Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00155

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY 8ème Chambre MINUTE N° DU : 13 Juin 2024 AFFAIRE N° RG 24/00155 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P2GZ NAC : 30B FE-CCC délivrées le :________ à : Me Juliette CROS, Me Jacques DESGARDIN Jugement Rendu le 13 Juin 2024 ENTRE : Monsieur [T] [Y][N], né le 28 janvier 1963 à [Localité 16] (78), de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] Monsieur [S] [Y] [N], né le 2 janvier 1965 à [Localité 16] (78), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] Monsieur [X] [Y] [N], né le 8 novembre 1967 à [Localité 16] (78), de nationalité Française, demeurant [Adresse 7] Monsieur [H] [Y] [N], né le 14 janvier 1971 à [Localité 15] (91), de nationalité Française, demeurant [Adresse 9] Madame [M] [E] [N], née le 16 novembre 1972 à [Localité 15] (91) de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] représentés par Me Juliette CROS, avocat au barreau de PARIS plaidant DEMANDEURS ET : La société BE ARCHITECTES, venant aux droits de la SCP [P] & LISSILOUR ARCHITECTES, société à responsabilité limitée au capital de 7 500 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 800 503 930, dont le siège social est sis[Adresse 10]n - [Localité 12] représentée par Me Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS plaidant DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe Assesseur : Julie HORTIN, Juge (rapporteur) Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge Assisté de Sylvie CADORNE, Greffier lors des débats à l’audience du 07 Mars 2024 et de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire lors de la mise à disposition au greffe DÉBATS : Vu la requête afin d’assigner à jour fixe en date du 19 décembre 2023, et l’ordonnance du Président en date du 29 décembre 2023, autorisant à comparaître à l’audience du 1er février 2024, renvoyée au 07 Mars 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Juin 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. ************ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé 1er novembre 2006, la SCI [N] IMMO a consenti à la SCP [P] & LISSILOUR, puis à Monsieur [A] [P] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 10] à [Localité 12]. Par avenant du 17 janvier 2014, la SARL BE ARCHITECTES est devenue preneur des locaux à usage de bureaux pour y exercer une activité d’architecte. Par acte du 8 janvier 2024, Monsieur [T] [Y] [N], Monsieur [S] [Y] [N], Monsieur [X] [Y] [N], Monsieur [H] [Y] [N], Madame [M] [E] [N] (nommés tous ensemble l’indivision [N] pour la suite du jugement) ont fait assigner à jour fixe la société BE ARCHITECTES devant le tribunal judiciaire d'Evry. Dans ses dernières conclusions, notifiées le 6 mars 2024, l’indivision [N] sollicite du tribunal de : Sur les demandes incidentes de BE ARCHITECTES, DÉBOUTER purement et simplement la Société BE ARCHITECTES de l’ensemble de ses demandes incidentes, fins et conclusions, les disant sans objet et en tout état de cause mal fondées ; Sur le fond, JUGER que le bail commercial liant les parties est venu à expiration le 31 décembre 2022, par l'effet du congé régulièrement délivré le 28 juin 2022, et DÉBOUTER purement et simplement la Société BE ARCHITECTES de sa demande en nullité dudit congé ; ORDONNER la résolution judiciaire du bail à la date du 25 novembre 2023 et en conséquence, la déchéance du droit à indemnité d'éviction de la Société BE ARCHITECTES, et de son droit au maintien dans les lieux ; ORDONNER l'expulsion de la Société BE ARCHITECTES et de tous occupants de son chef du local donné à bail, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, ainsi que le transport des meubles et appareils qui seraient laissés dans les lieux dans un local au choix des bailleurs, aux frais et risques de l'expulsé ; FIXER l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2023, sur la base d'un prix unitaire de 161,40 €/ m2 et d'une surface de 57 m2, égal au montant des loyers, taxes et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et indexés selon les mêmes modalités que l'ancien loyer ; CONDAMNER la Société BE ARCHITECTES à payer à Messieurs [T] [N], [S] [N], [X] [N], [H] [N], et Madame [M] [N], venant tous aux droits de la SCI [N] IMMO, la somme de 1505,35 euros selon décompte arrêté le 5 mars 2024, pour mémoire jusqu’à parfaite exécution de ses obligations au jour de la