Texte intégral
N° RG 24/06550 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M4XG
Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal - CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX
SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/06550 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M4XG
Minute n°
copie le 28 janvier 2025
à la Préfecture
copie exécutoire le 28 janvier
2025 à :
- Mme [B] [F]
- Mme [G] [H]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
28 JANVIER 2025
DEMANDERESSE :
Madame [B] [F]
née le 10 Septembre 1947 à GRIESHEIM PRES MOLSHEIM (67870)
demeurant 249 rue des Alliés 67870 GRIESHEIM-PRES-MOLSHEIM
représentée par M. [Z] [F], son fils, muni d’un pouvoir écrit
DEFENDERESSE :
Madame [G] [H]
née le 04 Juin 1997 à MULHOUSE (68100)
demeurant 38 avenue de Périgueux 67800 BISCHHEIM
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
DÉBATS :
Audience publique du 26 Novembre 2024
JUGEMENT
Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Par acte sous seing privé du 22 août 2023, Mme [B] [F] a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [H] sur des locaux situés au 38 Avenue de Périgueux à Bischheim (67800), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 euros et d’une provision pour charges de 180 euros.
Par acte de commissaire de justice du 08 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 640 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [H] le 10 avril 2024.
Par assignation du 26 juin 2024, Mme [B] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 3 300 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 500 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle sollicite la résiliation du contrat de bail à titre subsidiaire.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 26 novembre 2024, Mme [B] [F], représentée par son fils, M. [Z] [F], muni d’un pouvoir, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 novembre 2024, s'élève désormais à 3 937,86 euros, dépens compris. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. Mme [B] [F] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [G] [H] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 316 euros, en plus du loyer courant.
Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Mme [G] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Mme [G] [H] a été autorisée à produire ses fiches de paie durant le temps du délibéré. Aucune pièce n’a été transmise.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1. Sur la recevabilité de la demande
Mme [B] [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 08 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 640 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juin 2024.
Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, Mme [B] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 novembre 2024, Mme [G] [H] lui devait la somme de 3 300 euros, soustraction faite des frais de procédure. En effet, la somme de 637,86€ correspond aux dépens avancés par la bailleresse.
Mme [G] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 660 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [B] [F] ou à son mandataire.
3. Sur la demande indemnitaire
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, les intérêts moratoires indemnisent le préjudice lié au retard dans le paiement des loyers. En l’espèce, la bailleresse n’allègue aucun préjudice distinct de ce retard, sauf l’obligation de se présenter à l’audience. Ce poste est indemnisé par l'article 700 du code de procédure civile.
La demande indemnitaire sera rejetée, faute de démonstration de l’existence d’un préjudice.
4.Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [G] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [B] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 08 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 août 2023 entre Mme [B] [F], d’une part, et Mme [G] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au 38 Avenue de Périgueux à Bischheim (67800) est résilié depuis le 11 juin 2024 ;
CONDAMNE Mme [G] [H] à payer à Mme [B] [F] la somme de 3 300 € (trois mille trois cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
AUTORISE Mme [G] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 11 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 316 euros (trois cent seize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [H] ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 juin 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [G] [H] sera condamnée à verser à Mme [B] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;
DÉBOUTE Mme [B] [F] de sa demande indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil ;
CONDAMNE Mme [G] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 08 avril 2024 et celui de l'assignation du 26 juin 2024 ;
CONDAMNE Mme [G] [H] à payer à Mme [B] [F] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.
Le Greffier Le Juge
