Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/00644

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/00644 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y63Z ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUILLET 2024 MINUTE N° 24/02211 ---------------- Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 10 Juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : LA SOCIETE KADIMA, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69 ET : Monsieur [H] - [K] [X], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté L’ASSOCIATION MERMAID EXPRESS, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée ********************* EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié, la SCI KADIMA a donné à bail commercial à l'association MERMAID EXPRESS, pour une durée de neuf années à effet au 29 avril 2019, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 50.000 euros, outre les charges mensuelles. Monsieur [H] -[K] [X] s'est porté caution solidaire dans une limite de 18 ans. Suivant exploit du 29 janvier 2024, la SCI KADIMA a fait délivrer à l'association MERMAID EXPRESS un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Le commandement précité a été dénoncé à Monsieur [H] -[K] [X] par exploit du 6 février 2024. Par exploits d'huissier des 20 et 25 mars 2024, la SCI KADIMA a fait assigner l'association MERMAID EXPRESS et Monsieur [H] -[K] [X] aux fins de : Vu les articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile, Vu l'article 1 134 du code civil, Vu l'article L 145-1 du code de commerce, Vu l'assignation, Vu les pièces versées aux débats ; Il est demandé au Président du Tribunal Judiciaire de Bobigny, statuant en référé, de : Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial consenti à la société K&COM ;Ordonner l'expulsion de l'association MERMAID ESPRESS ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux qu'elle occupe sis [Adresse 2], et ce, avec l'assistance du Commissaire de Police, d'un serrurier et de la Force Publique ;Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls, de l'association MERMAID ESPRESS ;Condamner solidairement l'association MERMAID ESPRESS et Monsieur [X] à verser à la société SCI KADIMA au titre des loyers et charges, la somme de 38 101,47 €, somme arrêtée au 6 mars 2024 ;Condamner solidairement l'association MERMAID ESPRESS et Monsieur [X] à verser à la société SCI KADIMA une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel jusqu'à son départ eff ectif des lieux loués ;Condamner solidairement l'association MERMAID ESPRESS et Monsieur [X] à payer à la société SCI KADIMA la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;Condamner solidairement l'association MERMAID ESPRESS et Monsieur [X] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29.01.2024 et sa dénonciation à créancier. L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 10 juin 2024 et la décision mise en délibéré au 26 juillet 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Bien que régulièrement assignés dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, l'association MERMAID EXPRESS et Monsieur [H] -[K] [X] n'ont pas constitué avocat. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. A l'audience, la SCI KADIMA, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes. Par message transmis via le réseau privé virtuel des avocats, le conseil du bailleur a été invité à transmettre au juge des référés une note en délibéré sur la validité de l'acte de caution de Monsieur [H] -[K] [X] ce qu'il a fait par message du 19 juin suivant. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l'assignation et aux conclusions sus-visées. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence de comparution des défendeurs Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens du 1er alinéa de l'article 835 précité, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n'est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l'application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n'existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement du 29 janvier 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C'est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 37.688,42 euros, outre 166,42 euros au titre des frais de procédure et 264,50 euros au titre du coût de l'acte. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de l'association MERMAID EXPRESS, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés. Sur la demande de provision au titre des loyers Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. S'agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 29 janvier 2024 et le décompte actualisé au 9 juin 2024 si bien qu'elle n'est pas contestable en ce qui concerne l'arriéré de loyers et charges à hauteur de 33.601,47 euros, somme tenant compte d'un paiement de 4.500 euros intervenu le 11 mars 2024. Il conviendra donc d'ordonner le paiement provisionnel de cette somme. Sur les demandes à l'égard de Monsieur [H] -[K] [X] Le bailleur sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [H] -[K] [X] en sa qualité de caution, avec le preneur. En l'espèce, selon le contrat de bail notarié versé aux débats, en page 15, Monsieur [H] -[K] [X] s'est engagé à garantir le bailleur des sommes dues au titre des loyers et charges par le preneur de manière solidaire, pour une durée maximale de 18 ans. Il ressort de l'acte de caution que lorsque Monsieur [H] -[K] [X] s'est engagé, il était marié en seconde noce mais sous le régime de la séparation de biens pure et simple. Par suite, il n'apparaît pas, avec l'évidence propre à la juridiction des référés, que le consentement de son épouse était nécessaire à la validité de son engagement. Par ailleurs, si l'engagement de caution ne porte pas sur une somme déterminée, il est limitée dans la temps à une durée de 18 ans. Enfin, si la clause aux termes de laquelle Monsieur [H] -[K] [X] s'est engagé à " renoncer à se prévaloir des bénéfices de discussion et de division " paraît manifestement abusive aux termes de la jurisprudence de la la Cour de cassation, elle n'a pour autant pas pour effet, au cas d'espèce, de remettre en cause l'engagement. En conséquence, Monsieur [H] -[K] [X] sera condamné de manière solidaire avec le preneur au paiement de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation. Sur les demandes accessoires Le 2ème alinéa de l'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En conséquence, l'association MERMAID EXPRESS et Monsieur [H] -[K] [X] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Condamnés aux dépens, les défendeurs seront également condamnés à indemniser la SCI KADIMA au titre de ses frais irrépétibles. Elle sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d'honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ; ORDONNONS l'expulsion immédiate de l'association MERMAID EXPRESS et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail à effet au 29 avril 2019, situés [Adresse 2], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS solidairement l'association MERMAID EXPRESS et Monsieur [H] -[K] [X] à payer en deniers ou quittances à la SCI KADIMA la somme de 33.601,47 euros euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 11 mars 2024 ; CONDAMNONS solidairement l'association MERMAID EXPRESS et Monsieur [H] -[K] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat le 29 février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; CONDAMNONS solidairement l'association MERMAID EXPRESS et Monsieur [H] -[K] [X] à verser à la SCI KADIMA la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS solidairement l'association MERMAID EXPRESS et Monsieur [H] -[K] [X] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 JUILLET 2024. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LE PRÉSIDENT Stephane UBERTI-SORIN