Cour d'appel, 14 septembre 2023. 22/04166

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72Z 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 14 SEPTEMBRE 2023 N° RG 22/04166 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VIZP AFFAIRE : [U] [X] en sa qualité de copropriétaire ... C/ [B], [K] [N] Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 14 Juin 2022 par le Conseiller de la mise en état de [Localité 8] N° chambre : 14 N° RG : 22/556 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 14.09.2023 à : Me Aurélie DEVAUX, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Emmanuelle LEFEVRE, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [U] [X] en sa qualité de copropriétaire né le 28 Octobre 1962 à [Localité 6] (92) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Aurélie DEVAUX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 417 APPELANTS **************** Monsieur [B], [K] [N] né le 09 Novembre 1967 à [Localité 7] ([Localité 2]) de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 4] Représentant : Me Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 381 INTIME **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Juin 2023, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI EXPOSE DU LITIGE L'immeuble situé sur la place au [Adresse 1] est placé sous le statut de la copropriété. Il comprend 3 lots d'habitation aux étages supérieurs et un local commercial au rez-de-chaussée (+ 4 caves au sous-sol). M. [U] [X] est propriétaire de 2 lots d'habitation (avec une cave chacun), l'un, depuis 1999 représentant 490/1000 èmes de copropriété, qu'il occupe personnellement et l'autre, acquis en 2002, représentant 163/1000 èmes de copropriété, qu'il loue à des particuliers. M. [B] [N] a été propriétaire, du 18 mai 2017 au 20 octobre 2021, du local commercial, représentant 224/1000 èmes. Des conflits sont nés entre les copropriétaires. Par jugement rendu le 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Versailles, saisi par M. [N] de contestations relatives à la validité des assemblées générales des copropriétaires du 18 mai 2017 a : - déclaré recevable la demande d'annulation des procès-verbaux des assemblées générales du 18 mai 2017 et du 13 avril 2018, pour défaut de notification régulière à M. [N] desdits procès-verbaux, - annulé l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2017 en toutes ses dispositions, laquelle a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat pour n'avoir pas été renouvelé le 15 décembre 2002 et celle du 13 avril 2018 puisque M. [X] n'avait plus qualité de syndic pour convoquer, - désigné un administrateur provisoire jusqu'à désignation du nouveau syndic, aux frais du syndicat des copropriétaires, - débouté M. [N] de sa demande d'exclusion du lot n° 5 de la participation aux charges afférentes au jardin, celui-ci ayant accès au jardin par le couloir d'entrée, - débouté M. [N] de sa demande de condamnation à remettre les clés de la porte d'entrée de l'immeuble, celui-ci disposant d'une entrée indépendante avec accès direct depuis la rue et accès au couloir d'entrée depuis le local commercial pour accéder à la cave et au jardin, - débouté M. [N] de sa demande de libération sous astreinte des parties communes, les objets entreposés n'appartenant pas à M. [X], - condamné M. [X] à payer à M. [N] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, pour avoir adressé une mise en demeure péremptoire à M. [N], - débouté M. [X] de sa demande de condamnation de M. [N] à payer l'arriéré de charges de copropriété dû au 10 mars 2020 à hauteur de 6 002, 47 euros, le syndic n'ayant pas de mandat pour demander le paiement de l'arriéré des charges, de surcroît pour des exercices pour lesquels les assemblées d'approbation des comptes ont été annulées, - débouté le syndicat et M. [X] de leurs demandes de dommages et intérêts, le refus de M. [N] de payer les charges, non justifiées du fait du défaut de mandat du syndic, n'étant pas fautif de ce fait, - condamné M. [X] à payer 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, du fait du manquement de ce dernier ayant causé l'annulation des assemblées générales, - condamné M. [X] aux dépens. Le syndicat des copropriétaires n'ayant pas versé la provision à valoir sur les frais et honoraires de l'administrateur, la désignation de ce dernier est devenue caduque. Par ordonnance rendue le 9 juin 2021, le président du tribunal judiciaire de Versailles, saisi par une requête de M. [N], a désigné un administrateur provisoire de la copropriété sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par exploit d'huissier en date du 16 juillet 2021 le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic bénévole et M. [X] en qualité de copropriétaire ont fait assigner en référé M. [N] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles afin d'obtenir principalement la rétractation de cette ordonnance. Par ordonnance contradictoire rendue le 11 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - déclaré irrecevable l'action intentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole M. [X], - déclaré recevable M. [X] en sa qualité de copropriétaire, - dit n'y avoir lieu à rétractation de l'ordonnance du 9 juin 2021, - rejeté les demandes formulées par M. [X] et M. [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - laissé à la charge de chaque partie les dépens par elle engagés. Par déclaration reçue