxième année, - d’un loyer variable additionnel correspondant à 6 % du chiffre d’affaires hors taxes du preneur, TVA en sus. Une franchise totale du loyer prenant fin à la première des deux dates entre l’ouverture au public du local et l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date de prise d’effet du bail était convenue. Par acte notarié en date du 10 décembre 2019, la S.C.C.V. (désormais S.N.C.) [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS a vendu les locaux donnés à bail à la S.C.I. IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF, ce dont a été informée la S.A.R.L. AUREGAME par courrier recommandé en date du 3 mars 2020. Par courrier recommandé en date du 22 février 2022, le conseil de la S.A.R.L. AUREGAME a pris note de la date d’ouverture du local au public le 8 mars 2022 et a fait valoir que l’activité de sa cliente avait été retardée dans des proportions inacceptables, les travaux du centre commercial n’étant toujours pas achevés et sollicitait l’indemnisation du préjudice financier subi ainsi que le versement de la participation financière du bailleur aux travaux du preneur, indiquant qu’à défaut, la société AUREGAME suspendrait le paiement du loyer et des charges. Par courrier recommandé en date du 4 avril 2022, le conseil de la S.C.I. IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF a indiqué qu’une proposition de franchise du loyer et des charges et de réduction du loyer avait été faite à la locataire par courrier du 31 mars 2022, sans réponse de sa part et que cette proposition était de nature à indemniser la société AUREGAME du préjudice subi. S’agissant de la participation financière du bailleur aux travaux du preneur, elle indiquait que les justificatifs des travaux avaient été sollicités conformément aux stipulations du bail et qu’aucune réponse n’avait été apportée à sa demande. Après avoir fait constater par un commissaire de justice suivant un procès-verbal de constat en date des 25 et 29 août 2023, la fermeture du restaurant au public, par acte extrajudiciaire en date du 27 septembre 2023, la S.C.I. IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF a signifié à la S.A.R.L. AUREGAME une sommation d’exploiter les locaux et un commandement de payer la somme de 254.448,78 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés au 4 juillet 2023, outre la somme de 30.589,20 euros au titre de la clause pénale et le coût de l’acte, visant la clause résolutoire du bail. Suivant un constat en date du 10 novembre 2023, un commissaire de justice mandaté par la bailleresse a constaté la fermeture du restaurant et la pose d’une affichette sur la porte d’entrée de celui-ci indiquant que “le restaurant sera fermé jusqu’à l’ouverture du Cinéma et de tous les commerces prévus par le bailleur des locaux... (...)”. Par actes délivrés le 27 octobre 2023, la S.A.R.L. AUREGAME a fait assigner devant ce tribunal la S.C.C.V (désormais S.N.C.) BEZONS COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 et la S.C.A. ALTAREA aux fins, sur le fondement de l’article 1217 du code civil, de : “A titre principal : - CONSTATER que la société AUREGAME est bien fondée à solliciter la condamnation des sociétés SCCV [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS et ALTAREA ; - JUGER que la société AUREGAME ne peut exploiter son activité paisiblement depuis la conclusion du bail commercial et qu’elle se trouve dans une situation financière compromise ; En conséquence - ENJOINDRE les sociétés SCCV [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS et ALTAREA de résilier le bail commercial conclu avec la société AUREGAME en date du 9 juillet 2019 ; - CONDAMNER in solidum les sociétés SCCV [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS et ALTAREA à verser à la société AUREGAME la somme de 737 739,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; - S’agissant du commandement visant la clause résolutoire en date du 27 septembre 2023 : - FORMER opposition à l’encontre du commandement visant la clause résolutoire ; A titre subsidiaire : - S’agissant du commandement visant la clause résolutoire en date du 27 septembre 2023 : - ACCORDER à la société AUREGAME les plus larges délais de paiement au regard de l’article 1343-5 du Code civil à savoir sur 24 mois ; - DONNER ACTE à la société AUREGAME de ce qu’elle s’engage à verser la première échéance à la société IMEFA CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF dans les 15 jours de la réception du jugement à intervenir ; En tout état de cause : - CONDAMNER les sociétés SCCV [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS et ALTAREA à verser à la société AUREGAME une somme de 10.