Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/00956

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 4] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/00956 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YNKS N° de Minute : 24/00202 JUGEMENT DU : 28 Octobre 2024 S.A. CDC HABITAT C/ [M] [V] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 28 Octobre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Représentant : Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) Mme [M] [V], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Asma BAKIR, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Octobre 2024 Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 28 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 956/24 – Page - MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte sous seing privé en date du 5 décembre 2018, la S.A. CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [Z] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 480,91 euros, outre une provision sur charges de 98,33 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable. Monsieur [Z] occupait cet appartement avec son épouse, Madame [M] [V], et leurs deux enfants mineurs. La convention de divorce par consentement mutuel des époux [Z] déposée au rang des minutes le 7 mars 2023 a prévu que Madame [M] [V] conserve le domicile conjugal à charge pour elle d’en demander le transfert. Le transfert a été demandé par courriel en date du 24 août 2023. Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, la S.A. CDC HABITAT a fait signifier à Madame [M] [V] un commandement de payer la somme principale de 2351,48 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 18 avril 2024. Par acte de commissaire de justice signifié le 16 mai 2024, la S.A. CDC HABITAT a fait assigner Madame [M] [V] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir : Constater acquise, au profit de la Société CDC HABITAT, la clause résolutoire visée dans le commandement du 2 février 2024 ;Ordonner l’expulsion sous la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, de Madame [M] [V] du logement qu’elle occupe sis à [Adresse 2]. Il s’agit d’un logement de type IV situé au rez-de-chaussée ;Autoriser la Société CDC HABITAT, à expulser Madame [M] [V] ainsi que tout occupants de son chef en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serurier ;Rappeler qu’en application de l’article L.433-1 du code de procédures civiles d'exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 626,66 euros à compter du mois de mars 2024 ; Condamner Madame [M] [V] à payer à la Société CDC HABITAT, à titre de provision, la somme de 3618,31 euros selon le décompte arrêté au 15 mars 2024, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en date du 2 février 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;Condamner Madame [M] [V] à lui payer la somme de 626,66 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de mars 2024, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [M] [V] à payer à la Société CDC HABITAT, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 2 février 2024, soit la somme de 72,87 euros. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise. En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 24 mai 2024. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 octobre 2024. La S.A. CDC HABITAT, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024 à la somme de 7706,05 euros. Madame [M] [V], représentée par son conseil, conteste le montant de la dette et s’en rapporte à ses écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle sollicite de : Constater qu’elle est en mesure de régler sa dette locative et a repris le paiement du loyer courant ;En conséquence, Suspendre rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire ;Lui accorder un échéancier de paiement pour la somme provisonnelle de 6482,06 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes de 36 mensualités (12 mensualités de 100 euros, 12 mensualités de 200 euros, 11 mensualités de 250 euros et 1 mensualité pour le solde).Lui accorder l’aide juridictionnelle provisionnelle ;Dire que l’équité commande que chacun conserve ses propres dépens et frais irrépétibles ;En conséquence, Débouter la société CDC HABITAT de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 et dépens. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Madame [M] [V] ayant été représentée à l’audience, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire. À titre liminaire, il convient de préciser que la convention de divorce par consentement mutuel prévoit que Madame [M] [V] conserve le domicile conjugal à charge pour elle d’en demander le transfert. Cette même convention fixe également la résidence principale des enfants du couple à cette adresse. Par courriel en date du 24 août 2023, Madame [M] [V] informait son bailleur de son changement de situation et de son souhait de conserver l’appartement situé au [Adresse 2]. Dès lors, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est applicable en l’espèce, ce qui n’est pas contesté par les parties. Sur la demande de paiement des loyers et charges : Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En l’espèce, la S.A. CDC HABITAT verse aux débats les pièces suivantes : le contrat de bail souscrit entre les parties le 5 décembre 2018 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 2 février 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2024 inclus. Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l'audience que Madame [M] [V] reste devoir à la S.A. CDC HABITAT la somme de 7706,05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Madame [M] [V] conteste le montant de la créance ainsi établie. En effet, la somme de 7706,05 euros comprend les frais de rejet de prélèvement et les frais de contentieux. Il conviendra dès lors de soustraire 416,93 euros pour les frais de contentieux relevant des dépens et 13,51 euros x 6 pour les frais de rejet de prélèvement qui sont injustifiés. Le paiement de 726 euros pour le loyer du mois d’octobre 2024 ne sera pas pris en compte dans la mesure où la dette est arrêtée au mois de septembre 2024 inclus. Il convient par conséquent de condamner Madame [M] [V] à payer à la S.A. CDC HABITAT la somme provisionnelle de 7208,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2351,48, à compter du 16 mai 2024, date de l'assignation, pour la somme de 1266,83 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur la résiliation du bail et l’expulsion : Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Or, la S.A. CDC HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 2 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2351,48 euros. Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Madame [M] [V]. Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2024. Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.  Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. L’article 24 VII de la même loi prévoit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. Dans l’hypothèse de l’octroi de délais de paiement, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En l’espèce, il résulte des débats que Madame [M] [V] réside avec ses deux enfants. Elle précise percevoir 850 euros par mois de prestation compensatoire, une pension alimentaire à hauteur de 400 euros par mois pour la charge de ses deux enfants et un versement de la CAF de 148,52 euros par mois. Elle justifie avoir effectué une demande de logement social en date du 28 février 2024. Elle justifie en outre s’être rapprochée le 25 septembre 2024 de la CAF afin de solliciter le revenu de solidarité active et l’aide au logement ainsi qu’avoir déposé un dossier de surendettement le 2 octobre 2024. Elle propose l’échéancier suivant en remboursement de la dette locative : De novembre 2024 à novembre 2025 : 100 euros sur 12 mois soit 1200 euros.De novembre 2025 à novembre 2026 : 200 euros sur 12 mois soit 2400 euros.De novembre 2026 à novembre 2027 : 250 euros sur 11 mois soit 2750 euros.Novembre 2027 : le solde soit 132,06 euros. La S.A. CDC HABITAT s’oppose à l'octroi de délais de paiement. Cependant, Madame [M] [V] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant l’échéancier ci-contre. Elle a en outre repris le règlement de ses loyers et verse également une somme en plus afin d’apurer sa dette locative. En effet, elle rapporte la preuve de deux règlements de 726 euros en date des 1er septembre et 2 octobre 2024. Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l'audience, des délais de paiement lui seront accordés. Madame [M] [V] sera ainsi autorisée à s'acquitter de sa dette par mensualités successives, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Madame [M] [V] pendant le cours des délais ainsi accordés. Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise. En cas de défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée sans qu’il soit nécessaire de saisir à nouveau le Juge des contentieux de la protection. Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A. CDC HABITAT pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants. Sur l’indemnité d’occupation : L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 626,66 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [M] [V] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle se substitue au loyer à compter du 3 avril 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2024 inclus. Sur la demande d’aide juridictionnelle provisoire : Aux termes de l’article 62 du code de procédure civile, l'admission provisoire est demandée sans forme au président du bureau ou de la section ou au président de la juridiction saisie. Lorsque la décision est prononcée par le bureau ou la section du bureau, copie de cette décision est adressée par le secrétaire du bureau au greffier ou au secrétaire de la juridiction compétente lequel classe cette décision au dossier de procédure. L'admission provisoire peut être prononcée d'office si l'intéressé a formé une demande d'aide juridictionnelle sur laquelle il n'a pas encore été définitivement statué. En l’espèce, il résulte des débats que Madame [M] [V] réside avec ses deux enfants. Elle précise percevoir 850 euros par mois de prestation compensatoire, une pension alimentaire à hauteur de 400 euros par mois pour la charge de ses deux enfants et un versement de la CAF de 148,52 euros par mois. Elle justifie avoir effectué une demande de logement social en date du 28 février 2024. Elle justifie en outre s’être rapprochée le 25 septembre 2024 de la CAF afin de solliciter le revenu de solidarité active et l’aide au logement ainsi qu’avoir déposé un dossier de surendettement le 2 octobre 2024. Dès lors, il conviendra d’accorder à Madame [M] [V] l’aide juridictionnelle provisoire. Sur les dépens : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Rien ne justifiant d’inverser la charge des dépens, Madame [M] [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Sur les frais irrépétibles : Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.  PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre S.A. CDC HABITAT et Madame [M] [V], portant sur le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 avril 2024 ; Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ; ORDONNONS la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l'égard de Madame [M] [V] pendant le cours des délais de paiement accordés ; CONDAMNONS Madame [M] [V] à payer à la S.A. CDC HABITAT la somme provisionnelle de 7208,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2351,48 euros, à compter du 16 mai 2024, date de l'assignation, pour la somme de 1266,83 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ; ACCORDONS à Madame [M] [V] des délais de paiement, et l’AUTORISONS à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités, selon l’échéancier suivant : 100 euros par mois les 12 premiers mois ;200 euros par mois du 13ème au 24ème mois ;250 euros par mois du 25ème au 35ème mois ;Le solde restant dû le 36ème mois. RAPPELONS que chaque mensualité est due en plus du montant du loyer courant et des charges ; DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 du mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ensuite, de mois en mois, le 10 de chaque mois, jusqu'à parfait règlement ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : DISONS que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ; DISONS que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [M] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. CDC HABITAT à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; CONDAMNONS Madame [M] [V] à payer à la S.A. CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 3 avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; ACCORDONS l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [M] [V] ; CONDAMNONS Madame [M] [V] aux entiers dépens ; DISONS n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; RAPPELONS à Madame [M] [V] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information. AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE VINGT-HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE. LA GREFFIERE, Sylvie DEHAUDT LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, Capucine AKKOR