au greffe le 26 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires et M. [U] [X] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Par arrêt en date du 26 janvier 2023, la présente cour a: - infirmé l'ordonnance déférée rendue 14 juin 2022 qui a déclaré caduque la déclaration d'appel de M. [U] [X] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], Statuant à nouveau, - dit n'y avoir lieu à prononcer la caducité de la déclaration d'appel reçue le 26 janvier 2022, - rejeté la demande de M. [B] [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que M. [B] [N] supportera les dépens de l'incident, - fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 14 juin 2023 à 9 h 30 et dit que la clôture sera prononcée le 23 mai 2023. Dans leurs dernières conclusions déposées le 17 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [U] [X] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demandent à la cour, au visa des articles 55 du décret du 17 mars 1967 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, de : '- juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole, M. [X] et M. [X], en sa qualité de copropriétaire recevable et bien fondés en leur appel, - infirmer les dispositions de l'ordonnance du 11 janvier 2022, Et statuant à nouveau : '- déclarer recevable l'action intentée par le SDC de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole Monsieur [X], - juger y avoir lieu à rétractation de l'ordonnance du 9 juin 2021, - condamner M. [B] [N] au paiement de la somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner M. [B] [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie Devaux avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile'. M. [N], qui a constitué avocat et a conclu lors de la procédure sur la caducité de l'appel, n'a pas conclu au fond. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : sur la recevabilité de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires Invoquant les dispositions des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967 et 12 du décret du 27 juin 2019, les appelants indiquent que le syndic peut agir en justice devant la juridiction des référés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et qu'en tout état de cause, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic, M. [N] n'ayant plus cette qualité depuis le 20 octobre 2021. Ils exposent que l'assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2022 a autorisé à l'unanimité M. [X] à défendre les intérêts de la copropriété dans les instances en cours. Ils affirment que M. [X] est également recevable à agir en son nom personnel puisqu'il détient 65,3 % des tantièmes de copropriété, soit plus que le seuil de 15% prévu à l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur ce, Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 14 avril 2022, les copropriétaires de l'immeuble ont voté à l'unanimité les résolutions concernant la désignation de M. [X] comme syndic bénévole de l'immeuble et l'autorisation donnée à M. [X] de défendre les intérêts de la copropriété dans actions judiciaires. En conséquence, et vu l'évolution du litige, il convient de déclarer recevable l'action engagée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic M. [X]. L'ordonnance querellée sera infirmée de ce chef. Sur la désignation d'un administrateur provisoire Concluant à l'absence de nécessité de désigner un administrateur provisoire pour la copropriété, les appelants exposent que M. [X] avait été désigné syndic bénévole par l'assemblée générale du 17 juillet 2020. Ils soulignent que l'ensemble des copropriétaires sont opposés au 'comportement intolérable' de M. [N], unique responsable des perturbations de la copropriété. Ils précisent que M. [X] a été régulièrement désigné syndic depuis 1999, qu'il entretient de bonnes relations avec tous les copropriétaires et qu'il s'acquitte de cette tâche avec implication et rigueur, le déséquilibre financier de la copropriété ayant pour seule cause l'attitude de M. [N] qui refuse de régler les charges et intente de multiples actions judiciaires. Le syndicat des copropriétaires et M. [X] rappellent la répartition des tantièmes à l'époque où l'ordonnance sur requête a été rendue : - M. [X] : 65, 3 % des tantièmes de copropriété et 50 % des tantièmes de vote, - Mme [R] (dont ils affirment qu'elle n'est ni l'épouse ni la compagne de M. [X]) : 12,3 % des tantièmes de copropriété et 17,72 % des tantièmes de vote, - M. [N] : 22,4 % des tantièmes de copropriété et 32,28 % des tantièmes de vote. Ils affirment que les comptes de la copropriété sont bien tenus et régulièrement approuvés, que l'entretien des parties communes est fait et qu'aucun des autres copropriétaires ne s'est jamais plaint de la gestion de l'immeuble. Les appelants font valoir que, depuis que M. [N] a cédé son lot de copropriété, la copropriété a pu fonctionner à nouveau, que les trois copropriétaires ont, en janvier 2022, écrit un courrier commun à l'administrateur provisoire pour lui expliquer que sa mission était devenue de facto sans objet et qu'ils ont tenu deux assemblées générales, dont l'une le 14 avril 2022 lors de laquelle tous les comptes et toutes les résolutions des exercices 2016 à 2020, précédemment contestés par M [N], ont approuvés et la seconde le 31 mars 2023 qui a approuvé les comptes 2022 et le budget prévisionnel 2023, ce retour à un fonctionnement normal justifiant selon eux l'infirmation de l'ordonnance querellée. Sur ce, En vertu des dispositions de l'article 29-1 de loi du 10 juillet 1965 : 'I. - Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc. Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété. La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1B n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui-ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, du procureur de la République ou d'office. Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d'un syndicat en cas d'expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu'à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l'administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d'Etat. II. - Les modalités de rémunération de l'administrateur provisoire sont fixées par décret. III. - Pour exercer les fonctions d'administrateur provisoire prévues au I, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l'article L. 811-2 du code de commerce. Le président du tribunal judiciaire peut également désigner une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret. Si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B de la présente loi, le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du président du tribunal judiciaire et après audition du conseil syndical. Dans les autres cas, les administrateurs provisoires désignés dans les conditions prévues au deuxième alinéa du présent III ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes : 1° Avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l'origine de la procédure, ni d'une personne qui détient le contrôle du syndic ou d'un des créanciers, au sens des II et III de l'article L. 233-16 du code de commerce ; 2° S'être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ; 3° Avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ; 4° Etre au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l'objet d'une décision de radiation ou de retrait des listes, en application des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du même code. Ils sont tenus d'exécuter les mandats qui leur sont confiés en se conformant, dans l'accomplissement de leurs diligences professionnelles, aux mêmes obligations que celles qui s'imposent aux administrateurs judiciaires. IV. - L'administrateur provisoire ne peut, dans un délai de cinq ans à compter de l'issue de sa mission, être désigné syndic de la copropriété'. Si les appelants démontrent que M. [N] n'est plus copropriétaire de l'immeuble depuis le 20 octobre 2021, date de cession du fonds de commerce qui lui appartenait à Mme [G], ce point n'a pas été abordé lors de l'audience devant le premier juge, pourtant intervenue le 9 novembre 2021. Le syndicat des copropriétaires et M. [X] versent aux débats de nombreux éléments justifiant que l'ensemble des trois copropriétaires (M. [X], Mme [R] et Mme [G]) sont désormais d'accord sur les modalités de gestion de l'immeuble : - les procès-verbaux d'assemblée générale des 14 avril 2022 et du 31 mars 2023 font apparaître que l'ensemble des résolutions ont été votées à l'unanimité, - dans son courrier adressé le 5 juillet 2022 à l'administrateur provisoire, Mme [G] exposait notamment : 'je vous confirme mon vote et ma volonté de désigner M. [X] en tant que syndic au sein de la copropriété. Ce vote est unanime et en pleine conscience : depuis l'achat de mon local commercial, M. [X] a toujours fait preuve d'une implication sans faille dans la gestion de la copropriété. Il s'investit énormément et gère la répartition des charges, leurs paiements, l'entretien...', - Mme [R] mentionnait dans son avis défavorable au projet de décision de l'administrateur provisoire du 12 septembre 2022 d'engager une action en justice à l'encontre de M. [X] si celui-ci ne lui remettait pas les pièces comptables et financières de la copropriété : 'Depuis la fin d'année 2021, le local commercial de M. [N] a été vendu à une nouvelle propriétaire. La copropriété a retrouvé un fonctionnement normal, paisible et sain.'. Ainsi que susmentionné, M. [X] a été désigné syndic bénévole de la copropriété. Dès lors, rien ne démontre que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou que le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. L'ordonnance du 9 juin 2021 ordonnant la désignation d'un administrateur sera donc rétractée et l'ordonnance querellée sera infirmée. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires et M. [X] étant accueillis en leur recours, l'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, M. [N] devra supporter les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, avec distraction au bénéfice de l'avocat qui en a fait la demande. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [X] et au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles. M. [N] sera en conséquence condamné à leur verser une somme globale de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme l'ordonnance querellée ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Rétracte l'ordonnance rendue le 9 juin 2021 par le président du tribunal judiciaire de Versailles ; Condamne M. [B] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et à M. [U] [X], ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [B] [N] aux dépens de première instance et d'appel, avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile pour les dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,