Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/03437

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE Chambre 4 N° RG 24/03437 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KH4L MINUTE N° ORDONNANCE DU 01 Août 2024 [U] c/ [I] DÉBATS : A l’audience publique du 19 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 01 Août 2024 ENTRE : DEMANDERESSE: Madame [W] [U] [Adresse 2] [Localité 1] Comparant en personne DEFENDEUR: Monsieur [Y] [I] né le 18 Septembre 1982 à [Localité 5] (TUNISIE) [Adresse 3] [Localité 4] Comparant en personne COPIES DÉLIVRÉES LE 01 Août 2024 : 1 copie exécutoire à ; - [W] [U] - [Y] [I] 1 copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 14 octobre 2022, prenant effet au 7 février 2023, Madame [W] [U] a donné à bail à Monsieur [Y] [I] un local à usage d'habitation situé à [Adresse 3] en contrepartie d'un loyer mensuel de 440 euros et 10 euros de charges. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [U] a fait délivrer à Monsieur [Y] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 février 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 496,88 euros en principal et de justifier de la souscription d’une assurance. Par acte de commissaire de Justice en date du 16 avril 2024, Madame [W] [U] a fait assigner Monsieur [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir : Dire et juger que la clause résolutoire insérée à l’acte sous seing privé en date du 14.10.2022 a joué son plein effet ;Constater la résiliation du bail du 14.10.2022 aux torts exclusifs de Mr [I] [Y] ;ordonner l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [Y] [I] et de tout occupant de son chef, des lieux qu’il occupe sans droit ni titre à [Localité 4] [Adresse 3], avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin ; condamner Monsieur [Y] [I] à payer à Madame [W] [U] la somme provisionnelle de 2041,79 euros ;condamner le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, soit la somme de 440€, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;Le condamner à payer à Madame [W] [U] la somme de 350 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Le condamner aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation. A l'audience du 19 juin 2024, par conclusions visées, Madame [W] [U] demande de voir : Dire et juger que la clause résolutoire insérée à l’acte sous seing privé en date du 6 février 2023 a joué son plein effet ;Constater la résiliation du bail du 6 février 2023 aux torts exclusifs de Mr [I] [Y] ;ordonner l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [Y] [I] et de tout occupant de son chef, des lieux qu’il occupe sans droit ni titre à [Localité 4] [Adresse 3], avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin ; condamner Monsieur [Y] [I] à payer à Madame [W] [U] la somme provisionnelle de 2 919,24 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés outre les frais du Commissaire de Justice de 135,61€ ;condamner le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, soit la somme de 450 €, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;condamner Monsieur [I] [Y] à payer à la partie demanderesse le montant des réparations soit la somme de 689,17€ ;Le condamner à payer à Madame [W] [U] la somme de 350 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Le condamner aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation. Monsieur [Y] [I] comparait en personne. Il conteste le montant de la dette et indique qu’il ne doit les loyers que depuis mars 2024. Il indique être entré dans les lieux qu’en février 2023 et non en octobre 2022. Il ajoute ne plus vivre dans le logement depuis fin mai 2024 et ne pas avoir remis les clés car il n’a pas de contact avec la propriétaire. Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l'audience. À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er août 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande : L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, la bailleresse produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 17 avril 2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 19 juin 2024. Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides. En l'espèce, Madame [W] [U] justifie également en tant que bailleresse avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 février 2024 soit moins de deux mois avant d'avoir fait assigner son locataire en référés le 16 avril 2024. Toutefois, en qualité de bailleur personne physique, la loi ne lui imposait pas une telle saisine de la CCAPEX. La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion : Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat signé par les parties le 14 octobre 2022 prévoit en son article 2.11 une clause résolutoire de plein droit aux termes de laquelle, à défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs, le bail sera résolu de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux. Or, en l'espèce, dans le délai d'un mois suivant le commandement de justifier de la souscription d'une assurance délivré à Monsieur [Y] [I], le 14 février 2024 et qui reproduit les mentions de l'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n'a pas justifié de la souscription d'une telle assurance. La clause résolutoire est donc acquise au 14 mars 2024 à minuit. Monsieur [Y] [I] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail. En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion du locataire, Monsieur [Y] [I] et dans les termes du dispositif. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Sur l'indemnité d'occupation : Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s'était poursuivi. L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice. En l'espèce, Monsieur [Y] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 mars 2024 minuit et commet une faute portant préjudice à la bailleresse en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. Par conséquent, à compter du 15 mars 2024 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 450 euros, de nature à réparer le préjudice subi par Madame [W] [U]. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif : L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil. Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée. Madame [W] [U] réclame paiement de la somme provisionnelle de 2 919,24 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 5 juin 2024 qu'elle produit, en sus du contrat de bail. Monsieur [Y] [I] comparant en personne, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. En l’état, la créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [Y] [I] à régler à Madame [W] [U] la somme de 2 919,24 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur la demande de paiement des réparations des portes : Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il est constant qu'une contestation est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d'égale pertinence ou lorsqu'elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. En l’espèce, les sommes demandées par Madame [W] [U] au titre de la réparation de la porte d’entrée et de la porte d’entrée du bâtiment ne sont justifiées par aucun document, tel que l’état des lieux de sortie ou factures. A ce stade, ces demandes apparaissent prématurées en l'état de la procédure de telle sorte que Madame [W] [U] sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur les demandes accessoires : a) Sur les dépens En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. En l’espèce, Monsieur [Y] [I], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur. b) Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ». Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [W] [U] le montant des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits. Il convient de condamner Monsieur [Y] [I] à lui payer la somme de 350 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. c) Sur l’exécution provisoire L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance. PAR CES MOTIFS Nous, Isabelle PLANTARD, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ; DECLARONS recevable la demande de Madame [W] [U] ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 14 octobre 2022 conclu entre Monsieur [Y] [I] d'une part et Madame [W] [U] d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3] sont réunies au 14 mars 2024 à minuit et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [I] de libérer les lieux loués situés [Adresse 3] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [W] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [I] à payer à Madame [W] [U] la somme de 2 919,24 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au mois de juin 2024 inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l'assignation ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [I] à verser à Madame [W] [U] à compter du 15 mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 450€ ; RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ; REJETONS la demande de Madame [W] [U] au titre du paiement des réparations des portes ; REJETONS le surplus des demandes des parties, CONDAMNONS Monsieur [Y] [I] à verser à Madame [W] [U] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [I] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION