Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 26 SEPTEMBRE 2024
N° RG 24/00519 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y6M5
N° :
S.A.R.L. LE SEPTIEME SENS
c/
S.A.S.U. PEOPLE AND BABY
DEMANDERESSE
S.A.R.L. LE SEPTIEME SENS
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Hélène LEFÈVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C519
DEFENDERESSE
S.A.S.U. PEOPLE AND BABY
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Maître Harmonie RENARD de la SELARL GAIST & RENARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0850
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Sophie HALLOT, Greffière.
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 juin 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 4 septembre 2024, prorogé à ce jour :
Par acte sous seing privé en date du 2 août 2018, la société LE SEPTIEME SENS a donné à bail commercial à la société PEOPLE AND BABY un local à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2019, avec un loyer annuel hors taxes et hors charges fixé à la somme de 44 400 euros payable trimestriellement à terme à échoir.
Des loyers et des charges sont demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, la société LE SEPTIEME SENS a fait délivrer à la société PEOPLE AND BABY un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 32 400 euros au titre de l’arriéré locatif dû (deuxième trimestre 2023 inclus).
Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la société LE SEPTIEME SENS a fait délivrer une assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre à la société PEOPLE AND BABY aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti à la société PEOPLE AND BABY, pour les locaux commerciaux qu’elle occupe situés [Adresse 1], et ce à compter du 14 juillet 2023,Ordonner l’expulsion de la société PEOPLE AND BABY, ainsi que celle de tous occupants de son chef, desdits locaux, sous astreinte de la somme de 200 € par jour de retard, passé le délai de quinzaine suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,Dire et juger que le Commissaire de justice requis à cet effet pourra se faire assister du Commissaire de Police et d’un serrurier, s’il échet,Ordonner la séquestration de tous meubles, marchandises, matériels se trouvant dans les lieux, dans tel endroit qu’il plaira à la société LE SEPTIEME SENS, aux frais avancés de la société PEOPLE AND BABY,Condamner la société PEOPLE AND BABY au paiement d’une provision de 16.200 € TTC au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 14 juillet 2023 inclus avec intérêts calculés conformément aux dispositions de l'article ancien L.441-6 du Code de commerce devenu l’article L.441-10 du Code de commerce, au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage,Dire et juger que conformément aux termes du bail, le dépôt de garantie restera acquis à la société LE SEPTIEME SENS,Condamner la société PEOPLE AND BABY à payer à la société LE SEPTIEME SENS la somme provisionnelle de 220.500 € au titre des travaux de remise en état des lieux dans leur état antérieur, à parfaire,Condamner la société PEOPLE AND BABY à payer à la société LE SEPTIEME SENS une indemnité d'occupation établie forfaitairement journalière sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %, outre les charges, et ce, jusqu’à la restitution effective des locaux (qu'ils soient occupés ou non), conformément à l’article 9.11 du bail,Condamner la société PEOPLE AND BABY au paiement d’une indemnité d’occupation journalière égale à une fois et demie le loyer (plus le montant des charges et taxes), à compter du 14 juillet 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,Condamner la société PEOPLE AND BABY au paiement de la somme de 4.860 € au titre de la pénalité contractuelle de retard, à parfaire,Condamner la société PEOPLE AND BABY au paiement d’une somme de 3.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les coûts des commandements de payer, soit la somme de 747,96 €, le coût du décompte soit la somme de 250 € et le coût de la requête FICOBA, des procès-verbaux de saisie conservatoire et de leur dénonciation, soit la somme de 605,79 €,Déclarer l’ordonnance à intervenir, opposable aux créanciers inscrits.Cette affaire a été appelée le 6 mars 2024 et a été renvoyée à l’audience du 26 juin 2024.
A l’audience du 26 juin 2024, le conseil de la société LE SEPTIEME SENS a soutenu les termes de conclusions qu’il a déposées lors de cette audience, qui reprennent les demandes formulées dans l’assignation, mais actualisant certaines demandent à la hausse en réclamant une somme de 23 268,74 euros TTC au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 24 juin 2024, outre les intérêts, ainsi que la somme de 8 631,20 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard et une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
La société LE SEPTIEME SENS soutient que le montant de la créance locative s'élève au 24 juin 2024 à la somme totale de 23.268, 74 euros TTC se décomposant, comme suit :
• 18. 764,85 euros TTC pour les loyers et charges impayés pour le 2eme trimestre 2024,
• et 4.503,89 euros au titre du rappel de l'indexation des loyers pour les années 2020, 2021 et 2022, en application de l'article 5.3 du bail commercial qui prévoit une indexation de plein droit sans notification préalable,
- outre les intérêts calculés conformément aux dispositions de l'article L.441-6 du Code de commerce au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage, soit la somme de 6.302,38 euros arrêtée au 24 juin 2024 à parfaire.
Elle fait valoir que le paiement du 2ème trimestre 2024, contrairement à ce qu'affirme à tort le preneur, n’a pas eu lieu.
La société LE SEPTIEME SENS soutient que c’est à tort que lui soit reproché d’avoir adressé tardivement la justification des charges puisqu’elle a transmis à la société PEOPLE AND BABY les pièces justificatives des charges de 2022 le 12 avril 2023 et que cette société doit être déboutée de sa demande de paiement rétroactifs.
A cette même audience, la société PEOPLE AND BABY a déposé et soutenu les conclusions aux fins que :
A titre principal,
Constater que la société PEOPLE AND BABY s'est parfaitement acquittée de ses obligations de paiement des loyers, charges, envers la société LE SEPTIEME SENS ;En conséquence
Accorder à la société PEOPLE AND BABY des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 14 juin 2023 à la requête de la société LE SEPTIEME SENS ;Débouter la société LE SEPTIEME SENS de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.A titre subsidiaire,
Si par impossible l'acquisition de la clause résolutoire devait être prononcée,
Fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer actuellement applicable ;Débouter la société LE SEPTIEME SENS de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions En tout état de cause, Exclure l'exécution provisoire de la décision à intervenir compte tenu de la gravité et du caractère définitif des mesures prononcées ; Condamner la société LE SEPTIEME SENS au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
La société PEOPLE AND BABY reproche à la société LE SEPTIEME SENS de ne lui avoir fourni la régularisation des charges des exercices 2020, 2021 et 2022 que le 29 octobre 2023 alors que l’article R145-36 dispose que l’état récapitulatif des charges « est communiqué au locataire au plus tord le 30 septembre de l'année suivant ».
La société PEOPLE AND BABY demande que le président du tribunal judiciaire de Nanterre lui octroie des délais de paiement rétroactifs sur le paiement de la somme de 67 364,85 euros, le 20 février 2024, couvrant les postes suivants : 16 200 euros au titre des deuxième, troisième et quatrième trimestre 2023 et 18 764,85 euros au titre du premier trimestre 2024, afin de suspendre les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 14 Juin 2023 et donc de débouter la société LE SEPTIEME SENS de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes.
La société PEOPLE AND BABY fait remarquer qu’elle est à jour de ces paiements parce qu’elle indique avoir réglé le deuxième trimestre 2024 de 24 869,18 euros.
La société PEOPLE AND BABY demande, par ailleurs, qu’il soit constaté une contestation sérieuse au titre de la clause pénale, aux intérêts de retard, de la conservation du dépôt de garante, de l’indemnité d’occupation et de la remise en état des locaux.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent
Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
• la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
L’arriéré visé au commandement de payer signifié 14 juin 2023 se décompose comme suit :
- 16 200 euros au titre des loyers et charges du premier trimestre 2023,
- 16 200 euros au titre des loyers et charges du deuxième trimestre 2023,
- 251 euros au titre de coût de l’acte.
Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 32 400 euros.
Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.
Au vu du décompte du 24 juin 2024, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 14 juillet 2023 à 24h.
Sur les demandes de provision
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
En l’espèce, s’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est demandé de fixer celle-ci à une somme de 23 268,74 euros, au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 24 juin 2024 avec intérêts calculés conformément aux dispositions de l'article ancien L.441-6 du Code de commerce devenu l'article L.441-10 du Code de commerce, au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage.
La somme de 23 268,74 euros se décompose, comme suit :
• 18. 764,85 euros TTC pour les loyers et charges impayés pour le 2eme trimestre 2024,
• et 4.503,89 euros au titre du rappel de l'indexation des loyers pour les années 2020, 2021 et 2022, en application de l'article 5.3 du bail commercial qui prévoit une indexation de plein droit sans notification préalable.
Ce montant ne fait pas l’objet de contestation de la part de la société PEOPLE AND BABY.
Il apparaît en outre que la société LE SEPTIEME SENS a adressé l’état récapitulatif des charges avant le commandement de payer du 14 juin 2023 puisqu’elle verse aux débats un courriel du 12 avril 2023 adressant la régularisation de charges de 2021 et 2022 et avoir transmis en mars 2021 la régularisation de charges pour 2019 et 2020.
La société PEOPLE AND BABY soutient que les intérêts calculés conformément aux dispositions de L.441-10 du code de commerce, au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage, ne sont pas dus, ledit article ne devant pas trouver application aux baux commerciaux.
