Cour de cassation, 19 décembre 2019. 18-18.739

CIV.3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1103 F-D Pourvoi n° R 18-18.739 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par M. B... K..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 26 avril 2018 par la cour d'appel de Limoges (chambre solennelle), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. V... U..., domicilié [...] , 2°/ à l'Ordre des avocats au barreau de Brive, dont le siège est [...] , représenté par son bâtonnier, 3°/ au procureur général près la cour d'appel de Limoges, domicilié [...] , défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Georget, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Georget, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. K..., de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. U..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 26 avril 2018), qu'une société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dénommée SELARL [...] et associés (la SELARL), a été créée entre MM. K... et U..., avocats ; que ceux-ci ont également créé une société civile professionnelle (la SCP) ; que l'immeuble acquis par la SCP a été donné à bail professionnel à la SELARL pour une durée de six ans à compter du 1er décembre 2008 ; que, par actes du 9 juillet 2013, M. U... a cédé à M. K... les parts sociales qu'il détenait dans la SELARL et dans la SCP ; que M. U... a saisi le président du tribunal de grande instance en désignation d'un expert ayant mission d'estimer la valeur des parts de la SCP ; que M. K..., s'opposant au paiement du complément du prix de cession retenu par l'expert et de la moitié des frais d'expertise, a sollicité l'arbitrage du bâtonnier de l'ordre des avocats ; qu'il a interjeté appel de la décision d'arbitrage ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que M. K... fait grief à l'arrêt de le condamner au paiement de sommes au titre du complément de prix des parts sociales et des frais d'expertise ; Mais attendu qu'ayant relevé que M. U... avait pris l'initiative de solliciter une agence immobilière pour faire procéder à une estimation de la valeur vénale de l'immeuble, qu'un salarié de cette agence avait visité l'immeuble en présence de M. K..., qui ne démontrait pas s'être opposé à ces modalités d'évaluation, et qui avait, ensuite, fait valoir son désaccord sur l'évaluation proposée, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que le défaut d'accord entre les parties justifiait le recours à la désignation judiciaire d'un expert ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. K... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. K... et le condamne à payer à M. U... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. K... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a jugé que, par application de la clause de variation du prix des parts prévue à l'acte de cession du 9 juillet 2013, la valeur des 50 parts sociales détenues par M. U... devait être fixée, sur la base du rapport d'expertise judiciaire, au montant unitaire de 966,82 euros, au lieu du montant de 413,16 euros prévu à la cession ; en ce qu'il a fixé en conséquence le complément de prix dû par M. K... à la somme de euros ; et en ce qu'il a condamné M. K... au paiement d'une somme de 1408,40 euros au titre des frais d'expertise ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « L'article 21, alinéa 3, de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971, modifié par la loi n° 2011-94 du 25 janvier 2011 dispose que tout différend entre avocats à l'occasion de leur exercice professionnel est, en l'absence de conciliation, soumis à l'arbitrage du bâtonnier et que la décision du bâtonnier peut être déférée à la émir d'appel par l'une des parties. En l'espèce il n'est pas contestable que la S Cl avenue Jean Jaurés n'a été créée entre les parties qu'en vue d'acquérir des locaux susceptibles d'abriter l'activité de la SELARL [...] et associés, de sorte que l'articulation entre les deux sociétés, liées par un bail professionnel, était justifiée par la seule activité professionnelle de Me B... K... et Me V... U.... Il s'en déduit que le différend relatif à l'évaluation des parts sociales de la société civile immobilière qui les oppose à l'occasion de la séparation de leur activité doit être considéré comme intervenant dans le cadre de leur exercice professionnel et, partant, comme relevant de l'arbitrage du bâtonnier à défaut de conciliation en application des dispositions susvisées. Par courrier en date du 29 juin 2017 fixant un calendrier de procédure, Mme le Bâtonnier a fixé une date de comparution pour le 31 août 2017 à 18 heures, ce courrier vaut à l'évidence convocation des protagonistes. Il s'ensuit qu'il ne peut être reproché à la décision d'arbitrage d'être intervenue sans respect du principe du contradictoire, le défaut de comparution relevant alors de la seule volonté de ces derniers. Le moyen développé de ce chef par Me B... K... est inopérant. Selon les dispositions de l'article 1134 du Code civil, dans sa version applicable à. la date de signature de l'acte de cession, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. En l'espèce, l'acte sous-seing privé de cession de parts sociales en date du 9 juillet 2013 prévoit une clause de variation du prix rédigée comme suit : « le prix des parts sociales, ci-dessus déterminé nécessite une vérification plus complète des valeurs, il sera susceptible de varier en plus ou en moins, à la demande de l'une ou l'autre des parties, dans un délai de 120 jours à compter de la date des présentes, en fonction d'une expertise amiable. A défaut d'accord entre les parties sur la désignation de cet expert amiable ou sur son estimation, la partie la plus diligente pourra déposer auprès de Madame le président du tribunal de grande instance de Brive, une requête en vue de la désignation d'un expert judiciaire près la cour d'appel de Limoges dont la mission sera d'estimer la valeur des parts en fonction de la valeur du bien immobilier situé [...] par rapport à son prix d'achat et aux aménagements dont il a fait l'objet. Les frais de l'expert judiciaire seront partagés entre les parties. Les parties conviennent, dès à présent, qu'elles se soumettront à l'estimation de cet expert sans possibilité d'en contester l'évaluation devant quelque juridiction que ce soit. ». Il ressort de la teneur de cette clause que si les co-contractants ont entendu procéder à un ajustement de la valeur des parts sociales en fonction d'une valeur actualisée du bien immobilier en. prévoyant un processus d'évaluation comprenant une phase amiable et une phase judiciaire, pour autant ils n'ont prévu aucune sanction au non respect de ces modalités, de sorte qu'il n'était pas de leur commune intention de faire de la désignation d'un expert amiable une étape obligée dont découlerait la recevabilité de l'étape judiciaire. Il s'en déduit que Me B... K... ne peut valablement invoquer le non respect de la phase d'évaluation amiable, du fait de l'absence de désignation conjointe d'un expert préalablement à la saisine sur requête du président du tribunal de grande instance de Brive-la-K...e, pour se voir déclarer les conclusions de l'expert judiciaire inopposables. Il sera par ailleurs fait observer qu'il n'est pas contesté que Me V... U... a pris l'initiative de solliciter une agence immobilière pour faire procéder à une évaluation de la valeur vénale de l'immeuble, qu'un salarié de cette agence a visité l'immeuble en présence de Me B... K... qui ne démontre pas s'être opposé à ces modalités d'évaluation et qui a par la suite fait valoir son désaccord sur l'évaluation proposée et portée à sa connaissance par courriel du 15 juillet 2017. Ainsi, même si le défaut d'accord entre les parties s'est formalisé sur la base d'une évaluation qui n'a pas été réalisée par un expert conjointement désigné, il s'est cependant manifesté et justifie à lui seul le recours à la désignation judiciaire d'un expert. La saisine du président du tribunal de grande instance de Brive-la-K...e était donc recevable et par conséquent les opérations d'expertise, auxquelles Me B... K... a au demeurant participé, lui sont opposables. » ; AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « L'acte sous-seing privé de cession de parts sociales en date du 9 juillet 2013 établi entre les parties prévoit une clause de variation du prix rédigée comme suit : « Le prix des parts sociales, ci-dessus déterminé nécessite une vérification plus complète des valeurs, il sera susceptible de varier en plus ou en moins, à la demande de l'une ou l'autre des parties, dans un délai de 120 jours à compter de la date des présentes, en fonction d'une expertise amiable. A défaut d'accord entre les parties sur la désignation de cet expert amiable ou sur son estimation, la partie la plus diligente pourra déposer auprès de Madame le président du Tribunal de Grande Instance de Brive, une requête en vue de la désignation d'un expert judiciaire près la Cour d'Appel de Limoges dont la mission sera d'estimer la valeur des parts en fonction de la valeur du bien immobilier situé [...] par rapport à son prix d'achat et aux aménagements dont il a fait l'objet. Les frais de l'expert judiciaire seront partagés entre les parties. Les parties conviennent, dès à présent, qu'elles se soumettront à l'estimation de cet expert sans possibilité d'en contester l'évaluation devant quelque juridiction que ce soit ». L'article 1134 du Code Civil, applicable au moment de la signature de l'acte de cession, dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites (...). Elles doivent être exécutées de bonne foi ». La clause de variation du prix de l'acte de cession prévoit une possibilité de variation du prix des parts sociales, sous la stricte condition que la demande soit présentée dans un délai de 120 jours, sur la base d'une expertise amiable, ou sur la base d'une expertise judiciaire à défaut d'accord des parties sur la désignation de l'expert ou sur son estimation. La clause de variation du prix n'a pas posé le recours à une expertise amiable comme une obligation. Il n'y a d'ailleurs ni condition de forme pour la désignation de l'expert amiable, ni sanction, et qu'il est prévu par ailleurs la possibilité d'un désaccord soit sur la désignation de l'expert amiable soit sur son estimation. Dans le délai de 4 mois selon la signature de l'acte de cession, Me U... a souhaité que soit vérifié le prix des parts sociales. Il a sollicité l'Agence Blayez pour une estimation de l'immeuble. L'Agence Blayez, représentée par Mr J..., a visité l'immeuble en juin 2013, a procédé aux métrés des locaux en présence de Me K... : il faut donc considérer, comme le Juge de la mise en état l'a relevé dans son ordonnance du 22 avril 2016, qu'un accord a été trouvé, en toute