Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 21/13482

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 6ème chambre 2ème section N° RG 21/13482 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVLXS N° MINUTE : Contradictoire Assignation du : 21 Octobre 2021 JUGEMENT rendu le 20 décembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [F] [P] [J] [Adresse 7] [Localité 8] Madame [V] [I] [M] [E] [T] [Adresse 7] [Localité 8] représentées par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0255 DÉFENDEURS Monsieur [X]-[F] [B] [Adresse 1] [Adresse 10] [Localité 6] représenté par Maître Aude EVIN de l’AARPI Aude EVIN & Florian BORG, Avocats associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1806 Décision du 20 Décembre 2024 6ème chambre 2ème section N° RG 21/13482 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVLXS, MAF en qualité d’assureur de Monsieur [B], [Adresse 5] [Localité 9] représentée par Maître Victor EDOU de la SELARL EDOU - DE BUHREN - HONORE, avocats au barreau de PARIS, avocats , vestiaire #P0021 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente Madame Marion BORDEAU, Juge Madame Stéphanie VIAUD, Juge assistées de Madame Audrey BABA, Greffier DEBATS A l’audience du 10 octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame Nadja GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. - Signé par Madame Nadja Grenard , Présidente de formation et par Madame Audrey BABA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [F] [P] [J] a, en qualité de maître d’ouvrage, fait réaliser des travaux de changement de destination et d’extension d’un bien immobilier dans sa propriété sis [Adresse 2] à [Localité 11] (92). Par acte sous seing privé du 30 mars 2011, la maîtrise d’œuvre a été confiée à M. [X] [F] [B], architecte assuré auprès de la Mutuelle des Architectes Français (ci-après la MAF). La demande de permis de construire a été déposée le 28 juin 2011, lequel a été accordé par arrêté du 21 octobre 2011. Les travaux ont été réceptionnés le 4 octobre 2013. Courant 2020, M. [J] et Mme [T], propriétaires indivis ont confié un mandat de vente à la société Kretz Partners laquelle a trouvé un acquéreur prêt à acheter le bien pour la somme de 2 945 000 €. Le notaire instrumentaire de la vente a sollicité des propriétaires la production de l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux. M. [J] et Mme [T] ont sollicité l’attestation auprès de la commune de [Localité 11], laquelle les a informés, par lettre recommandée avec avis de réception du 30 juin 2020, de ce qu’elle contestait la conformité des travaux et les a par la-même mis en demeure de régulariser la situation. En raison de l’échec de la première vente, les propriétaires ont par la suite cédé leur bien suivant offre ferme d’achat du 9 octobre 2020 pour une somme de 2 700 000 €. Engagement de la procédure au fond Estimant avoir subi un préjudice financier du fait de la non-conformité de leur ouvrage avec le permis de construire, M. [J] et Mme [T] ont, par exploit d’huissier des 21 et 22 octobre 2021 assigné devant le Tribunal judiciaire de Paris M. [X] [F] [B] et son assureur la société MAF en indemnisation de leur préjudice. Moyens et prétentions des parties Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 4 janvier 2023, M. [F] [J] et Mme [V] [T] sollicitent de voir condamner in solidum, M. [B] et la MAF à leur payer la somme de 295.000€ au titre des préjudices matériels et immatériels subis, ainsi que la somme 10.000 € au titre des frais irrépétibles, outre à supporter les dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Véronique BOLLANI. Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que : - M. [B] doit voir sa responsabilité contractuelle engagée dès lors qu’il a manqué à son obligation de s’assurer de la conformité des travaux avec le permis de construire ; - M. [B] ne peut se prévaloir de l’immixtion des maîtres d’ouvrage dans le projet alors qu’ils n’ont jamais sollicité de modification de son implantation et qu’il lui appartenait de vérifier les cotes de la parcelle et de s’assurer de l’alignement de l’immeuble conformément au PLU ; - cette faute contractuelle leur a causé un préjudice financier correspondant à la baisse du prix qu’ils ont dû consentir lors de la vente de leur bien du fait de sa non-conformité avec le permis de construire. *** Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 22 mai 2022, M. [X]-[F] [B] sollicite de voir débouter les demandeurs, les voir