Or, dans un arrêt en date du 9 juillet 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré que la réglementation sur les pénalités de retard de paiement entre professionnels issue de la directive 2011/7 doit également s'appliquer aux baux commerciaux car les bailleurs commerciaux relèvent, selon elle, du champ matériel de la directive en qualité de « prestataires de services ».
Il y a donc lieu de condamner par provision la société PEOPLE AND BABY à verser à la société LE SEPTIEME SENS la somme de 23 268,74 euros, au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 24 juin 2024 avec intérêts calculés conformément aux dispositions de l'article ancien L.441-6 du Code de commerce devenu l'article L.441-10 du Code de commerce, au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage,
La société PEOPLE AND BABY a précisé, lors de l’audience du 26 juin 2024, être à jour de ces paiements parce qu’elle indique avoir réglé le deuxième trimestre 2024 de 24 869,18 euros mais ledit encaissement n’a pas été suffisamment justifié, la société LE SEPTIEME SENS versant aux débats son relevé bancaire du 25 juin 2024 sur lequel le paiement de la société PEOPLE AND BABY n’apparaît pas.
L’octroi de délais de paiement autorisé par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
La société PEOPLE AND BABY sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette. Bien qu’elle ne précise pas les délais de paiement qu’elle sollicite, il y a lieu de considérer qu’elle a fait des efforts pour réduire sa dette qui se limite à un trimestre de loyer.
La société LE SEPTIEME SENS verse aux débats les comptes sociaux clos au 31 décembre 2022 de la société PEOPLE AND BABY qui montrent que cette société est bénéficiaire au cours de cet exercice.
Il y a lieu d’accorder au preneur, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, un délai pour s’acquitter de sa dette et de suspendre, pendant le cours de ce délai, les effets de la clause résolutoire. En revanche, faute de dette intégralement remboursée, il ne peut pas être fait droit à la demande visant à donner à ces délais un caractère rétroactif.
À défaut de paiement du loyer et charges courants ou de la provision susmentionnée à bonne date et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Si la clause résolutoire venait à être acquise, l’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef devra être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, aucune considération ne justifiant, en l’espèce, d’assortir cette condamnation d’une astreinte.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de résiliation pour une cause quelconque imputable au preneur s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
Pour les mêmes raisons, il en est de même pour la clause du bail qui prévoit une indemnité d’occupation égale au loyer actuel majoré de 50 %, et de la demande de condamnation à la somme de 8 631,02 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard de 10 %. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur ces demandes.
La demande de somme provisionnelle de 220.500 euros au titre des travaux de remise en état des lieux dans leur état antérieur se heurte à une contestation sérieuse dès lors qu’elle est prématurée et que le locataire dispose d’un délai d’un mois pour remettre en état les lieux.
Il n’y a pas donc lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
Le demandeur ne dispose d'aucun intérêt à former une demande d’opposabilité aux créanciers inscrits de l’ordonnance dès lors qu'elle ne vise pas à lui conférer des droits spécifiques, et il ne s'agit donc pas d'une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société PEOPLE AND BABY, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société PEOPLE AND BABY à lui payer la somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS
Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
Par provision, tous moyens des parties étant réservés,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 14 juillet 2023 à 24h,
Condamnons à titre provisionnel la société PEOPLE AND BABY à payer à la société LE SEPTIEME SENS la somme de 23 268,74 euros TTC au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 24 juin 2024 inclus avec intérêts calculés conformément aux dispositions de l'article ancien L.441-6 du code de commerce devenu l’article L.441-10 du Code de commerce, au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage.
Accordons à la société PEOPLE AND BABY des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, soit cinq mensualités d’un montant de 3 878,13 euros et la sixième mensualité soldant la créance, en sus du loyer et des charges courants,
Disons que le premier versement devra intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite,
Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai,
Disons que, faute pour la société PEOPLE AND BABY de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, l’entièreté de la somme, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le reliquat deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société PEOPLE AND BABY et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 6],
° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,
° une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.
Disons n’y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie par le bailleur,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des travaux de remise en état,
Disons n’y avoir lieu à référé l’indemnité d’occupation égale au loyer actuel majoré de 50 %,
Disons n’y avoir lieu à référé sur l’application de la pénalité de 10 % sur les sommes dues,
Condamnons la société PEOPLE AND BABY aux dépens,
Condamnons la société PEOPLE AND BABY à payer à la société LE SEPTIEME SENS la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.
FAIT À NANTERRE, le 26 septembre 2024.
LE GREFFIER
Sophie HALLOT, Greffière
LE PRÉSIDENT
David MAYEL, Vice-président