libération effective des lieux, à titre d'indemnité d'occupation correspondant au montant des loyers, taxes et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et indexés selon les mêmes modalités que l'ancien loyer ; Subsidiairement, sur les demandes d’expertise, de fixation de l’indemnité d’éviction provisionnelle, et d’expulsion sous condition de paiement de l’indemnité provisionnelle, DÉSIGNER tel expert qu'il plaira, aux frais de BE ARCHITECTES, avec mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle BE ARCHITECTES pourrait prétendre, et sur le montant de l'indemnité d'occupation due par ce dernier, depuis le 1er janvier 2023, jusqu'à son départ effectif des lieux et notamment : Se faire communiquer tous document et pièce utiles, Visiter les lieux sis [Adresse 10], lot B situé au 1er étage, sur deux niveaux avec accès au sanitaire, les décrire, dresser, le cas échéant, la liste des personnels employés par le locataire, Rechercher, en tenant compte de ce que les lieux loués sont à destination de bureau, de la situation et de l'état des locaux, tout élément permettant de déterminer l'indemnité d'éviction, Rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont le locataire sera redevable, FIXER le montant de l’indemnité provisionnelle d’éviction à la somme de 16.098 € sur la base des deux rapports établis par IFC Expertise intégrant les éléments communiqués à ce jour par BE ARCHITECTES ; ORDONNER dès règlement de l’indemnité provisionnelle d’éviction ci-dessus fixée entre les mains de la Société BE ARCHITECTES par virement sur son compte bancaire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef du local donné à bail, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, ainsi que le transport des meubles et appareils qui seraient laissés dans les lieux dans un local au choix des bailleurs, aux frais et risques de l'expulsé ; A défaut, RENVOYER l’affaire devant le Juge de la mise en état afin qu’il statue sur les demandes en désignation d’expert, en fixation des indemnités provisionnelles d’éviction et d’occupation, et d’expulsion dès règlement de l’indemnité provisionnelle d’éviction entre les mains de la Société BE ARCHITECTES ; CONDAMNER la Société BE ARCHITECTES à payer à Messieurs [T] [N], [S] [N], [X] [N], [H] [N], et Madame [M] [N], venant tous aux droits de la SCI [N] IMMO, la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNER la Société BE ARCHITECTES, venant aux droits de la SCP [P] & LISSILOUR ARCHITECTES, à verser à Messieurs [T] [N], [S] [N], [X] [N], [H] [N], et Madame [M] [N], venant tous aux droits de la SCI [N] IMMO, une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Juliette CROS, Avocat au Barreau d’EVRY, sur justification qu’elle en a fait l’avance ; DÉBOUTER la Société BE ARCHITECTES, de toute demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; ORDONNER la capitalisation des intérêts sur l’intégralité des condamnations prononcées; Au soutien de ses prétentions, l’indivision [N] indique : - que l’assignation est régulière, qu’elle ne peut être entachée de nullité et qu’elle dispose de la qualité pour agir. - qu’elle a proposé à deux reprises des locaux équivalents, mais que la société BE ARCHITECTES les a refusés. - qu’elle a fait délivrer un congé le 28 juin 2022 à effet au 31 décembre 2022, mettant fin au bail commercial. - que le congé délivré le 28 juin 2022 était un congé avec offre d’indemnité d’éviction, mais que BE ARCHITECTES, qui occupe les locaux à usage de bureaux, n’a droit qu’à une indemnité de transfert (frais de déménagement et trouble commercial). Elle souligne d’ailleurs que le défaut de paiement d'une indemnité d'occupation équivalent au dernier loyer en cours pendant cette période de maintien dans les lieux justifie la déchéance du droit à indemnité d'éviction.  - qu’une expertise a été réalisée par le cabinet IFC Expertise, à l’initiative de l’indivision [N] mais que BE ARCHITECTES a refusé de fournir à l’Expert ses bilans des trois dernières années, le privant ainsi de toute possibilité d’évaluer son trouble commercial égal à trois mois de l’EBE moyen. - que le défendeur exerce un chantage sur l’indivision [N] – qui s’est engagée à céder ce local libre de toute occupation à la SNC LA GRANGE  91 - usant d’une surenchère dans ses demandes d’indemnité d’éviction, et refusant de s’acquitter de ses obligations aux clauses et conditions du bail expiré. Elle sollicite à ce titre des dommages intérêts pour résistance abusive.   * Dans ses dernières conclusions, notifiées le 5 mars 2024, la société BE ARCHITECTES sollicite du tribunal de : Juger que messieurs [T] [Y] [N], [S] [Y] [N], [X] [Y] [N], [H] [Y] [N] et Madame [M] [E] [N] ne justifient pas de leur qualité à agir. En conséquence, Les déclarer irrecevables en leurs demandes et juger que, faute de justifier de cette qualité à agir, le congé délivré le 28 juin 2022 par messieurs [T] [Y] [N], [S] [Y] [N], [X] [Y] [N], [H] [Y] [N] et Madame [M] [E] [N] est nul et de nul effet, de même que l’ensemble des actes dans lesquels ils revendiquent venir aux droits de la SCI [N] IMMO. Subsidiairement, Débouter messieurs [T] [Y] [N], [S] [Y] [N], [X] [Y] [N], [H] [Y] [N] et Madame [M] [E] [N] de toutes leurs demandes fins et conclusions. Reconventionnellement, Juger la société BE ARCHITECTES recevable et bien fondée en ses demandes, Fixer l’indemnité d’occupation due par la société BE ARCHITECTES à son bailleur à 5.100 € HT/HC/an, soit 1.568,25 € par trimestre, les charges locatives étant remboursées en sus, sur présentation des justificatifs de leur règlement par le bailleur. Fixer l’indemnité d’éviction due par messieurs [T] [Y] [N], [S] [Y] [N], [X] [Y] [N], [H] [Y] [N] et Madame [M] [E] [N] à la somme de de 85.616,60 €. Condamner messieurs [T] [Y] [N], [S] [Y] [N], [X] [Y] [N], [H] [Y] [N] et Madame [M] [E] [N] à verser à la société BE ARCHITECTES une somme de 4.800 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance. Très subsidiairement, Statuer ce que de droit sur la mesure d’expertise sollicitée par les consorts [N]. Débouter messieurs [T] [Y] [N], [S] [Y] [N], [X] [Y] [N], [H] [Y] [N] et Madame [M] [E] [N] de leur demande tendant à fixer une indemnité provisionnelle d’éviction et à voir ordonner l’expulsion de la société BE ARCHITECTES à compter du règlement de ladite indemnité. En tout état de cause, En cas de condamnations prononcées à l’encontre de la société BE ARCHITECTES, écarter l’exécution provisoire de Droit en raison des conséquences manifestement excessives qui y seraient attachées.Au soutien de ses prétentions, la société BE ARCHITECTES indique : - que l’assignation à jour fixe est irrecevable en raison de la nullité de l’assignation et du défaut de qualité à agir de l’indivision [N]. - que les locaux de substitutions proposés étaient inadaptés. - que l’expertise diligentée par les bailleurs n’est pas contradictoire et qu’elle ne peut permettre d’établir l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit.   Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. L’affaire a été fixée initialement sur l’audience juge rapporteur 1er février 2024, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience juge rapporteur du 7 mars 2024, et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.  MOTIVATION DE LA DÉCISION I/ Sur la recevabilité de l’action A – Sur les exceptions de procédures soulevées Aux termes de l’article 841 du Code de procédure civile, l'assignation indique à peine de nullité les jour et heure fixés par le président auxquels l'affaire sera appelée ainsi que la chambre à laquelle elle est distribuée. Copie de la requête est jointe à l'assignation. L'assignation informe le défendeur qu'il peut prendre connaissance au greffe de la copie des pièces visées dans la requête et lui fait sommation de communiquer avant la date de l'audience celles dont il entend faire état.   - Sur le moyen tiré du fait que la requête n’a pas été jointe à l’assignation En l’espèce, la société BE ARCHITECTES soulève la nullité de l’assignation introductive d’instance au motif que la copie de la requête n’y était pas jointe tandis que les demandeurs répliquent que la copie de la requête était jointe à l’assignation. Après vérifications, il s’avère que l’acte comportait 13 feuilles et non 13 pages et que la requête était bien jointe. L’exception de procédure soulevée n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.   - Sur le moyen tiré du fait que l’assignation est tardive L’article 844 alinéa 1 du Code de Procédure Civile dispose : « Le jour de l'audience, le président s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. » Dans le cadre de l’ordonnance autorisant le demandeur à assigner à jour fixe, le Président fixe les conditions de délivrance de l’assignation, notamment la date (et parfois l’heure) avant laquelle l’assignation doit être délivrée. En l’espèce, la société BE ARCHITECTES soulève la nullité de l’assignation introductive d’instance au motif que l’assignation qui devait être délivrée au plus tard le 9 janvier 2023 et que la signification a été faite le 8 janvier 2024. Or elle relève que l’assignation a été délivrée à étude et non à personne. Il ressort des pièces que l’assignation a été délivrée avant le 9 janvier et donc dans les délais imposés par l’ordonnance du 29 décembre 2024 par le président du tribunal judiciaire d'Evry. Par ailleurs, cette exigence a vocation à permettre au défendeur de préparer sa défense. Or il convient de souligner que lors de l’audience du 1er février 2024, le dossier a été renvoyé à l’audience juge rapporteur du 7 mars 2024, afin que le contradictoire puisse être respecté et que la société BE ARCHITECTES puisse faire valoir sa défense. Par conséquent, les délais et les exigences de l’article 844 ayant été respectés, l’exception de procédure soulevée n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.   - Sur le moyen tiré du fait que les vérifications d’huissier n’ont pas été réalisées En l’espèce, la société BE ARCHITECTES soulève la nullité de l’assignation introductive d’instance au motif que, contrairement à ce qui est indiqué dans l’assignation, la société BE ARCHITECTES était ouverte à la date du 8 janvier et qu’aucun voisin n’a pu confirmer l’adresse dans la mesure où elle est la dernière occupante des lieux. Elle soutient donc que certaines mentions de l’assignation sont erronées et que l’huissier n’a pas procédé à toutes les vérifications. Il ressort des pièces produites que l’état des lieux de sortie de la société « voisine » a bien été réalisé postérieurement à l’assignation et donc que les lieux n’étaient pas libérés à la date de l’assignation. Par ailleurs, s’agissant des autres éléments dénoncés par BE ARCHITECTES, il est admis que les actes des commissaires de justice font foi jusqu’à inscription en faux, or aucune procédure n’a été diligentée. Dès lors, aucun élément ne permet de contredire la validité de l’assignation. Enfin il convient de relever qu’il est admis que les irrégularités de forme, dont l’assignation est affectée, n’encourent la nullité qu’à la condition que soit établie l’existence d’un grief.  Or en l’espèce aucun grief n’a été démontré par la société défenderesse puisqu’elle a été informée de l’assignation et a pu disposer du temps nécessaire pour préparer sa défense. Dès lors, l’exception de procédure soulevée n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.   B- Sur la fin de non-recevoir soulevée relative au défaut de pouvoir En l’espèce, la société BE ARCHITECTES conteste la qualité à agir de Monsieur [T] [Y] [N], Monsieur [S] [Y] [N], Monsieur [X] [Y] [N], Monsieur [H] Marie-JosephVANDAME, Madame [M] [E] [N], soutenant que le bailleur de la société BE ARCHITECTES est la SCI [N] IMMO, société civile immobilière qui existerait toujours au regard de son Kbis. Elle affirme que les demandeurs doivent donc être jugés irrecevables à agir en cette qualité, aux lieu et place de la SCI [N] IMMO.  L’article 122 du Code de procédure civile précise que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». Il ressort des pièces 17 et 18 que Madame [V] [N] et Monsieur [B] [N] ont réalisé la donation aux défendeurs de « la nue-propriété pour y réunir l’usufruit le jour de leur décès ». Ainsi suite aux décès de Madame [V] [N], décédée le 10 février 2015, et de Monsieur [B] [N], le 3 août 2018, SCI [N] IMMO a rétrocédé l’usufruit aux héritiers des parents défunts, de sorte que cette SCI ne détient plus aucun droit sur les locaux loués. Il convient de relever que la donation a été publiée et enregistrée le 17 septembre 2004 à la conservation des hypothèques de [Localité 14]. Lors de l’assemblée générale mixte du 19 septembre 2018, il a été constaté que conformément aux statuts, en l’absence de tout agrément nécessaire, une nouvelle répartition du capital social, à savoir que l’indivision successorale de Monsieur [B] [N] et Madame [C] [K], détient en pleine propriété le capital social et donc les droits sur les locaux pris à bail. Il est admis que les mentions figurant sur les registres de la publicité foncière ne sont pas créatrices de droits. Par conséquent, l’absence de modification des registres ne peut avoir pour fonction de priver de droits les membres de l’indivision. Les registres n’ont qu’une valeur informative et seul