condamner à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de sa défense, M. [B] fait valoir que les non-conformités de l’immeuble avec le permis initial, nécessitant un dépôt de permis modificatif relèvent de la responsabilité du maître d’ouvrage qui lui a fourni les mauvaises côtes et qui a demandé des modifications du projet en cours de réalisation. Il soutient également avoir dûment informé le maître d’ouvrage de ce qu’un permis modificatif devrait être déposé. A titre subsidiaire il soutient l’absence de causalité entre ses obligations et le préjudice subi par les demandeurs dès lors qu’il a proposé ses services au maître d’ouvrage pour déposer un permis de construire modificatif et que ce dernier a refusé. Il fait enfin valoir que la baisse du prix de l’immeuble est la conséquence normale des négociations dont le résultat ne peut être imputé à sa seule responsabilité. *** Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 29 janvier 2024, la société MAF en qualité d’assureur de M. [B], sollicite de voir : A titre principal débouter les consorts [J]/[T] de l’ensemble de leurs demandes ; A titre subsidiaire : limiter la condamnation de Monsieur [B] et de la MAF à la somme de 15 000 € au titre de la perte de chance de ne pas avoir réalisé une meilleure affaire ; dire qu’elle pourra faire valoir les limites de son contrat et notamment sa franchise en cas de condamnation. En tout état de cause : condamner les succombants à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens qui seront recouvrés par la SELARL EDOU DE BUHREN HONORE, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions la MAF fait valoir que : - les non-conformités de l’ouvrage ne sont pas démontrées en ce qu’elles reposent uniquement sur la base des déclarations de la mairie et n’ont fait l’objet d’aucun constat contradictoire, que le courrier de la mairie comporte une erreur dès lors qu’est reprochée la construction d’une mezzanine alors même que les ouvrages intérieurs n’ont pas à figurer sur le permis de construire. - aucune suite n’a été donnée à la suite de la mise en demeure adressée par la Mairie - l’absence de lien de causalité entre le préjudice des demandeurs et l’activité de M. [B] au motif que le permis était régularisable et qu’aucune démarche n’a été entreprise pour ce faire par le maître d’ouvrage,alors que le coût des honoraires aurait été moindre que la baisse de prix de leur bien ; - l’absence de faute de son assuré, dès lors que la non-conformité relevée par la mairie tient à une erreur d’implantation résultant d’une erreur de côtes du plan de la parcelle et que la mission relative au relevé des existants a été exclue de la mission de maîtrise d’œuvre ; - à titre subsidiaire le préjudice, dont peuvent se prévaloir les demandeurs, doit s’analyser en une perte de chance qui ne peut être égale à l’avantage qui aurait été procuré en l’absence de faute de son assuré. *** Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties. La clôture est intervenue le 1er février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il convient de préciser qu'il sera fait application, en tant que de besoin, des dispositions du code civil antérieures à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dès lors que le contrat de maîtrise d’oeuvre dont il s’agit est antérieure à cette date d'entrée en vigueur. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES En application de l’article 1147 ancien du Code civil, l'architecte, tenu d’une obligation de moyens, est responsable contractuellement envers le maître de l'ouvrage dans la limite des missions qui lui sont confiées. Il peut ainsi voir sa responsabilité engagée pour : ses fautes dans la conception de l'ouvrage,ses fautes dans l'exécution de sa mission de contrôle des travaux,ses fautes dans l'exécution de sa mission de direction, de suivi et de coordination des travaux,ses manquements au devoir de conseil lui incombant. Au cas présent, il ressort que par contrat du 30 mars 2011, M. [J] a conclu avec M. [B] un contrat de maîtrise d’oeuvre avec mission complète portant sur les travaux de construction et de transformation de son bien immobilier. Les demandeurs reprochent principalement à l’architecte : - de ne pas s’être assuré que les travaux réalisés étaient conformes aux autorisations administratives données; - de ne pas s’être assuré de la bonne implantation du bâtiment en vérifiant les cotes de la parcelle et son alignement conforme au PLU. Par courrier du 30 juin 2020, il ressort que la mairie de [Localité 11] a mis en demeure M. [J] de régulariser les non-conformités relevées soit : - la modification de l’implantation et de l’emprise du bâtiment sur cour (46 cm en saillie par rapport à la façade arrière du bâtiment situé au [Adresse 3] et environ 30 cm de plus sur la façade arrière de l’immeuble situé au [Adresse 4]). - la modification du dernier niveau (volume et suppression de la verrière ainsi que la pergola). - la création d’une mezzanine à R+3. - la modification de quelques baies sur les façades, soit par le dépôt d’un permis de construire modificatif soit en mettant les travaux en conformité avec le permis de construire accordé. S’agissant du défaut d’implantation reproché, force est de constater qu’aux termes du contrat de maîtrise d’oeuvre conclu entre M. [J] et M. [B], aucune mission complémentaire n’a été confiée à M. [B] au titre des relevés des existants, les conditions générales du contrat prévoyant dans ce cas que le maître d’ouvrage s’oblige à fournir au maître d’oeuvre les données techniques notamment les relevés de géomètre (plan cadastral, périmétrique et foncier, plan topographique et de nivellement, relevé des existants, des héberges, des abords de plantations et des réseaux de rejets, servitudes de sol, de sous-sol, aériennes ou radioélectriques) de sorte qu’il n’est pas justifié que l’erreur quant aux cotes et à l’implantation du bâtiment soit imputable à M. [B]. S’agissant de la création d’une mezzanine en R+3, il convient de constater au vu des échanges de courriers entre les avocats des parties, qu’elles s’accordent pour dire qu’il s’agit d’une erreur de la mairie dès lors que cet élément a été intégré dans la demande de permis de construire initiale. S’agissant des non-conformités restantes soit la modification du dernier niveau et de la modification de quelques baies en façade, il y a lieu de constater que tenu d’un devoir de conseil il appartenait à M. [B] d’alerter le maître d’ouvrage, qui a souhaité faire des modifications sur le projet initial, de la nécessité de déposer un permis de construire modificatif afin de mettre le bien en conformité avec l’autorisation administrative, ce qui ne ressort en effet d’aucune pièce soumise au débat. Toutefois au vu des échanges de courriers entre M. [A] qui avait effectué en mai 2020 une offre ferme d’achat et l’agence immobilière, il ressort que la vente n’a pas pu aboutir en raison de la volonté de ce dernier de la conditionner, d’une part, à la signature d’un protocole d’accord avec les copropriétaires, d’autre part, à l’établissement du coût des travaux pour remise en conformité de l’ouvrage par un expert indépendant, ce qui manifestement a été refusé par les vendeurs. Il ressort de l’acte de vente du bien du 28 juin 2021 qu’un protocole d’accord a été finalement conclu avec le syndicat des copropriétaires voisin le 23 juin 2021 mettant fin au litige relatif à l’empiètement. S’agissant des autres non conformités, les demandeurs ne démontrent avoir accompli aucune démarche tendant à régulariser la situation auprès de la commune tel que le dépôt d’un permis de construire modificatif. Sur ce point les demandeurs soutiennent qu’il ne s’agit pas d’un problème de dépôt ou non d’un permis modificatif mais de la réalisation d’une construction illégale et non régularisable puisqu’implantée en violation du PLU. Or dès lors qu’il a été précédemment vu qu’il n’est nullement justifié que l’erreur quant aux cotes et à l’implantation du bâtiment soit imputable à M. [B], aucune responsabilité contractuelle de M. [B] ne peut être retenue à ce titre. Au vu de ces éléments il convient dès lors de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES M. [J] et Mme [T], succombant dans leurs demandes, seront condamnés aux dépens et à payer à M. [B] la somme de 3500 euros et 1500 € à la MAF au titre des frais irrépétibles engagés. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l'article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées, DEBOUTE M. [J] et Mme [T] de l’intégralité de leurs demandes ; CONDAMNE M. [J] et Mme [T] à payer : à M. [B] la somme de 3500 € au titre des frais irrépétiblesà la MAF la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles CONDAMNE M. [J] et Mme [T] aux dépens ; ADMET les avocats qui peuvent y prétendre et qui en ont fait la demande au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire Fait et jugé à Paris le 20 décembre 2024 Le Greffier La Présidente Audrey Baba Nadja Grenard