Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/01586 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3UG
Minute : 24/933
Monsieur [R] [J] [C]
Madame [L] [T] épouse [C]
C/
Monsieur [V] [E]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Monsieur [R] [J] [C],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
comparant en personne
Madame [L] [T] épouse [C], demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par [R] [J] [C], muni d’un pouvoir écrit
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [V] [E],
demeurant [Adresse 2]
Chambre 1er étage
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2022, Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] ont donné à bail à Monsieur [V] [E] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 450 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] ont fait signifier à Monsieur [V] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4540 euros en principal, au titre des loyers impayés au 6 novembre 2023.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 21 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] ont fait assigner Monsieur [V] [E] aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
" supprimer le délai de deux mois de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution en raison de la mauvaise foi manifeste,
" ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais des défendeurs ,
" condamner Monsieur [V] [E] au paiement de la somme de 5440 euros au titre de la dette locative avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
" le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu'à libération effective des lieux,
" le condamner au paiement de la somme de 250 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
" ordonner l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 6 février 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, Monsieur [R] [J] [C], comparant, et Madame [L] [T] épouse [C], représentée par son conjoint, maintiennent leurs demandes.
Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] soutiennent que Monsieur [V] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 17 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [V] [E], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 6 février 2024 en vue d'une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.
En conséquence, les demandes de Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
En outre, Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 17 novembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L'acte vise le délai de six semaines prévues à l'article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.
Toutefois, le contrat a été conclu le 15 septembre 2022 pour une durée de trois ans, soit avant le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n'a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d'appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.
Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 17 janvier à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 septembre 2022 à compter du 18 janvier 2024.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. La mauvaise foi invoquée dans l'assignation n'est notamment étayée par aucun élément.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 17 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 25 janvier 2024 que Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [E] à payer à Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] la somme de 5440 euros, au titre des sommes dues au 25 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [V] [E] à payer à Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 septembre 2022 entre Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] d'une part, et Monsieur [V] [E] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 18 janvier 2024,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [V] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [V] [E] à compter du 18 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer à Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] la somme de 5440 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 25 janvier 2024 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer à Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance de février 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer à Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [V] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 novembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE Monsieur [R] [J] [C] et Madame [L] [T] épouse [C] de leurs autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
