Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 22/09206

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me SROUSSI (B0072) Me BLIVI (G0017) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 22/09206 N° Portalis 352J-W-B7G-CXQG4 N° MINUTE : 2 Assignation du : 22 Juillet 2022 JUGEMENT rendu le 13 Novembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SCI MONT VENTOUX (RCS de LYON 520 475 161) [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Geneviève SROUSSI de la S.E.L.A.R.L. ALIENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0072 DÉFENDEURS Monsieur [J] [R] [Adresse 2] [Localité 5] Madame [X] [V] épouse [R] [Adresse 2] [Localité 5] S.A.R.L. SARL LOTAMA (RCS de Paris 802 933 846) [Adresse 2] [Localité 5] représentés par Me Adoté BLIVI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0017 Décision du 13 Novembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 22/09206 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXQG4 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS A l’audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 avril 2014, la S.C.I. SCI MONT VENTOUX (ci-après la S.C.I. MONT VENTOUX) a donné à bail commercial à Monsieur [J] [R] et Madame [X] [V] épouse [R] un local, sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2014 moyennant un loyer principal annuel de 35.760 euros, aux fins d'y exploiter une activité de "salon de thé, restauration rapide, froide, sur place ou à emporter, sans cuisson et ne nécessitant donc pas l'extraction de fumées". Les époux [R] ont créé la S.A.R.L SARL LOTAMA (ci-après la S.A.R.L. LOTAMA) immatriculée dans les locaux loués. Par acte extrajudiciaire du 30 octobre 2019, la S.C.I. MONT VENTOUX a fait délivrer à la S.A.R.L LOTAMA un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour les années 2018 et 2019 et faisant commandement de respecter la destination des lieux loués et de s'abstenir "de toute activité de restauration traditionnelle avec plats chauds nécessitant une extraction". Par acte extrajudiciaire du 30 octobre 2019, la S.C.I. MONT VENTOUX a fait délivrer à la S.A.R.L LOTAMA un commandement d'avoir à payer la somme de 63.079,34 euros, visant la clause résolutoire. Par acte extrajudiciaire du 20 novembre 2019, la S.C.I. MONT VENTOUX a fait délivrer à Monsieur [J] [R] et Madame [X] [V] épouse [R] un commandement d'avoir à payer la somme de 62.260,99 euros, visant la clause résolutoire. Par acte extrajudiciaire du 20 novembre 2019, la S.C.I. MONT VENTOUX a fait délivrer à Monsieur [J] [R] et Madame [X] [V] épouse [R] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour les années 2018 et 2019 et faisant commandement de respecter la destination des lieux loués et de s'abstenir "de toute activité de restauration traditionnelle avec plats chauds nécessitant une extraction". Par acte extrajudiciaire du 22 janvier 2021, la S.C.I. MONT VENTOUX a fait délivrer à la S.A.R.L LOTAMA un commandement d'avoir à payer la somme de 66.909,51 euros, visant la clause résolutoire. Par acte extrajudiciaire du 22 janvier 2021, la S.C.I. MONT VENTOUX a fait délivrer à Monsieur [J] [R] et Madame [X] [V] épouse [R] un commandement d'avoir à payer la somme de 66.911,31 euros, visant la clause résolutoire. Par ordonnance du 29 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour non-production des assurances pour les années 2018 et 2019, - ordonné l'expulsion des locataires, - condamné les locataires et la S.A.R.L. LOTAMA à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2021 jusqu'à la libération des lieux, - dit n'y avoir lieu de statuer sur la fixation de l'indemnité d'occupation pour la période durant laquelle l'activité de restaurant a été affectée par les mesures de police. La cour d'appel de Paris, par arrêt en date du 2 décembre 2021, a infirmé l'ordonnance du juge des référés en ce qu'elle constatait l'acquisition de la clause résolutoire et ordonnait l'expulsion des locataires et statuant à nouveau, a accordé des délais suspendant les effets de la clause résolutoire et constaté qu'ils avaient produits les justificatifs d'assurance et réglés la dette locative non sérieusement contestable Par acte extrajudiciaire du 7 juillet 2022, la S.C.I. MONT VENTOUX a fait délivrer à la S.A.R.L. LOTAMA un commandement d'avoir à payer la somme de 31.456,93 euros, visant la clause résolutoire. Par acte extrajudiciaire séparé du 7 juillet 2022, la S.C.I. MONT VENTOUX a fait délivrer à Monsieur [J] [R] et Madame [X] [V] épouse [R] un commandement d'avoir à payer la somme de 31.456,93 euros, visant la clause résolutoire. Par actes extrajudiciaires du 22 juillet 2022, la S.C.I. MONT VENTOUX a assigné Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA devant la présente juridiction, aux fins essentielles de les voir condamner à payer une somme au titre de l'arriéré locatif. Par ordonnance du 16 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a accordé aux locataires des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, constaté que l'intégralité des sommes réclamées avaient été payées, et dit que la clause résolutoire devait être réputée n'avoir jamais joué. Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2023, la S.C.I. MONT VENTOUX a fait délivrer à Monsieur [J] [R] un commandement d'avoir à payer la somme de 12.097,30 euros, visant la clause résolutoire. Décision du 13 Novembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 22/09206 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXQG4 Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2023, la S.C.I. MONT VENTOUX a fait délivrer à Monsieur [J] [R] d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année 2023 et faisant commandement de respecter la destination des lieux loués et de s'abstenir "de toute activité de restauration traditionnelle avec plats chauds nécessitant une extraction". Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 6 juin 2023, la S.C.I. MONT VENTOUX demande au tribunal, de : "Vu les articles 1103, 1104,1709 et suivants du Code civil, Vu les termes du contrat de bail CONDAMNER solidairement [J] [I] [R], Madame [X] [G] [V], épouse [R] et in solidum avec la société LOTAMA au paiement de la somme de 42.299 € selon décompte de loyers, charges et taxes foncières arrêté au 4ème trimestre 2021 inclus. avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l‘assignation. Vu l'article L.145-1 du Code Civil Vu les articles 1217, 1224 et 1227 du Code Civil PRONONCER la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI MONT VENTOUX et les époux [R] le 18 avril 2014 et portant sur les locaux sis [Adresse 3] en raison de la violation des clauses du bail relatives au paiement des loyers à bonne date et à la destination des lieux PRONONCER l'expulsion de [J] [I] [R], de Madame [X] [G] [V], épouse [R] et de la société LOTAMA ainsi que de tous occupants de leur chef des locaux susvisés, sous astreinte de CINQ CENTS EUROS (500,00 €) par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la date de signification à partie du jugement à intervenir, avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier. FIXER, à 4.000 € par mois l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à la réalisation effective du départ de [J] [I] [R], Madame [X] [G] [V], épouse [R] et la société LOTAMA et de tous occupants de leur chef et les condamner au paiement de celle-ci. RAPPELER que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, Vu l'article 1231-1 du Code Civil CONDAMNER in solidum les défendeurs à une somme de 10.000 € pour violation réitérée des clauses essentielles du bail au titre du paiement des loyers et de l'activité exercée. CONDAMNER in solidum [J] [I] [R], Madame [X] [G] [V], épouse [R] et la société LOTAMA aux dépens, qui comprendront le coût des commandements des 30 octobre et 20 novembre 2019, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5.000,00 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER in solidum [J] [I] [R], Madame [X] [G] [V], épouse [R] et la société LOTAMA aux dépens, qui comprendront le coût des commandements des 30 octobre et 20 novembre 2019 et le coût des deux commandements de payer des 21 janvier 2021. RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile." Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 8 novembre 2023, Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA demandent au tribunal, aux visas des articles 1722, 1353,1343-5 du code civil, 40 du décret n°2020 du 10 juillet 2020 et 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, de : "A titre principal : - Débouter la SCI MONT VENTOUX de toutes ses demandes, fins et conclusions. Subsidiairement, et s'il devait en être autrement - Dire et juger que les sommes réclamées par la SCI MONT VENTOUX sont erronées. - Dire et juger que les défendeurs resteraient devoir à la S31 SCI MONT VENTOUX la somme de 23 720,50 € outre la régularisation des charges au titre des années 2021 et 2022 à déduire. - accorder aux défendeurs les plus larges délais pour s'acquitter de leur dette en 24 mensualités égales ; En tout état de cause, - Condamner la SCI MONT VENTOUX à payer à Monsieur [J] [R], Madame [X] [T] [V] épouse [R] et à la société LOTAMA SARL la somme de 5 000,00 € en application de de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamner la SCI MONT VENTOUX aux entiers dépens." Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 11 septembre 2024. MOTIFS Sur l'arriéré locatif La S.C.I. MONT VENTOUX sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et in solidum avec la S.A.R.L. LOTAMA au paiement de la somme de 42.299 euros selon décompte de loyers, charges et taxes foncières arrêté au 4ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l‘assignation. Elle soutient que les locataires règlent de manière très irrégulière leur loyer ; qu'ils ont décidé unilatéralement de ne pas régler leur loyer pendant la période de COVID ; que s'agissant de la régularisation des charges, la loi Pinel de 2014 n'est pas applicable ; que seules les clauses du contrat de bail s'appliquent ; qu'il en résulte que les locataires sont redevables de l'ensemble des charges réglées par elle ; que le bail ne prévoit pas de charges locatives récupérables ; qu'elle produit les états de répartition des charges de 2019 à 2022 ; que tous les commandements de payer délivrés aux locataires comportent chacun un décompte des loyers impayés ; que pendant les périodes de confinement, les loyers étaient dus ; que la jurisprudence citée par les locataires est aujourd'hui obsolète ; qu'ils ne peuvent alléguer ne pas avoir été destinataires de quittances de loyers ; que des quittances ne sont émises que si les loyers sont réglés ; qu'elle a adressé des mises en demeure aux locataires ; que les locataires reconnaissent devoir la somme de 30.155 euros au titre de l'arriéré locatif ; que ce solde était déjà reconnu devant la cour d'appel de Paris ; que cette somme pourrait être retenue à titre extrêmement subsidiaire ; qu'elle s'oppose à toute demande de délais de paiement. Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA s'opposent à titre principal à la demande de la S.C.I. MONT VENTOUX. Ils sollicitent à titre subsidiaire que leur arriéré locatif soit fixé à la somme de 23.720,50 euros au titre des années 2021 et 2022 et que des délais de paiement leur soient accordés. Ils soutiennent que la S.C.I. MONT VENTOUX ne produit aucun décompte pour établir la réalité de la créance ; qu'elle ne produit que les décomptes annexés aux commandements de payer visant la clause résolutoire ; que ces décomptes ne peuvent tenir lieu de décompte ; qu'ils ont été les seuls à produire un décompte ; que la S.C.I. MONT VENTOUX n'a jamais produit de quittances de loyers ; qu'elle est irrecevable à demander au tribunal la condamnation des défendeurs au paiement des loyers et charges au titre de la période de l'état d'urgence sanitaire sur le fondement de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 et de l'article 1722 du code civil ; que les charges courantes et de menu entretien étaient récupérables par le locataire avant la loi Pinel ; que les grosses réparations, touchant à la structure et à la solidité de l'immeuble, restaient à la charge du bailleur ; qu'à la suite de sa sommation, la bailleresse a produit les états de répartitions de charges de 2018 à 2020 ; qu'elle fait supporter aux locataires toutes les charges de copropriété alors que ces états font apparaître une colonne correspondant aux charges récupérables pour les locataires ; que les locataires ont ainsi réglé un trop perçu de 6.434,50 euros ; que cette somme doit être déduite de l'arriéré locatif ; qu'ils sollicitent les plus larges délais pour s'acquitter de leur dette. L'ancien article 1315 devenu 1353 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, dispose que : "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation." L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur. En l'espèce, la S.C.I. MONT VENTOUX ne produit aucun décompte des loyers et charges dus par les locataires à l'appui de sa demande en paiement. Sa demande est uniquement fondée sur les décomptes annexés aux commandements de payer visant la clause résolutoire des 30 octobre 2019, 20 novembre 2019 et 28 mars 2023. Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA ne contestent pas être redevables d'un arriéré locatif mais en contestent le montant. A cet effet, ils produisent un décompte arrêté au 19 octobre 2021. Faute pour la S.C.I. MONT VENTOUX de produire un décompte sur la période considérée et au vu de la demande des locataires de voir fixer le montant de leur dette locative à la somme de 23.720,50 euros, le tribunal prendra en compte le décompte produit par les défendeurs afin de déterminer l'arriéré locatif. * Sur l'exigibilité des loyers pour la période postérieure au 14 mars 2020 S'agissant de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 Cet article dispose : "'I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Décision du 13 Novembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 22/09206 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXQG4 Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil. IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa [...]. VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020 [...]". Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l'application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d'éligibilité à ce dispositif en exigeant que l'activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d'affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d'affaires constatée. Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier : - que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ; - que le montant de son chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ; - que la perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d'affaires réalisé au cours d'une période qui dépend de la date de création de la société locataire. Or en l'espèce, Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA ne justifient par aucune des pièces versées aux débats qu'ils remplissent les conditions susvisées puisqu'ils ne produisent, notamment, aucun élément comptable justifiant de leur chiffre d'affaires pour les périodes considérées. Dans ces conditions, le moyen soulevé par Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA ne peut donc pas prospérer au soutien d'une dispense de leur obligation de somme d'argent et de paiement des loyers et charges échus pour la période litigieuse. Sur la perte de la chose louée Selon l'article 1722 du code civil, "si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail". La perte visée à l'article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais selon la jurisprudence, également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l'utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée. Si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et de ses décrets d'application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, la S.C.I. MONT VENTOUX a maintenu les locaux loués à la disposition de Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA, dans le cadre de l'exécution du bail commercial liant les parties. Il n'existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d'exigibilité des loyers pendant le temps d'interdiction au public des commerces dits non essentiels et l'effet de l'interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu'elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l'article 1722 du code civil. Dans ces conditions, Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA ne sont pas fondés à invoquer à leur profit l'article 1722 du code civil pour s'exonérer du paiement des loyers réclamés par le bailleur. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le montant total des sommes dues au titre des loyers et charges s'élève à la somme de 126.292 euros (41.324 en 2019 + 42.484 en 2020 + 42.484 en 2021) à laquelle s'ajoute la somme de 6.985 euros au titre des taxes foncières 2017 à 2020 (somme non contestée), soit un total de 133.277 euros. Il n'est pas contesté que les preneurs ont versé la somme de 102.922 euros. Dès lors, les preneurs sont redevables de la somme de 30.355 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 4ème trimestre 2021. * Sur l'exigibilité des charges locatives Aux termes des dispositions de l'article L. 140-40-2 du code de commerce, introduit par l'article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1°) un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2°) un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. Le II de l'article 21 de la loi susvisée dispose que les articles 3,9 et 11 de la présente loi ainsi que l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tel qu'il résulte de l'article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, c'est-à-dire aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014. Décision du 13 Novembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 22/09206 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXQG4 En outre, en application des dispositions de l'article R. 145-35 du code de commerce, introduit par l'article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial entré en vigueur le 6 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 4°) les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. En vertu des dispositions de l'article R. 145-36 du même code, introduit par l'article 36 du décret susvisé, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Enfin, selon le second alinéa de l'article 8 du décret susmentionné, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l'article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret, c'est-à-dire à compter du 6 novembre 2014. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que celles-ci ne sont pas applicables au contrat de bail commercial litigieux, lequel a été conclu le 18 avril 2014. Pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, les charges pouvant être répercutées sur le preneur dépendent des stipulations contractuelles. Néanmoins, les clauses relatives aux charges et taxes dont le preneur est redevable doivent s'interpréter de façon restrictive et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. Les provisions sur charges correspondent à des avances faites par le preneur à son bailleur en raison des dépenses effectivement exposées par celui-ci. Elles ne se confondent pas avec les charges forfaitaires. Il appartient au bailleur de justifier des charges locatives récupérables sur le locataire en produisant les pièces de nature à avoir une connaissance exacte des charges incombant au locataire et notamment un compte de charges du preneur. A défaut, le bailleur doit rembourser au preneur les provisions sur charges qu'il a versées. En l'espèce, le contrat de bail commercial stipule à l'article "IMPOTS - CHARGES" qu'"en sus du loyer, le "Preneur" remboursera au bailleur : - les impôts et taxes afférents à l'immeuble, en ce compris les impôts fonciers ; - les taxes municipales afférentes au bien loué, notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives, - les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire". Ainsi, en vertu du contrat de bail, contrairement à ce que soutient la S.C.I. MONT VENTOUX, elle ne pouvait mettre à la charge de ses locataires l'ensemble des charges de copropriété mises à sa charge mais uniquement celles récupérables sur ses locataires. Il ressort des états de répartition produits que les charges de copropriété mises à la charge de la S.C.I. MONT VENTOUX s'élevaient à la somme de : - 5.107,65 euros en 2018, - 4.641,49 euros en 2019, - 4.074,99 euros en 2020. Il ressort des mêmes états de répartition que les charges récupérables s'élevaient : - en 2018, à la somme de 2.803,51 euros, - en 2019, à la somme de 1.690,07 euros, - en 2020, à la somme de 2.187,94 euros. Seules ces sommes étaient donc imputables aux preneurs au titre des charges récupérables. Il n'est pas contesté que faute de régularisation de charges, les preneurs ont uniquement réglé les provisions sur charges d'un montant de 1.104 euros par trimestre en 2018 et 2019 et de 1.194 euros par trimestre en 2020. Il convient donc de déduire les charges récupérables des provisions sur charges réellement réglées. Il n'est pas contesté qu'en 2018 et 2019 les locataires ont réglé la somme de 4.416 euros au titre des provisions sur charges (1.104x4). Ils ont ainsi versé indûment la somme de 1.612,49 euros (4.416-2.803,51) en 2018 et la somme de 2.725,93 euros en 2019. En 2020, il ressort du décompte produit que les locataires n'ont pas réglé les provisions sur charges des 2ème et 3ème trimestres 2020. Or, comme il a été jugé ci-dessus, ces sommes étaient dues par les locataires. Les locataires n'ont ainsi versé qu'une somme de 2.388 euros. Ainsi, ils ont indûment versé la somme de 200,06 euros en 2020. Au vu de l'ensemble de ces éléments, les preneurs ont indûment versé la somme de 4.538,48 euros au titre des charges de 2018 à 2019. En conséquence, Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] seront condamnés solidairement, in solidum avec la S.A.R.L. LOTAMA, à payer à la S.C.I. MONT VENTOUX la somme de 25.816,52 euros (133.277-102.922-4.538,48) au titre des loyers, charges et taxes foncières, arrêtés au 4ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation. * Sur la demande de délais de paiement des preneurs Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA qui ne produisent aucune pièce sur leur situation financière ne justifient pas du bien fondé de leur demande de délais de paiement qui sera donc rejetée. Sur la demande de résiliation judiciaire La S.C.I. MONT VENTOUX sollicite la résiliation judiciaire sur deux fondements, le non-paiement des loyers et la violation de la clause du bail relative à la destination des lieux. Elle soutient qu'elle est confrontée depuis plusieurs années à des nuisances causées par ses locataires du fait de l'utilisation fautive d'une extraction d'un ancien pressing pour réaliser des plats cuisinés interdits au bail ; que ce comportement fautif est démontré par un courriel du syndic qui atteste d'une fuite sur le conduit de ventilation du restaurant, par le point n°9 de l'assemblée générale de la copropriété du 26 juin 2018 qui énumère la chronologie de ce dossier auprès des services administratifs concernés et du point n°30 de l'assemblée générale de la copropriété du 6 mai 2019 qui confirme la poursuite de ces nuisances ; que les preneurs génèrent par cette activité illicite des revenus supplémentaires qui ne sont pas en corrélation avec le montant du loyer ; qu'elle a été contrainte de faire réaliser des travaux d'extraction coûteux à la demande de la copropriété afin d'éviter une procédure judiciaire ainsi qu'en atteste le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 juin 2021. Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA s'opposent à cette demande. Ils soutiennent qu'en dehors de la période couvrant l'état d'urgence sanitaire, elle règle régulièrement ses loyers. Ils font valoir que la S.C.I. MONT VENTOUX les a autorisés à exercer une activité de cuisson ; qu'ils ont convenu oralement de modifier la destination des locaux sans avoir à changer le bail ; qu'elle ne leur a jamais adressé de mise en demeure depuis 2014 en vue de cesser cette activité ; que c'est la première fois pour les besoins de la cause qu'elle soulève ce point. En application des articles 1741 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au jour du contrat, la demande de résiliation judiciaire du bail peut être accueillie en cas de violation suffisamment grave du contrat. Le caractère de gravité suffisante s'apprécie en fonction de la nature de l'obligation inexécutée et de l'infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant. Le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante. S'agissant du grief relatif au défaut de paiement du loyer, il y a lieu de rappeler que la S.C.I. MONT VENTOUX n'a produit aucun décompte à l'appui de sa demande. En outre, il ressort du décompte produit par les locataires que la quasi-totalité des impayés de loyers coïncident avec la période de crise sanitaire liée au Covid-19 et que les preneurs ont ensuite repris le paiement régulier du loyer, ce qui caractérise leur bonne foi. Le défaut de paiement régulier des loyers par les preneurs n'est donc pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. S'agissant du grief relatif à la violation de la clause du bail relative à la destination des lieux, le contrat de bail stipule que "les locaux pourront être consacrés par le "Preneur" à l'exploitation de l'activité de : salon de thé, restauration rapide, froide, sur place ou à emporter, sans cuisson et ne nécessitant pas l'extraction de fumées". Les preneurs ne contestent pas exercer une activité de cuisson. Ils indiquent, sans le démontrer, qu'ils avaient obtenu l'accord oral de la bailleresse. S'agissant des pièces versées par la bailleresse, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2018 au point n°9 intitulé "Point d'information sur les nuisances provoquée (sic) par le locataire des lots n°01 et 02 (actuellement la SCI MONT VENTOUX)" que les nuisances dont font état les copropriétaires sont antérieures à la conclusion du bail en ce que les premiers échanges de mail entre le conseil syndical et le Syndic remontent au mois de mai 2013. Au demeurant, l'historique des démarches effectuées par le Conseil syndical et le Syndic figurant dans ce point n°9 est très succinct et peu détaillé et ne permet pas d'identifier les nuisances dont seraient responsables les locataires. Le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 6 mail 2019 indique, quant à lui, au point n°30 intitulé "Problèmes d'ordre général intéressant la copropriété (sans vote)" que les "habitants de l'immeuble doivent absolument contacter Police secours" (...) "en ce qui concerne les tapages nocturnes et diurnes dont la responsabilité est imputable au restaurant du rez-de-chaussée (propriétaire : SCI MONT VENTOUX)". La S.C.I. MONT VENTOUX justifie, par ailleurs, avoir par actes extrajudiciaires délivrés les 20 novembre 2019 et 30 mars 2023 fait commandement aux locataires de respecter la destination des lieux loués et de s'abstenir "de toute activité de restauration traditionnelle avec plats chauds nécessitant une extraction". Il n'est justifié d'aucun autre échange entre la bailleresse et les preneurs. Enfin, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2021, que la S.C.I. MONT VENTOUX a été autorisée à "effectuer à ses frais exclusifs dans les parties communes les travaux de mises aux normes du conduit d'extraction". Contrairement à ce que soutient la S.C.I. MONT VENTOUX, il ne ressort pas des procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires qu'elle a été contrainte d'effectuer ces travaux par la copropriété afin d'éviter une procédure judiciaire. Si les locataires reconnaissent ne pas respecter la destination du bail, en ce qu'ils exercent une activité de restauration nécessitant une cuisson, les pièces versées aux débats par la S.C.I. MONT VENTOUX sont insuffisantes pour démontrer l'existence, la nature ou même la fréquence des nuisances qui seraient liées à la violation de la disposition contractuelle. En outre, il n'est pas justifié que ces nuisances aient perduré à la suite de la mise aux normes du conduit d'extraction. Au vu de ces éléments, il y a lieu de juger que la S.C.I. MONT VENTOUX ne rapporte pas la preuve d'une faute de ses locataires d'une gravité suffisante pour justifier la rupture du lien contractuel entre les parties. Sa demande de résiliation judiciaire du bail sera par conséquent rejetée ainsi que ses demandes subséquentes d'expulsion sous astreinte, de condamnation à une indemnité d'occupation et de séquestration mobilière. Sur la demande de dommages et intérêts pour violation réitérées des clauses essentielles du bail au titre du paiement des loyers et de l'activité exercée La S.C.I. MONT VENTOUX sollicite la condamnation de Monsieur [J] [R], de Madame [X] [V] épouse [R] et de la S.A.R.L. LOTAMA à lui payer la somme de 10.000 euros pour violation abusive et répétée des clauses du contrat. Elle soutient que la récurrence de paiements irréguliers de loyers depuis 2019, la décision unilatérale des locataires de régler soit par trimestre soit par mois selon leur bon vouloir, le montant exorbitant de l'arriéré locatif ainsi que l'exercice d'une activité de restauration illicite génèrent à son égard une perte de temps considérable en termes de gestion de ce bien commercial. Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA n'ont pas répondu à cette demande mais ont sollicité dans le dispositif de leurs conclusions que la S.C.I. MONT VENTOUX soit déboutée de l'ensemble de ses demandes. Aux termes de l'ancien article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Il incombe à la S.C.I. MONT VENTOUX de caractériser une faute, un préjudice et leur lien de causalité. Comme relevé précédemment, il n'est pas démontré que les locataires aient hormis la période COVID cesser de régler régulièrement les loyers. S'il est par ailleurs exact que la violation de la destination des locaux constitue une faute, la S.C.I. MONT VENTOUX ne justifie pas d'un préjudice précis en lien avec cette faute. Par conséquent, la S.C.I. MONT VENTOUX sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour violations réitérées des clauses essentielles du bail au titre du paiement des loyers et de l'activité exercée. Sur les demandes accessoires Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA, qui succombent, seront condamnés in solidum à payer les dépens de l'instance qui comprendront le coût des commandements de payer des 30 octobre 2019, 20 novembre 2019 et 22 janvier 2021. L'équité commande de condamner in solidum Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. LOTAMA à payer à la S.C.I. MONT VENTOUX la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande sur le même fondement sera rejetée. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R], in solidum avec la S.A.R.L.SARL LOTAMA à payer à la S.C.I. SCI MONT VENTOUX la somme de 25.816,52 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières, arrêtés au 4ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, DÉBOUTE Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. SARL LOTAMA de leurs demandes de délais de paiement, DÉBOUTE la S.C.I. SCI MONT VENTOUX de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion sous astreinte, de condamnation à une indemnité d'occupation et de séquestration mobilière, DÉBOUTE la S.C.I. SCI MONT VENTOUX de sa demande de dommages et intérêts pour violations réitérées des clauses essentielles du bail au titre du paiement des loyers et de l'activité exercée, CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. SARL LOTAMA à payer à la S.C.I. SCI MONT VENTOUX la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [R], Madame [X] [V] épouse [R] et la S.A.R.L. SARL LOTAMA aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer des 30 octobre 2019, 20 novembre 2019 et 22 janvier 2021, REJETTE toutes les autres demandes des parties, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à Paris le 13 Novembre 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA