Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/00294

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : S.C.I. SRUTHI Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Alain DE LANGLE Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/00294 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YV7 N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet GERARD SAFAR SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208 DÉFENDERESSE S.C.I. SRUTHI, dont le siège social est sis [Adresse 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique assisté de Nicolas REVERDY, Greffier DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 juillet 2024 JUGEMENT Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Nicolas REVERDY, Greffier. Décision du 30 août 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00294 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YV7 EXPOSÉ DU LITIGE La SCI SRUTHI est propriétaire du lot n°430 dépendant de la copropriété du [Adresse 2] (cadastrée section AF n°[Cadastre 4]). Par acte de Commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet GERARD SAFAR SAS a fait assigner la SCI SRUTHI devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui payer les sommes de: - 3251,45 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, allant du 1er avril 2017 au 13 octobre 2023(4ème appel 2023) inclus, avec intérêts à compter de la délivrance de l’assignation, et capitalisation des intérêts en application de l‘article 1343-2 du Code civil; - 2000 euros de dommages et intérêts; - 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et les dépens de l’instance. A l’audience du 5 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 juillet 2024. A l’audience du 2 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, s’en remet à son exploit introductif d’instance. Citée à personne morale, la SCI SRUTHI n'a pas comparu à l'audience ni personne pour la représenter. L’affaire a été mise en délibéré au 30 août 2024 par mise à disposition au greffe. SUR QUOI, LE TRIBUNAL, Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le bien-fondé de l'action S'agissant des charges Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], produit notamment aux débats: Décision du 30 août 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00294 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YV7 -la matrice cadastrale, -le contrat de syndic, -le décompte de la dette, -les PV d’AG des années concernées -les appels de fonds, -LRAR et lettres simples Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à la SCI SRUTHI fait apparaître un solde débiteur de 2574,42 euros au titre des charges de copropriété impayées, pour la période allant du 1er avril 2017 au 13 octobre 2023(4ème appel 2023) inclus, hors frais. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 2574,42 euros au titre des charges de copropriété impayées, hors frais nécessaires, selon décompte allant du 1er avril 2017 au 13 octobre 2023(4ème appel 2023) inclus. La SCI SRUTHI sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2023. S'agissant des frais Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur”. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès, et notamment le coût de l’assignation, qui seront compris dans les dépens. Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu'il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l'envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 260 euros retenu. La SCI SRUTHI sera enconséquence condamnée au paiement de la somme de 2834,82 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais nécessaires selon décompte allant du 1er avril 2017 au 13 octobre 2023(4ème appel 2023) inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2023. L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.” En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision. Sur les dommages-intérêts Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. La défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l'avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires. Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de condamner la SCI SRUTHI à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire, est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. La SCI SRUTHI succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient en outre de condamner en équité la SCI SRUTHI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet GERARD SAFAR SAS à l’encontre de la SCI SRUTHI ; CONDAMNE la SCI SRUTHI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 2834,82 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais nécessaires selon décompte allant du 1er avril 2017 au 13 octobre 2023(4ème appel 2023) inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2023; DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision; CONDAMNE la SCI SRUTHI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ; RAPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ; CONDAMNE la SCI SRUTHI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI SRUTHI aux entiers dépens de l'instance, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés Le Greffier Le Président