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; • CONDAMNER les sociétés SCCV [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS et ALTAREA aux dépens”. Suivant des conclusions d’incident notifiées le 31 janvier 2024, la S.N.C. [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS et la S.C.A. ALTAREA ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 juin 2024, la S.N.C. [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS et la S.C.A. ALTAREA demandent au juge de la mise en état de : Vu la sommation avec commandement visant la clause résolutoire des 27 septembre et 2 octobre 2023, Vu les articles 32, 122 et 789 du code de procédure civile, et l’article 1997 du code civil, - Prendre acte que la société [Localité 4] CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 - LOGEMENTS n’est plus propriétaire des locaux depuis le 10 décembre 2019, - Juger inapplicable la théorie du mandat apparent en matière de gestion immobilière, - Retenir que la société locataire ne peut de bonne foi prétendre ignorer l’identité exacte du mandataire de la bailleresse, - Déclarer la société AUREGAME irrecevable en l’intégralité de ses demandes dirigées contre la société [Localité 4] CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 - LOGEMENTS et la société ALTAREA, - Mettre hors de cause la société [Localité 4] CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 - LOGEMENTS, -Mettre hors de cause la société ALTAREA, - Débouter la société AUREGAME de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Condamner la société AUREGAME à payer à la société [Localité 4] CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 - LOGEMENTS la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société AUREGAME à payer à la société ALTAREA la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société AUREGAME aux entiers dépens du présent incident dont distraction au profit de Maître Sabine CHASTAGNIER, Avocat au Barreau de Paris. A l’appui de leurs prétentions, elles font valoir que la S.N.C. BEZONS CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 - LOGEMENTS n’est plus la bailleresse depuis le 10 décembre 2019, ce dont la locataire a été informée par courrier du 3 mars 2020, et que c’est la S.N.C. ALTAREA FRANCE immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 324 814 219, personne morale distincte, qui est la mandataire de la bailleresse, la S.C.I. IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF, en vertu d’un mandat de gestion immobilière et conformément à son objet social. Elles soutiennent que la jurisprudence constante de la Cour de cassation exclut toute possibilité de mandat apparent en matière de gestion immobilière, les règles impératives imposant un écrit en la matière ne pouvant être tenues en échec par la théorie de l’apparence. Elles ajoutent que la locataire ne peut pas prétendre de bonne foi ignorer l’identité exacte du mandataire de la bailleresse dès lors que tous les échanges adressés par la société ALTAREA FRANCE en sa qualité de mandataire, à la société AUREGAME, indique en signature son identité exacte, que le contrat de bail mentionne également que la bailleresse a pour mandataire la S.N.C. ALTAREA FRANCE ainsi que les factures qui lui sont adressées. Elles concluent que les demandes de la société AUREGAME à leur encontre sont irrecevables en raison du défaut de qualité à agir sur le fondement des articles 32 et 122 du code de procédure civile. Suivant des conclusions d’incident notifiées le 29 mars 2024, la société AUREGAME demande au juge de la mise en état de : Vu les articles 32, 122 et 789 du code de procédure civile, Vu les conclusions d’incident et les pièces adverses, - La déclarer recevable et bien fondé en ses prétentions ; - Débouter la S.C.C.V. [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 LOGEMENTS et la société ALTAREA de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; - Condamner la S.C.C.V. [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 LOGEMENTS à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société ALTAREA à lui verser la somme de 2.000 euros au profit de la société AUREGAME sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société AUREGAME réplique qu’elle est dans l’incapacité d’exploiter les lieux depuis le début du bail et que la SCCV [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS était, entre le mois d’octobre et de décembre 2019, le cocontractant de la société AUREGAME. Lui reprochant une faute contractuelle du temps où elle était son bailleur, elle soutient que la SCCV [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS ne peut pas être mise hors de cause. S’agissant de la société ALTAREA, elle conclut qu’elle dispose d’un intérêt et d’une qualité à agir contre elle au titre “du mandat apparent unissant la ou les sociétés ALTAREA aux bailleurs successifs” ; que tiers au contrat, elle est fondée à reprocher à la société ALTAREA une faute civile délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil ; qu’en tout état de cause, cette question relève de la compétence du juge du fond. Elle ajoute que le bailleur a introduit une instance en référé et tente d’obtenir une ordonnance exécutoire par provision pour rendre sans intérêt les demandes économiques de la société AUREGAME devant ce tribunal puisque si elle était condamnée, elle serait contrainte d’être liquidée. L’incident a été plaidé à l’audience du 14 octobre 2024 et mis en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir soulevée par la S.N.C. [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 LOGEMENTS et la S.C.A. ALTAREA En application de l’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 applicable à la présente instance, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Aux termes de l’article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. L’article 4 du code de procédure civile énonce que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Il est rappelé que l’instance initiée par la société AUREGAME a pour objet sa demande de résiliation du bail, d’indemnisation de son préjudice résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la bailleresse. Or, le bailleur n’est plus la S.N.C. [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS qui a vendu les locaux donnés à bail, suivant acte notarié en date du 10 décembre 2019, à la S.C.I. IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF, ce dont a été informée la S.A.R.L. AUREGAME par courrier recommandé en date du 3 mars 2020 et ce qui apparaît dans les courriers ultérieurs ainsi que dans la sommation avec commandement visant la clause résolutoire dont il est fait opposition. En outre, si la S.N.C. (Anciennement S.C.C.V) [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 -LOGEMENTS représentée par la S.N.C. ALTAREA est bien la signataire du bail, celui-ci conclu pour une durée de 10 années n’a pris effet qu’à compter de la mise à disposition du local au preneur, le 28 mai 2021, soit postérieurement à la vente des locaux à la S.C.I. IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF. Par conséquent, les demandes de la société AUREGAME à l’encontre de la S.N.C. [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS sont irrecevables pour défaut de qualité à agir. S’agissant de la S.C.A. ALTAREA, aux termes de l’acte introductif d’instance, la société AUREGAME recherche la responsabilité de la bailleresse et de son mandataire, la société ALTAREA FRANCE qualifiée également de “promoteur” sur le fondement d’un manquement à l’obligation de délivrance. Pour qu’il existe un mandat apparent, il est nécessaire en premier lieu de caractériser une apparence. Or, le bail conclu par les parties mentionne que la société S.N.C. BEZONS COEUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 - LOGEMENTS est “représentée par la société ALTAREA FRANCE, Société en Nom Collectif (...) dont le siège social est situé à [Adresse 6], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 324 814 219, agissant en vertu d’un mandat de commercialisation”. Ce mandat de commercialisation est rappelé dans le paragraphe “2. COMMERCIALISATION” de l’exposé préliminaire du bail. Le courrier informant la société AUREGAME du changement du bailleur en date du 3 mars 2020 est adressé par la société S.N.C. ALTAREA FRANCE qui écrit “nous restons votre interlocuteur privilégié au moins jusqu’à l’ouverture au public de votre local”. Aucun élément ne permet de déduire que la S.C.A. ALTAREA, personne morale distincte de ses filiales, est intervenue en qualité de mandataire du bailleur. Par conséquent, faute de qualité à agir, l’intégralité des demandes formées par la société AUREGAME à l’encontre de la S.C.A. ALTAREA sont déclarées irrecevables. L’incident mettant fin à la procédure, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la S.N.C. [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 - LOGEMENTS et la S.C.A. ALTAREA. Sur les demandes accessoires La société AUREGAME qui succombe, est condamnée aux dépens de l’incident qui pourront être recouvrés directement par Maître Sabine CHASTAGNIER, avocat au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile, et à verser à la S.C.C.V. BEZONS COEUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 - LOGEMENTS et la S.C.A. ALTAREA une somme qu’il est équitable de fixer pour chacune à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est corrélativement déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile s’agissant d’un incident mettant fin à l’instance, Déclare irrecevables les demandes formées par la S.A.R.L. AUREGAME à l’encontre de la S.N.C. [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 - LOGEMENTS, Déclare irrecevables les demandes formées par la S.A.R.L. AUREGAME à l’encontre de la S.C.A. ALTAREA, Condamne la S.A.R.L. AUREGAME à verser à la S.N.C. [Localité 4] COEUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 - LOGEMENTS la somme de 500 (cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.A.R.L. AUREGAME à verser à la S.C.A. ALTAREA la somme de 500 (cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute la S.A.R.L. AUREGAME de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.A.R.L. AUREGAME aux dépens, qui pourront être recouvrés directement par Maître Sabine CHASTAGNIER, avocat au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile, Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, Faite et rendue à Paris le 20 novembre 2024 Le Greffier Le Juge de la mise en état Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE