Texte intégral
CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 octobre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10425 F
Pourvoi n° Q 15-14.034
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Saint Pierre Paul, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
contre l'arrêt rendu le 10 février 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [C] [J] épouse [T], domiciliée [Adresse 3],
2°/ à M. [G] [T], domicilié [Adresse 3],
3°/ à la société L'Ange Bar, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 20 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de la SCI Saint Pierre Paul, de la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat de M. et Mme [T] et de la société L'Ange Bar ;
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Saint Pierre Paul aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Saint Pierre Paul ; la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme [T] et à la société L'Ange Bar ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Saint Pierre Paul
La SCI SAINT PIERRE PAUL fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la nullité du bail commercial du 4 mai 2009 conclu entre elle et les époux [T] aux droits desquels vient la SCI L'ANGE BAR et de l'avoir, en conséquence, condamnée à payer à cette dernière les sommes de 33 000 € à titre de restitution du dépôt de garantie et de 18 000 € au titre des loyers payés au deuxième trimestre 2010 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant que le 14 avril 2010, un carreau de marbre de la façade de l'immeuble est tombé sur la terrasse de l'établissement exploité par la locataire et que, malgré la purge de sécurité de la façade effectuée dans les jours qui ont suivi sur l'initiative du syndic, une seconde chute d'un morceau de marbre survenait le 31 mai 2010 entraînant cette fois l'enlèvement de toutes les dalles de marbre de la façade, travaux qui se sont terminés le 30 juin ; la locataire verse au débat une ordonnance rendue par le juge des référés le 29 janvier 2008 dont l'exposé des faits enseigne qu'au cours du mois de janvier 2008, il s'était déjà produit la chute de nombreuses pierres posées sur la façade de l'immeuble, une expertise étant ordonnée ; dans son rapport rendu le 19 octobre 2009, l'expert judiciaire indiquait avoir constaté, suite aux réunions du 23 octobre 2008 et du 23 janvier 2009, l'état évolutif des désordres, en ce qu'il ne pouvait s'agir d'une chute ponctuelle de quelques pierres mais d'un décollement évolutif des pierres de la façade côté mer ; en état de cette procédure en cours, la SCI SAINT PIERRE PAUL se devait par loyauté d'en informer son cocontractant, M. et Mme [T], lorsqu'un bail commercial a été signé le 4 mai 2009, information que la bailleresse indique avoir dispensée sans cependant en rapporter la preuve, manquements caractérisant dès lors un dol par réticence, volontairement dissimulé par le bailleur qui, en qualité de copropriétaire majoritaire de l'immeuble, avait une connaissance des constatations de l'expert sur la dégradation des désordres et de ce que ceux-ci avaient initialement affecté la terrasse du restaurant « [Établissement 1] » ; enfin le premier juge doit être approuvé en ce qu'il a retenu le caractère déterminant de ce manquement, la terrasse du commerce de restaurant bar, même de moindre superficie par rapport aux locaux à l'intérieur, n'en constituant pas moins un élément d'attractivité essentielle en ce qu'elle est située en front de mer, outre que les chutes de pierres n'affectent pas uniquement la terrasse mais également de l'entrée de l'établissement ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE suivant acte sous seing privé du 4 mai 2009, la SCI SAINT PIERRE PAUL a donné à bail commercial aux époux [T], au droit desquels vient la société L'ANGE BAR, des locaux sis [Adresse 2], à usage de restaurant, bar, glacier et snack, pour la période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2018 ans ; la société L'ANGE BAR expose qu'une dalle de marbre s'est détachée de la façade de l'immeuble au droit de la terrasse exploitée par elle le 13 avril 2010, que nonobstant une « purge de sécurité » de la façade, et toutes assurances données par le syndic par LRAR du 30/04/2010 (facture de purge du 20/04/2010) que la façade était alors entièrement sécurisée, ce qui l'a conduit après fermeture à rouvrir son établissement, une nouvelle chute de marbre s'est produite le 31 mai 2010 ; elle soutient qu'il est alors apparu que la question de la sécurité de la façade était ancienne, sans que la copropriété y ait jamais remédié, que la SCI SAINT PIERRE PAUL a commis une faute volontaire consistant en un défaut d'information caractérisant un dol dès lors qu'elle a dissimulé ainsi un manquement à l'obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle est destinée, faute lourde excluant toute cause d'exonération de responsabilité, que la conséquence juridique en est la nullité du bail et développe les éléments du préjudice qu'il estime en être résulté ; la SCI SAINT PIERRE PAUL qui s'y oppose soutient qu'elle intégralement a rempli ses obligations, qu'il était visible pour le locataire que des plaques de marbre manquaient à la façade de l'immeuble, qu'elle était de bonne foi en croyant la façade sécurisée depuis 2008 ; l'article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qui est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; il ne se présume pas et doit être prouvé ; il est constant en jurisprudence que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; en premier lieu, il ne résulte pas du dossier de pièces communiquées par la SCI SAINT PIERRE PAUL elle-même, qu'une information concernant la survenue et le risque de chute d'éléments de façade sur la partie de l'établissement recevant du public ait été fournie, préalablement à la signature du bail du 4 mai 2009, aux époux [T], aux droits duquel vient la société L'ANGE BAR, et ce, contrairement à ce que soutient la SCI SAINT PIERRE PAUL qui fait état sans en justifier d'informations sur la procédure en cours ; il reste à déterminer de quelle information celle-ci disposait et si cette information devait être transmise à la société L'ANGE BAR ; il est établi que les revêtements de marbre de la façade de l'immeuble en copropriété en front de mer ont été changées en 1998, que par lettre RAR du 17 janvier 2008, le syndic informait l'entreprise Ribeiro qui avait effectué les travaux du décollement et de la chute de plusieurs pierres de façade, qu'un procès-verbal de constat a été dressé par huissier le 17 janvier 2008, que par ordonnance de référé du 29 janvier 2008, il a été, à la requête du syndicat des copropriétaires, organisé une expertise judiciaire ; ainsi qu'il résulte de son propre dossier d'écriture et de pièces, la SCI SAINT PIERRE PAUL avait connaissance de la chute d'élément de façade survenue en janvier 2008, de la mise en oeuvre de l'expertise judiciaire et de la procédure correspondante ; s'il est établi que le syndic avait fait intervenir dès 2008 une entreprise pour effectuer « une purge de sécurité » visant à ôter les plaques dont l'adhérence paraissait défaillante, cette intervention est insuffisante à dégager la SCI SAINT PIERRE PAUL de tout devoir d'information ; en effet, outre qu'il ne peut sérieusement être soutenu qu'au vu de plaques manquantes en façade, le candidat à la location était en mesure de prendre conscience de l'existence d'un risque de chute sur la terrasse, l'objet du bail commercial liant les parties est un commerce de restaurant, bar, glacier et snack, avec l'usage de la terrasse devant le fond dont l'usage est essentiel s'agissant un commerçant front de mer ; dès lors, l'exploitant doit pouvoir garantir une totale sécurité à sa clientèle ; la connaissance par la SCI SAINT PIERRE PAUL de la chute antérieure de morceaux de façade et du contentieux judiciaire en cours, né antérieurement à la signature du bail, peu important la « purge de sécurité », lui faisait obligation au regard de la nature et des contraintes du commerce objet du bail de fournir à la société L'ANGE BAR une information complète sur ce point ; la gravité de ces difficultés, ajoutée à la nécessité de travaux impliquant par la suite des échafaudages et filets de sécurité sur toute la largeur de la façade, y compris sur la terrasse du local loué, étant à l'évidence de nature à faire renoncer le cocontractant à la signature du bail envisagé, la rétention volontaire de ces informations nécessaires est dolosive ; qu'en conséquence il y a lieu, comme le sollicite la société L'ANGE BAR de prononcer la nullité du bail commercial du 4 mai 2009 ;
1°/ ALORS QUE la réticence dolosive suppose que son auteur ait lui-même été en mesure d'informer son cocontractant, au moment de la conclusion du contrat et qu'il ait choisi de ne pas le faire ; qu'en l'espèce, la SCI faisait valoir qu'à la date de la conclusion du bail, le 4 mai 2009, la façade avait été sécurisée grâce à la « purge de sécurité » effectuée à la demande du syndic en 2008 et qu'elle ne disposait d'aucun élément indiquant qu'il susbistait un risque de chutes de plaque de marbres de la façade ; que dès lors en retenant, pour considérer que la SCI savait que la façade présentait un danger et qu'elle avait volontairement omis d'informer son cocontractant, qu'elle avait eu connaissance des constatations de l'expert sur l'aggravation des désordres, quand pourtant elle a elle-même constaté que l'expert n'avait déposé son rapport que le 19 octobre 2009, soit postérieurement à la conclusion du bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1116 du code civil ;
2°/ ALORS, en outre, QUE le demandeur à l'action en nullité qui allègue la réticence dolosive de son cocontractant, doit la prouver ; qu'en l'espèce, pour considérer que la SCI SAINT PIERRE PAUL avait commis un dol, la cour d'appel, qui a retenu qu'elle n'apportait pas la preuve qu'elle avait informé les époux [T] de la chute d'éléments de façade survenue plus d'un an avant la conclusion du bail, , a inversé la charge de la preuve et a violé les articles 1116 et 1315 du code civil
3°/ALORS, en tout état de cause, QUE la partie qui se prétend victime d'une réticence dolosive doit la prouver et démontrer qu'elle était elle-même dans l'impossibilité de s'informer; que dès lors, en retenant que la circonstance apparente lors de la conclusion du bail que des dalles aient été manquantes sur la façade ne permettait pas au candidat locataire de prendre conscience du risque de chute sur la terrasse, sans rechercher si ce manque apparent ne lui permettait pas, néanmoins, de se renseigner et/ou d'interroger le syndic ou le propriétaire sur ce point, cette circonstance étant de nature à exclure toute réticence dolosive volontaire de la bailleresse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
4°/ ALORS, en toute hypothèse, QUE si le manquement à une obligation précontractuelle d'information est susceptible d'entraîner la responsabilité de son auteur, il ne peut constituer un dol de nature à justifier l'annulation du contrat que si l'intention malicieuse de son auteur est établie ; que la cour d'appel qui s'est bornée à affirmer le caractère volontaire et, partant, dolosif, de la rétention de l'information relative à l'état de la façade par la SCI SAINT PIERRE PAUL, n'a pas caractérisé l'existence d'une intention de tromper les époux [T] dans le but de les convaincre de conclure le bail, et elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
