Cour d'appel, 19 décembre 2023. 22/03929

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 19 DECEMBRE 2023 PP N° RG 22/03929 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M3DD [V] [E] épouse [L] c/ [Y] [T] Nature de la décision : AU FOND SUR RENVOI DE CASSATION Grosse délivrée le : aux avocats Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d'un arrêt rendu le 9 septembre 2021 (Pourvoi n°T 20-10.929) par la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 22 octobre 2019 (RG : 19/00283) par la Deuxième Chambre Civile de la Cour d'Appel de POITIERS en suite d'une ordonnance de référé du Tribunal d'Instance de SAINTES du 31 décembre 2018 (RG : 12-18-35), suivant déclaration de saisine en date du 10 août 2022 DEMANDERESSE : [V] [E] épouse [L] née le 08 Octobre 1941 à [Localité 4] (81) de nationalité Française demeurant [Adresse 2] Représentée par Maître Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDEUR : [Y] [T], agissant en sa qualité de seul et unique héritier de sa mère, Madame [S] [H] Veuve [T], décédée né le 21 Février 1946 à [Localité 5] (16) de nationalité Française demeurant [Adresse 3] Représenté par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Jean-paul POLLEUX de la SELARL CABINET VALOIS, avocat plaidant au barreau de la CHARENTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 7 novembre 2023 en audience publique, en double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Paule POIREL, Présidente, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, et Mme Bérengère VALLEE, Conseiller, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Paule POIREL Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Greffier lors des débats : Mme Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 9 mai 2012, M. [Y] [T] agissant en qualité de tuteur de Mme [H] veuve [T], sa mère, a donné à bail à Mme [V] [L] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer et des provisions sur charges initialement fixés à la somme de 850 euros. Le 28 juin 2017, le bailleur, ès-qualités, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 2 082,64 euros. Par acte d'huissier du 28 septembre 2017, M. [Y] [T], ès qualités, a fait assigner Mme [L] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Saintes, aux fins de constatation de la clause de résiliation du bail, d'expulsion de la locataire et paiement de diverses sommes. Par acte d'huissier du 15 novembre 2017, M. [T] ès qualités a également fait délivrer à Mme [L] un congé pour vendre, moyennant le prix de 375 000 euros net vendeur, pour le 31 mai 2018. Par ordonnance de référé du 31 décembre 2018, le tribunal d'instance de Saintes a : - constaté la résiliation du bail en date du 9 mai 2012 conclu entre Mme [V] [L] et M. [Y] [T] en qualité de tuteur de sa mère Mme [S] [H] veuve [T], au 28 août 2017, - condamné en conséquence la locataire à libérer les lieux loués, - autorisé à défaut d'exécution spontanée le bailleur à faire procéder à l'expulsion de cette locataire ainsi que de tous les occupants de son chef, avec au besoin le recours à la force publique, - fixé l'arriéré de payement locatif arrêté au 31 août 2017 de Mme [V] [L] envers M. [Y] [T], en qualité de tuteur de sa mère, à la somme de 688,16 €, - condamné Mme [V] [L] à payer cette somme à M. [Y] [T], en qualité de tuteur de sa mère, à titre de provision, - condamne la locataire à verser la somme de 891,64 € au bailleur au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle entre le 1er septembre 2017 et la libération des lieux, - condamné la même à laisser visiter les lieux objet du litige deux heures pendant les jours ouvrables, sur proposition du requérant faite par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours à l'avance et en cas d'empêchement entre 17 heures et 19 heures, - condamné Mme [V] [L] à verser à M. [Y] [T], en qualité de tuteur de sa mère, un montant de 50 € par jour d'astreinte provisoire en cas de non respect de cette obligation, ce pendant les six mois suivants en cas de non respect de ce droit de visite dans le mois suivant la notification de la décision, - constaté qu'il n't a plus lieu de trancher sur la demande de remise des quittances de loyer, M. [Y] [T] ayant acquiescé à celle-ci, - rejeté l'ensemble des demandes en dommages et intérêts faites par Mme [V] [L] à l'encontre de M. [Y] [T] en qualité de tuteur de sa mère, - condamné Mme [L] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit, - condamné Mme [L] aux dépens. Mme [L] a relevé appel de cette ordonnance le 17 janvier 2019 et par ordonnance du 9 mai 2019, le premier président de la cour d'appel de Poitiers a rejeté sa demande de suspension de l'exécution provisoire. Par arrêt du 22 octobre 2019, la cour d'appel de Poitiers a : - confirmé dans toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 31 décembre 2018 par le juge des référés du tribunal d'instance de Saintes, Y ajoutant, - condamné Mme [V] [L] à payer à M. [Y] [T] ès qualités la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [V] [L] à payer les dépens de la procédure d'appel. Mme [L] s'est pourvue en cassation contre cet arrêt. Par arrêt du 9 septembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a : - cassé, sauf en ce qu'il condamne sous astreinte Mme [L] à laisser visiter les lieux loués et rejette la demande de provision en indemnisation d'un préjudice de jouissance, l'arrêt rendu le 22 octobre 2019 par la cour d'appel de Poitiers et renvoyé, sauf sur ces points, l'affaire et les parties devant la cour d'appel de Bordeaux, - condamné M. [T], ès qualités, aux dépens, - rejeté la demande de M. [T] ès qualités en application de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamné à payer à Mme [L] la somme de 3 000 euros. Pour statuer comme elle l'a fait, la Cour de cassation a considéré que : - pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et condamner la locataire au paiement de la somme de 116,12 euros pour l'arriéré de loyer, alors que le bailleur demandait que soit retenu un arriéré de 16,12 euros et non 116,12 euros, sans avoir analysé la lettre de la locataire et les chèques produits par elle, qui soutenait avoir réglé cette somme, la cour d'appel a violé les articles 4 et 455 du code de procédure civile. - pour accueillir la demande en paiement de charges, en retenant que le bailleur justifie d'un décompte annuel de charges de 2012 à 2017, ainsi que des décomptes de répartition des charges entre copropriétaires et des copies des avis de paiement de la taxe d'ordures ménagères, sans constater que le bailleur avait tenu à la disposition du preneur les pièces justificatives des autres charges locatives, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. - en confirmant l'ordonnance ayant condamné Mme [L] à payer au bailleur la somme de 891,64 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2017 jusqu'à la libération des lieux, allouant ainsi une indemnité d'occupation et non une provision, la cour d'appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé l'article 849 du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019. Mme [V] [L] a saisi la cour d'appel de Bordeaux par déclaration du 10 août 2022. Dans ses dernières conclusions déposées le 28 mars 2023, elle demande à la cour de : - déclarer son appel recevable et bien fondé, Infirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau A titre principal : - juger n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation du 9 mai 2012, aucun impayé n'étant à déplorer, - débouter M. [Y] [T], es qualité d'héritier de Mme [H] veuve [T], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [T], es qualité d'héritier de Mme [H] veuve [T], à payer à Mme [L] la somme provisionnelle de 3.600 € à titre de remboursement de provisions sur charges versées indûment, - condamner M. [T], es qualité d'héritier de Mme [H] veuve [T], à payer à Mme [L] la somme provisionnelle de 2.000 € pour procédure abusive, A titre subsidiaire : - juger que la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer fait obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, - condamner M. [T], es qualité d'héritier de sa mère, à payer à Mme [L] la somme provisionnelle de 2.000 € pour procédure abusive, A titre infiniment subsidiaire : - suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire du bail d'habitation du 9 mai 2012, - lui accorder rétroactivement 20 mois de délais à compter du commandement de payer du 28 juin 2017, - juger que la clause résolutoire n'est pas acquise, du fait du paiement, avant l'expiration du dit délai, de la somme exigible (688,06 €) et que le bail d'habitation a repris plein et entier effet, - débouter en conséquence M. [Y] [T], es qualité d'héritier de sa mère, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, En tout état de cause : - juger n'y avoir lieu à contraindre, sous astreinte, Mme [L] à laisser visiter le bien loué deux heures pendant les jours ouvrables compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité du congé pour vendre, - condamner M. [T], es qualité d'héritier de Mme [H] veuve [T], à payer à Mme [L] la somme provisionnelle de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi, - condamner M. [T], es qualité de tuteur de Mme [H] veuve [T], à payer à Mme [L] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [T] es qualité de tuteur de Mme [H] veuve [T] aux entiers dépens de la procédure, de première instance et d'appel. M. [Y] [T] dans ses dernières conclusions du 20 avril 2023, demande à la cour de : Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le tribunal d'instance de Saintes le 31 décembre 2018 ; En conséquence : - débouter Mme [V] [L] de toutes ses demandes, fins et prétentions, Y ajoutant : - condamner Mme [V] [L] au paiement par provision de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [V] [L] aux dépens de l'instance d'appel. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience collégiale du 7 novembre 2023, avec clôture de la procédure à la date du 24 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : La cour est saisie par l'acte d'appel initial, dans les limites des dispositions de l'arrêt de la cour de cassation, à savoir de l'acquisition de la clause résolutoire au regard des loyers et charges restées dues deux mois après le commandement de payer et des sommes mises à la charge de Mme [L] au titre de l'indemnité d'occupation. Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Pour constater la résiliation du bail à la date du 28 août 2017 et ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [L], le juge des référés du tribunal d'instance de Saintes a retenu que restaient dues au titre de ce commandement, d'une part, une somme de 116,12 euros au titre des loyers, avec augmentation sur la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2015, l'augmentation de loyer sur la période postérieure ayant été exclue et, d'autre part, une somme de 572,04 euros au titre des charges, soit au total la somme de 688,16 euros. Mme [L] conteste cette décision faisant valoir, ainsi qu'il résulte du décompte annexé au commandement de payer, qu'elle a toujours payé régulièrement son loyer, ce que ne conteste finalement pas M. [T] et que si le tribunal a exclu à juste titre du commandement la révision du loyer sur la période à compter du 1er juin 2015, il a retenu à tort une dette de 116,12 euros au titre de la révision de loyer pour la période antérieure (1er janvier 2015 au 31 mai 2015), n'étant selon elle redevable d'aucune somme au titre de la révision du loyer à défaut pour M. [T] d'avoir manifesté sa volonté de réviser le loyer, ni d'aucune somme au titre seuls loyers échus au 28 août 2017. M. [T] conteste l'absence de dette de loyer de Mme [L] au 28 août 2017, chiffrant à la somme de 16,12 euros la somme restée due malgré le commandement de payer au titre de la révision du loyer, soutenant avoir manifesté sa volonté de réviser le loyer dès l'entrée en vigueur au 24 mars 2014 des nouvelles dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il a été signifié le 28 juin 2017 à Mme [L], un commandement d'avoir à payer la somme de 2 082,67 euros restée impayée au titre du contrat de bail liant les parties, le dit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Cependant les parties s'accordent pour dire que le litige ne porte plus que sur une somme de 688,16 euros, soit 16,12 euros au titre de la révision de loyer et 672,04 euros au titre des charges récupérables. La somme ainsi réclamée à Mme [L] (cf conclusions de l'intimé page 6) correspond à la révision du loyer de janvier 2015, de sorte que se pose effectivement la question de l'exigibilité de cette somme au regard de la loi du 24 mars 2014, Mme [L] contestant que le bailleur ait manifesté son intention de réviser le loyer. Selon les dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable entre le 24 mars 2014 et le 24 août 2022 : 'I. - Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.' Le contrat de bail conclu le 9 mai 2012 entre les parties inclut une clause de révision automatique du loyer au premier jour de chaque période annuelle, soit au 9 mai de chaque année. Par l'effet de la loi nouvelle, entrée en vigueur à compter du 24 mars 2014, le bailleur est tenu, pour pouvoir appliquer la révision annuelle au titre de l'année en cours, de manifester sa volonté d'appliquer la révision dans le délai d'un an suivant la date de prise d'effet. Ces dispositions se sont en conséquence appliquées au contrat en cours, pour la première fois, au titre de la révision annuelle, à compter du 9 mai 2014 jusqu'au 9 mai 2015. M. [T] prétend que le courrier du 15 janvier 2015 de Mme [L] atteste qu'il a manifesté sa volonté de réviser le loyer, ce que conteste Mme [L]. Or, cette manifestation de volonté d'appliquer la révision du loyer ne saurait résulter, pour cette période, du courrier émanant de Mme [L] elle-même, daté du 15 janvier 2015, par lequel elle adressait notamment à son bailleur deux chèques dont l'un de '139,24 euros 'rappel de loyer augmentation du 1er juin 2013 au 31 mai 2014 que vous pouvez encaisser', alors que les nouvelles dispositions entrées en vigueur au 24 mars 2014 n'ont pu s'appliquer pour la première fois qu'à compter du 9 mai 2014, date anniversaire du contrat, et que jusqu'à cette date Mme [L] était encore tenue de la révision automatique du loyer, en sorte qu'il n'est pas établi que pour la part de révision appliquée du 9 au 31 mai 2014, le paiement de Mme [L] l'ait été en vertu d'une manifestation de volonté de M. [T] de faire application de la révision, conformément à la loi nouvelle. En tout état de cause, il ne résulte pas de ce courrier que Mme [L] ait entendu payer une quelconque augmentation de loyer pour le mois de janvier 2015. Si, pour le surplus, M. [T] justifie avoir appelé la révision de loyer à compter du 1er juin 2015, selon un mode de calcul annexé (sa pièce n° 1) qui a fait passer le loyer à la somme de 889,59 euros, décompte sur la base duquel a été délivré le commandement de payer en juin 2017, M. [T] ne conclut cependant qu'à une dette de Mme [L] de 16,12 euros au titre de la seule augmentation de loyer de janvier 2015, laquelle ne pouvait être réclamée en juin 2015, puisque pour la période comprise entre le 9 mai 2014 au 9 mai 2015, M. [T] devait appeler la révision au plus tard dans l'année, soit le 9 mai 2015, de sorte qu'il était réputé avoir renoncé à toute révision au titre de cette année. Mme [L] conteste également le décompte des charges récupérables visé au commandement, à défaut d'avoir obtenu, malgré ses relances, le détail de ces charges et l'accès aux justificatifs, y compris à l'occasion de la procédure devant le juge des référés du tribunal d'instance de Saintes. Elle soutient en conséquence n'être redevable d'aucune somme au titre des charges récupérables s'estimant au contraire créancière de M. [T] à hauteur d'une somme de 3 600 euros correspondant au montant des charges récupérables qu'elle a acquittées sur trois années, dans la limite de la prescription, en sorte qu'elle considère que le commandement de payer n'était pas davantage fondé de ce fait. M. [T] conteste que Mme [L] ait réclamé 'à plusieurs reprises'oralement et par écrit les justificatifs des charges récupérables 'sans que rien ne suive' estimant le même courrier du 15 janvier 2015 peu convaincant et observe que lui même ne disposait que des pièces qui lui étaient transmises par le syndic de l'immeuble. Il fait état d'une dette de charges récupérables de 672,04 euros justifiant le commandement de payer. Cependant, selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de justifier des charges récupérables visées à cette article et lorsque le contrat prévoit que le locataire paie une provision sur charges en sus du loyer, cette provision est justifiée par la régularisation annuelle des charges des exercices précédents ou en cas d'immeuble soumis au statut de la copropriété comme en l'espèce, par le budget prévisionnel annuel. Le bailleur est ainsi tenu de communiquer au locataire un mois avant la régularisation annuelle, un décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataire. Ces dispositions s'appliquent également pour les immeubles en copropriété. Selon l'alinéa 2, dès l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir à disposition du locataire les pièces justificatives des charges pendant une durée de 6 mois. C'est donc au bailleur de justifier qu'il a satisfait à son obligation en informant son locataire des modalités de cette mise à disposition, en sorte que Mme [L] n'a pas à justifier avoir réclamé, qui plus est à plusieurs reprises, l'accès aux pièces justificatives, alors que celle-ci justifie à tout le moins s'être plainte, dans son courrier du 15 janvier 2015 adressé à M. [T], d'avoir 'réclamé à plusieurs reprises le détail et le justificatif des charges', demande à laquelle M. [T] ne justifie pas avoir répondu. Les charges locatives n'étant récupérables que sur justificatifs mis à la disposition du locataire, M. [T] qui échoue à rapporter la preuve qu'il a satisfait à son obligation de tenir le détail des charges récupérables à disposition de son locataire, non seulement n'est pas fondé à se prévaloir, au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire, d'un arriéré de charges locatives, mais se trouve tenu à restitution des sommes indûment perçues à ce titre. Il s'ensuit qu'à la date du commandement, la somme de 688,16 euros finalement retenue par M. [T] (16,12 euros + 672,04 euros) n'était pas due dès lors que l'avance sur charges récupérables n'était pas justifiée. En conséquence, le commandement de payer n'étant pas fondé, n'a pu valablement mettre en oeuvre le jeu de la clause résolutoire de sorte que l'ordonnance entreprise est réformée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion et condamné Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation. M. [T], en qualité d'ayant droit de Mme [H] veuve [T], ne justifiant pas avoir satisfait à cette obligation sur la période triennale visée par la demande de Mme [L], son obligation à restitution n'apparaît pas sérieusement contestable. Il sera en conséquence condamné à payer à Mme [V] [L] une somme provisionnelle de 3 600 euros à valoir sur le remboursement des provisions sur charges, dues à rebours, à compter du 18 décembre 2017, date à laquelle elle en a réclamé le remboursement, dans la limite de la prescription. Mme [L] demande la condamnation de M. [T] au paiement d'une somme de 2000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Cependant, l'exercice d'une action en justice qui constitue un droit ne dégénère en abus qu'en cas de mauvaise foi ou malice qui n'est pas établie en l'espèce, de sorte que Mme [L] sera déboutée de sa demande. Enfin, la cour n'est pas saisie par l'effet de l'arrêt de la cour de cassation des demandes afférentes au préjudice de jouissance et à l'obligation faite à Mme [L] de laisser visiter l'immeuble dans le cadre du congé pour vendre, expressément exclues de la cassation et qui sont sans lien de conséquence avec les chefs de cassation. Au vu de l'issue du présent recours, M. [T] supportera les entiers dépens de première instance et d'appel et sera équitablement condamné à payer à Mme [L] une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour Statuant sur renvoi de cassation, dans les limites de sa saisine. Infirme l'ordonnance des chefs déférés : Statuant à nouveau: Dit n'y avoir lieu à constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire. En conséquence : Déboute M. [Y] [T], en qualité d'ayant droit de Mme [S] [H] veuve [T], de toutes ses demandes. Condamne M. [Y] [T], en qualité d'ayant droit de Mme [S] [H] veuve [T], à payer à Mme [V] [L] : -une provision de 3 600 euros à valoir sur les provisions sur charges indues, -une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Rejette le surplus des demandes de Mme [V] [L]. Condamne M. [Y] [T], en qualité d'ayant droit de Mme [S] [H] veuve [T], aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, Président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,