l’acte de donation aux défendeurs qui a fait l’objet d’une publication est créateur de droits. Il résulte des principes généraux du contrat de louage que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur (article 1742 du Code civil). Il est alors admis que le contrat de bail est transmis aux héritiers, sans que la signature d’un avenant ne soit nécessaire. En l’espèce, la SCI n’a pas été dissoute, mais elle ne dispose plus du capital. En application des principes généraux du contrat de louage, la signature d’un avenant n’était pas nécessaire pour que l’indivision soit subrogée dans les droits du bailleur, par acquisition de la propriété, suite au décès de Monsieur [B] [N] et Madame [C] [K]. La qualité de bailleur de l’indivision [N] a d’ailleurs été actée par le locataire puisque dès 2018, le paiement des loyers par chèque a été réalisé sur un compte dont le titulaire est l’indivision [N]. Un courrier du 22 avril 2019 est d’ailleurs produit dans lequel la SCI [N] sollicite de la part du preneur un courrier prorata temporis des loyers au bénéfice de de la SCI [N] IMMO et de l’indivision [N]. De même, par courrier du 26 juin 2020, l’indivision [N] a informé le preneur qu’elle confiait la gestion locative à une agence immobilière. Par conséquent, l’indivision [N] est le bailleur des locaux litigieux et dispose de la qualité à agir pour exercer son action à l’encontre de la société BE ARCHITECTES.   II/ Sur les demandes relatives au contrat de bail A- Sur la validité du congé L’article L. 145-4 du Code de commerce dispose que : « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9 ». L’article L145-9 du Code de commerce précise que : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». En l’espèce, l’indivision [N] a fait délivrer le 28 juin 2022, un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction avec effet pour le 31 décembre 2022. Il ressort des documents produit que le bail a été signé pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2016 et s’est poursuivi depuis par tacite reproduction. Il apparait que les deux avenants du 28 janvier 2009 et du 17 janvier 2014 n’ont pas renouvelé le contrat de bail mais ont seulement modifié le preneur. Par conséquent, le congé a été donné pour le 31 décembre 2022. Le congé a donc été donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé est donc régulier quant à sa temporalité.     B- Sur le paiement d’une indemnité d’éviction - Sur le droit au paiement d’une indemnité d’éviction L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que : « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Il est admis que, les locaux à usage de bureaux peuvent faire l’objet d’une indemnité d’éviction mais qu’ils ne permettent pas aux locataires de percevoir une indemnité conséquente. En effet, le locataire d’un bureau n’exploite pas un fonds de commerce et l’éviction ne pourrait donner lieu qu’à une indemnité limitée à la valeur du droit au bail. En l’espèce, le congé délivré le 28 juin 2022, était un congé avec refus de renouvellement et offre d’une Cependant, il ressort des éléments du dossier que depuis les parties n’ont pu s’entendre sur le montant de l’indemnité d’éviction.   - Sur la perte alléguée du droit au paiement de l’indemnité d’éviction Il ressort de l’article L. 145-28 que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56 ».   L'article L. 145-28 du Code de commerce dispose que le maintien dans les lieux se fait aux conditions et clauses du bail expiré, ce qui suppose que le locataire exécute ses obligations comme il l'aurait fait durant la période contractuelle. Il est admis que tout manquement avéré survenant durant la période du maintien dans les lieux est sanctionné par la perte du droit à indemnité d'éviction. L’indivision [N] soutient que depuis son offre avec refus de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction en date du le 28 juin 2022, la société BE ARCHITECTE ne s’est pas acquittée régulièrement du paiement des loyers. Afin de justifier du non-paiement à échéance de l’indemnité d’occupation, le bailleur fournit plusieurs pièces : - Un courrier du 18 juillet 2023 de la société BE ARCHITECTE dans laquelle le preneur explique être en désaccord avec les montants facturés au titre de l’indemnité d’occupation dans la mesure où celle-ci aurait dû être fixée à la valeur locative minorée de 10 à 30% en raison de la précarité du congé. -  Un courrier en date du 19 juillet 2023 du conseil de la société BE ARCHITECTE qui souligne qu’aucune décision de justice n’a fixé l’indemnité d’occupation. Il reconnait que l’indemnité d’occupation est due dans son principe à compter du 1er janvier 2023 et que sa cliente a réglé spontanément une somme au cours du 1er trimestre 2023. - Un commandement de payer les indemnités d’occupation en date du 17 juillet 2023. Pour le paiement des 2ème et 3ème trimestre 2023 à hauteur de 5.622,62 euros. - Un commandement de payer du 25 octobre 2023 à hauteur de 8.433,93 euros, correspondant aux indemnités d’occupations dues pour les échéances d’avril, juillet et octobre 2023. L'article L. 145-28 du Code de commerce dispose que le preneur bénéficie du droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail, dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction. Le maintien dans les lieux se fait aux conditions et clauses du bail expiré. Cependant, il est admis que faute d’accord entre les parties, l'indemnité d'occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé, en l'absence de fixation par le triunal en application des dispositions de l'article L. 145-28 du Code de commerce. En l’espèce, aucun accord n’a été établi, le preneur sollicitant que l’indemnité d’occupation soit inférieure au dernier loyer payé. Ainsi l’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative du bien, tant que celle-ci n’a pas été établie à titre provisoire par un juge. Si la loi établit que la valeur de l’indemnité d’occupation est celle de la valeur locative, les autres stipulations contractuelles continuent à s’appliquer et l’indemnité d’occupation devra être payée conformément à l’article 20 du bail litigieux d’avance, les premier janvier, juillet, octobre et avril de chaque année. De même cette indemnité d’occupation doit être augmentée des charges et taxes conformément aux stipulations contractuelles. Ainsi, faute d’accord des parties sur l’indemnité d’occupation provisoire et en présence d’une contestation sur le montant de l’indemnité d’éviction qui n’a pas été encore fixé par un juge, il n’est pas possible d’établir que le paiement de l’indemnité d’occupation n’a pas été réalisé. Par conséquent aucun manquement suffisamment grave pour prononcer la perte du droit à l’indemnité d’éviction ne peut être établi.     - Sur la fixation des indemnités d’occupation et d’éviction L’indemnité d’éviction est calculée en fonction de divers critères précisés au second alinéa de l’article L145-14 du Code de commerce. S’agissant de l’indemnité d’occupation, l’article L 145-28 du Code de commerce dispose qu’: « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation ». Il convient de souligner qu’aux termes de l'article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. L'article 144 poursuit en précisant que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.   En l'espèce, il apparaît qu’à titre subsidiaire, les parties sollicitent la désignation d’un expert judiciaire afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation. Il ressort des pièces du dossier que les éléments produits ne suffisent pas pour apprécier le montant de l’indemnité d’éviction dans la mesure où la valeur marchande du fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation ne sont pas déterminées. C'est pourquoi, en l'état des éléments soumis aux débats, il y a lieu de relever la nécessité de recourir à une expertise judiciaire pour statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction, la juridiction du fond saisie devant disposer d'informations fiables, exhaustives, objectives et contradictoires. Il s'ensuit qu'une expertise sera ordonnée, avant dire-droit. Ses modalités seront définies dans le dispositif qui suit. Dans l’attente du rapport, l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée pendant la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en cours à savoir 2.125,46 euros, et selon les modalités fixées par le bail à savoir d’avance, les premier janvier, juillet, octobre et avril de chaque année. Cette indemnité d’occupation doit être augmentée des charges et taxes conformément aux stipulations contractuelles et donc s’ajoutent 480 euros au titre des provisions sur charges.   C- Sur la demande en paiement de la dette locative Il résulte de l’article 1134 du Code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 16 février 2016 et applicable aux faits que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». L’article 1315 du Code civil disposait, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 16 février 2016 et applicable aux faits que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». L’indivision [N] sollicite la condamnation de la Société BE ARCHITECTES à la somme de 1.505,35 euros selon décompte arrêté le 5 mars 2024. Il est admis que la révision annuelle conformément aux stipulations contractuelles est exclue dans le cadre de l’indemnité d’occupation, sauf à ce que le juge n’indexe l’indemnité en fonction de la variation de l’indice de la construction. En l’espèce, l’indemnité d’occupation a été fixée à titre provisoire au dernier loyer payé sans que cette indemnité ne fasse l’objet d’une indexation. Par conséquent depuis le 31 décembre 2022, l’indemnité d’occupation est fixée à titre provisoire au dernier loyer payé du dernier trimestre 2022, soit 2125,46 euros, auquel s’ajoute 480 euros au titre des provisions sur charges. Ainsi, au 5 mars 2024, la SARL BE ARCHITECTES était redevable des sommes suivantes : - 5 échéances X 2125,46 euros = 10.627,30 euros – au titre de l’indemnité d’occupation provisoire. -  5 échéances X 480 euros = 2 .400 euros – au titre des provisions sur charges. Soit un total de 13.027,30 euros. Il ressort des pièces produites que la SARL BE ARCHITECTES s’est acquittée du paiement des sommes suivantes : - 3.074, 60 euros (par virement n°SOVBP83, en date du 20 janvier 2023) tel qu’il ressort du commandement de payer du 25 octobre 2023, - 1.568,25 euros (par virement n°OZJ9KC1, en date du 6 novembre 2023) tel qu’il ressort du commandement de payer du 25 octobre 2023, - 6.603 euros (par virement ZZ1FQR3L12A7BJDHS en date du 29 février 2024), Soit un total de 11.245,85 euros En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SARL BE ARCHITECTES qui se prétend libérée de l’obligation de prouver l’existence du paiement. Par conséquent, la SARL BE ARCHITECTES est redevable envers l’indivision [N] de la somme de 1.781,45 euros (= 13.027,30 euros - 11.245,85 euros). L’indivision [N] sollicitant la condamnation de la Société BE ARCHITECTES à la somme de 1.505,35 euros, la SARL BE ARCHITECTES sera condamnée à lui payer en deniers ou quittances la somme de 1.505,35 euros au titre de l’indemnité d’occupation provisoire et des provisions sur charges du 1er janvier 2023 au 31 mars 2024. Aux termes de l’article 1154 ancien du Code civil applicable aux faits litigieux : « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière ». En l’espèce, la capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de l’assignation et donc à compter du 8 janvier 2024   D- Sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction provisionnelle L’article L. 145-28 dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56 ». L'article L. 145-18 fait référence à un congé délivré pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, ou pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux. Par conséquent, sauf acceptation du preneur, aucune indemnité d’éviction provisionnelle ne peut être prononcée. En l’espèce, le congé n’est pas motivé par un des cas de reprise de l’article L.145-18 du Code de commerce. Par ailleurs, la société BE ARCHITECTES s’oppose au titre de ses conclusions à cette demande d’indemnité d’éviction provisoire. Par conséquent, la demande de l’indivision [N] au titre de la fixation d’une indemnité d’éviction provisionnelle sera rejetée.   III/ Sur la demande en dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive Il ressort de l’article 1231-1 du Code civil que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure». Il convient de relever que l’indivision [N] ne justifie pas d’une faute commise par la société BE ARCHITECTES dans la mesure où elle a été déboutée de ses demandes.   En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à l’indivision [N] sur qui repose la charge de la preuve de prouver l’existence d’une faute et d’un préjudice. Par conséquent, l’indivision [N] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la résitance abusive.   IV/ Sur les demandes accessoires A- Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile  Les dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés.   B- Sur l’exécution provisoire  L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s'agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. En l’espèce, rien ne s’oppose à l’application de l’exécution provisoire qui est de droit.   PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,   DÉCLARE recevable l’action introduite par Monsieur [T] [Y] [N], Monsieur [S] [Y] [N], Monsieur [X] [Y] [N], Monsieur [H] [Y] [N], Madame [M] [E] [N] à l’encontre de la SARL BE ARCHITECTES ; CONSTATE que le bail commercial est venu à expiration le 31 décembre 2022, par l'effet du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, régulièrement délivré le 28 juin 2022 ; ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :                             Monsieur [J] [D] [Adresse 8] [Localité 11] Tél [XXXXXXXX01] Fax [XXXXXXXX02] Portable [XXXXXXXX03] Email : [Courriel 13] Avec pour mission : –    De se faire communiquer par les parties tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, –   De se rendre au sein des locaux pris à bail par la SARL BE ARCHITECTES sis [Adresse 10] à [Localité 12], –  Visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, – Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de : 1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas : ▪ d’une perte de fonds :  valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique ; ▪ de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comportant : acquisition d’un titre locatif, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation ; 2°) d’apprécier si l’éviction entrainera la perte du fonds ou son transfert ; –    D'entendre les parties et de prendre en considération leurs observations et réclamations éventuelles, de joindre celles-ci à son rapport si les parties les ont formulées par écrit et le demandent ; –    Plus généralement, de donner au Tribunal tous éléments de nature à l'éclairer sur la solution à apporter au litige, 3°) de déterminer la valeur locative des biens loués –    Déterminer la surface des locaux, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération ; –    Donner son avis sur la valeur locative des biens loués en prenant en considération les critères imposés par l’article L.145-33 du code de commerce ; –    Dire pour chaque critère s’il est susceptible d’être pris en compte ou non et, dans l’affirmative, expliciter les raisons au moyen d’arguments objectifs, joints au rapport ; Dit que l'expert déposera son rapport en double exemplaire original au greffe du tribunal de grande instance d'EVRY dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge charge du contrôle des expertises ; Dit que l'expert devra, lors de l'établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d'expertise ; Dit que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations ; Dit que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du Code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ; Désigne le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ; Dit que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du Code de procédure civile ; Fixe à la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SARL BE ARCHITECTES entre les mains de Monsieur le régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal dans le délai de huit semaines à compter de la notification de la présente décision, sans autre avis ; Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; FIXE pendant la durée de l’instance, l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer contractuel en cours à savoir 2.125,46 euros, et selon les modalités fixées par le bail à savoir d’avance, les premier janvier, juillet, octobre et avril de chaque année. Cette indemnité d’occupation doit être augmentée des charges et taxes conformément aux stipulations contractuelles et donc s’ajoute 480 euros au titre des provisions sur charges. CONDAMNE la SARL BE ARCHITECTES à payer à Monsieur [T] [Y] [N], Monsieur [S] [Y] [N], Monsieur [X] [Y] [N], Monsieur [H] [Y] [N], Madame [M] [E] [N], en deniers ou quittances, la somme de 1.505,35 euros au titre de l’indemnité d’occupation provisoire et des provisions sur charges du 1er janvier 2023 au 31 mars 2024 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien du code civil, à compter du 8 janvier 2024 ; RÉSERVE les dépens ; SURSOIT A STATUER dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ; ORDONNE le retrait du rôle et dit que l'affaire sera ré-enrôlée à l'initiative de la partie la plus diligente ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement. Ainsi fait et rendu le TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT