Cour de cassation, 23 janvier 2020. 18-23.408

CIV. 3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 janvier 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10020 F Pourvoi n° R 18-23.408 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JANVIER 2020 La commune de Petit Bourg, représentée par son maire en exercice, domicilié [...] , a formé le pourvoi n° R 18-23.408 contre l'arrêt rendu le 2 juillet 2018 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme W... K..., domiciliée [...] , 2°/ à Mme F... U..., épouse E..., domiciliée [...] , défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Ortscheidt, avocat de la commune de Petit Bourg, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme K..., et l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, après débats en l'audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la commune de Petit Bourg aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la commune de Petit Bourg et la condamne à payer à Mme K... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la commune de Petit Bourg Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré Mme W... K... propriétaire par prescription de la parcelle cadastrée [...], sise à [...], commune de Petit Bourg, d'une contenance de 1.183 m²; AUX MOTIFS QUE le jugement du tribunal administratif du 2 février 2017 précise que le document établi dans le cadre de la commission communale des impôts directs, répertoriant les biens vacants sur le territoire de la commune fait état de la propriété apparente de Mme K... et que cette propriété apparente est d'ailleurs reconnue dans l'arrêté communal de 2011 constatant que la parcelle entre dans le champ d'application de l'article L.1123-3 du code général de la propriété des personnes publiques. Mme K... produit aux débats, à l'appui de sa demande en reconnaissance de propriété, un contrat de location par son père, en 1935, par lequel M. M... K... a loué à M. J... une parcelle de terre à [...]. Aucun élément au dossier n'explique sur quel fondement (à titre de propriétaire, fondé sur quel titre ?) s'appuyait M. K... pour louer le terrain. En outre, aucun élément ne permet d'établir la continuité de la possession entre 1935 et la possession revendiquée par sa fille. La lecture du dossier révèle simplement que M. K... à une date indéterminée avait construit une maison et que sa fille, née le [...] , a occupé une petite maison à côté de celle-ci. Il est, en revanche, rapporté la preuve de la possession de la parcelle par Mme K..., depuis 1959. Les nombreuses attestations versées aux débats par Mme K... permettent ainsi, de retracer une chronologie à compter de 1950. Mme D... indique : « je connais Mme T... K... à [...] depuis 1950. Je sais qu'elle a grandi et a été élevée sur· cette propriété » ; Mme B... atteste: « je connais la maison de Mme T... K... à [...], depuis l'année 1959, parce que ma maman faisait des lessives pour elle depuis 1960 ». Mme L... expose: « je connais Mme T... K... depuis toute petite en 1965. Elle avait un petit commerce dans sa maison. Elle vendait des bonbons, du sorbet et légumes de son jardin (...) » ; Mme C... atteste: « J'allais chez Mme K... depuis l'âge de dix ans dans les années 1973. Elle vendait des bonbons, pistaches, sorbets dans sa maison à [...]. Au cyclone Hugo, sa maison a été endommagée, elle a toujours occupé son terrain ». M. S... indique: « Mme T... K... avait une petite maison à côté de la maison de son père avec un petit commerce de pistaches, sorbets et bonbons. Elle avait des animaux, poules, lapins ( ) ». Ces attestations apportent la preuve que, depuis 1959, jusqu'à septembre 1989, date à laquelle le cyclone Hugo a endommagé sa petite maison ou plutôt 1997, le terrain ayant été entretenu par la suite et les attestations produites par la Commune faisant remonter l'absence d'entretien de la maison à 1997, Mme K... s'est comportée en propriétaire et a fait sur la parcelle des actes matériels de possession. Elle a ainsi entretenu sa maison, cultivé un jardin, élevé des animaux, aucune occupation concurrente sur l'entière parcelle n'étant invoquée à cette période. L'ensemble des attestations produites démontre que cette possession était, contrairement à ce que soutient la Commune, continue et non interrompue et publique et non équivoque et à titre de propriétaire. Si à compter de 1989, elle n'occupe plus la maison qui selon les attestations de la Commune, est laissée à l'abandon à compter de 1997, elle loue une partie du terrain depuis 1988 à M. N.... La lettre de M. N... du 24 mai 2005 (pièce n°14 de l'appelante) atteste ainsi qu'il loue une partie du terrain à Mme K... depuis mai 1988 et qu'il était prévu la vente terrain ; cette preuve est complétée par l'attestation de location par Mme K... du terrain à M. N... comportant une autorisation de construire sa maison. De fait, M. N... a fait construire une maison et a payé des loyers à Mme K... entre mai 1988 et 1997. Il se plaint, en 2005, du fait que Mme K... ne serait pas en état de lui vendre le terrain qu'il occupe par l'effet du bail. De même, il résulte du dossier et notamment de ses conclusions dans une autre procédure (pièce 25) que Mme A... U... occupe une partie du terrain depuis le 12 avril 1987 par l'effet d'un bail et qu'elle y a fait construire une maison. Ces actes soit, la construction de maisons sont des actes matériels de possession effectués par des tiers en raison de baux concédés par Mme K... et profitent à Mme K.... La possession n'est nullement équivoque et est publique et à titre de propriétaire, puisque les locataires paient sans contestation leur loyer jusqu'en 1997-1998, étant ajouté qu'il ressort des attestations des voisins que Mme K... était considérée comme propriétaire du terrain. Dès lors, sur cette période, entre 1959 et 1997, il sera constaté que Mme K... a déjà prescrit et est propriétaire de la parcelle cadastrée AS n°113. Ce n'est, qu'en 1997-1998, que M. N... et Mme U... cessent de payer les loyers, les pièces versés au dossier attestant de relances de Mme K... entre 2005 et 2010, de la saisie du procureur de la République en 2009 ainsi que du fait que Mme U... revendique pour son propre compte l'acquisition de la partie de la parcelle qu'elle occupe par usucapion (lettre de cette dernière au notaire de Mme K..., le 3 décembre 2014, pièce 15), alors même qu'en 2005, Mme K... signe un bornage amiable de la parcelle avec ses voisins, qu'elle demande en cette même année de faire rédiger par son notaire un acte de prescription acquisitive et, qu'en 2006, elle loue sa petite maison, selon bail avec M. MaroudeSaminadin, une partie des loyers ayant été payée en nature (clôture et remise en état). Le fait que la petite maison n'ait pas été entretenue à partir de 1997 (le procès-verbal de constat d'huissier du 4 février 2014 produit par l'intimée permettant d'établir qu'à cette date la maison n'est pas habitée et entretenue) est sans importance sur l'issue du litige, puisque la prescription était acquise à cette date, étant rajouté, à titre superfétatoire, que cette absence d'entretien n'est pas invoquée pour le reste de la parcelle, des actes matériels de possession étant démontrés la concernant et que Mme K... justifie de multiples actes juridiques de possession jusqu'à ce jour. D'où il suit, que la décision sera infirmée en toutes ses dispositions et qu'il sera fait droit à la demande de Mme K... de voir reconnaître sa propriété sur la parcelle ; 1°) ALORS QUE la possession permettant de prescrire n'est établie que par des actes matériels de possession ; qu'en retenant, pour considérer que Mme K... aurait rapporté la preuve de la possession de la parcelle [...], qu' un document de la commission communale des impôts directs aurait répertorié cette parcelle au titre d'une propriété apparente de Mme K... et qu'un arrêté communal aurait reconnu cette propriété apparente, que des témoins attestaient de ce qu'ils connaissaient Mme K..., qui vendait des bonbons, pistaches et légumes de son jardin et élevait des animaux sur la parcelle litigieuse, que Mme K... se serait comportée en propriétaire en entretenant la maison, cultivant le jardin et élevant des animaux sans qu'aucune occupation concurrente ne soit invoquée, et que Mme K... avait, en 1987 et 1988, donné une partie de la parcelle à bail et que des constructions y avaient été édifiées par des tiers, sans constater des actes matériels concrets de possession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2229 et 2262 du code civil, dans leur version antérieure à la loi n° n° 2008-561 du 17 juin 2008. 2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; qu'en considérant que la prescription aurait été acquise en 1997, quand les seuls actes qu'elle a constatés, à les supposer de nature à être qualifiés d'actes matériels de possession, datent de 1987 et 1988, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 2229 et 2262 du code civil, dans leur version antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ; 3°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; qu'en déclarant Mme K... propriétaire par prescription de la parcelle litigieuse, après avoir relevé qu'elle avait introduit son action les 9 et 10 février 2015, quand les seuls actes qu'elle a constatés, à les supposer de nature à être qualifiés d'actes matériels de possession, datent de 1987 et 1988, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, en violation des articles 2229 et 2262 du code civil, dans leur version antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.