hypothèse, pour l'intervention d'un expert amiable (l'Agence Blayez). Toutefois, Me K... n'a pas accepté l'estimation proposée par l'Agence Blayez le 12 juillet 2013. Son désaccord est exprimé par courriel du 15 juillet 2013, adressé à Me U.... En conséquence et en application de l'alinéa 2 de la clause de variation du prix Me U... pouvait légitimement présenter requête au Président du TGI en vue de la désignation d'un expert judiciaire, d'autant qu'informé le 15 juillet 2013 par Me U... qu'il envisageait de saisir le Président du TGI d'une demande de désignation d'expert judiciaire, compte tenu du de ses contestations de l'estimation de l'Agence Blayez, Me B... K... n'a présenté aucune observation relative au défaut de désignation préalable d'un expert amiable, comme il l'oppose présentement. L'irrecevabilité évoquée par Me K..., tirée d'un défaut de désignation d'un expert amiable d'un commun accord, n'apparaît donc pas justifiée. » ; ALORS QUE, premièrement, les juges sont tenus de ne pas dénaturer la convention des parties ; qu'en l'espèce, l'acte de cession du 9 juillet 2013 stipulait, s'agissant de la clause de variation du prix, que la procédure de révision du prix des parts sociales supposait la mise en oeuvre d'une expertise amiable, puis seulement, « à défaut d'accord entre les parties sur la désignation de cet expert amiable ou sur son estimation », la saisine du président du tribunal de grande instance pour voir désigner un expert judiciaire ; qu'en retenant sur cette base que la désignation d'un expert amiable, ou la tentative de désignation d'un tel expert, ne constituait pas une condition préalable à la recevabilité de la saisine du juge judiciaire, les juges du fond ont dénaturé l'acte de cession du 9 juillet 2013, en violation de l'article 1134 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ; ALORS QUE, deuxièmement, la clause instituant une procédure de désignation d'un expert amiable avant l'introduction d'une procédure judiciaire constitue une fin de non-recevoir ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1134 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, et l'article 122 du code de procédure civile ; ALORS QUE, troisièmement, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, M. K... rappelait que la procédure de révision du prix convenue entre les parties impliquait d'abord de se rapprocher pour tenter de désigner un expert amiable pour fixer ce prix et, à défaut d'accord seulement sur cet expert ou sur son prix, de saisir le juge judiciaire d'une demande d'expertise ; qu'en opposant que les parties n'avaient pas fait « de la désignation d'un expert amiable une étape obligée » dont découlerait la recevabilité de l'étape judiciaire, sans vérifier, comme il lui était demandé, si l'étape préalable ne consistait pas, non pas nécessairement à désigner un expert amiable, mais à tout le moins de former une proposition en ce sens, chose que n'avait pas faite M. U... en l'espèce, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ; ALORS QUE, quatrièmement, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, l'acte de cession du 9 juillet 2013 stipulait que l'étape préalable à la saisine du juge judiciaire consistait en un défaut d'accord des parties sur la désignation d'un expert amiable, ou sur l'estimation proposée des parts sociales une fois l'expert amiable désigné par les parties ; que M. K... soulignait à cet égard que l'évaluation de l'immeuble par un tiers non désigné par commun accord des parties ne répondait à cette condition préalable ; qu'en jugeant néanmoins l'estimation de l'agent immobilier saisi par M. U... suffisante pour rendre ensuite recevable sa demande visant à voir désigner un expert judiciaire, les juges du fond ont violé l'article 1134 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a jugé que, par application de la clause de variation du prix des parts prévue à l'acte de cession du 9 juillet 2013, la valeur des 50 parts sociales détenues par M. U... devait être fixée, sur la base du rapport d'expertise judiciaire, au montant unitaire de 966,82 euros, au lieu du montant de 413,16 euros prévu à la cession ; en ce qu'il a fixé en conséquence le complément de prix dû par M. K... à la somme de euros ; et en ce qu'il a condamné M. K... au paiement d'une somme de 1408,40 euros au titre des frais d'expertise ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « S'agissant du déroulement de l'expertise à proprement parler, il ressort de la lecture du rapport déposé par M. T... que ce dernier a répondu aux dires des parties au cours de ses opérations et dans son écrit, notamment aux dires de Me B... K... en page 8 et 12 de son rapport, qu'il s'est adjoint les compétences d'un sapiteur en la personne de M. S... expert-comptable avec l'autorisation du magistrat chargé du contrôle des expertises, qu'il a déposé un pré-rapport comprenant le rapport du-dit sapiteur qui a précisé les documents sur la base desquels il a procédé à la valorisation des parts sociales (comptes annuels de la société au 30 décembre 2012 et valorisation de l'immeuble par M. T...) et qu'il s'est expliqué sur la méthode d'évaluation de la valeur de l'immeuble et les éléments de comparaison pris en compte. La circonstance qu'une des parties, en l'occurrence Me B... K..., critique la réponse apportée à ses dires ne permettant pas de caractériser une atteinte au principe du contradictoire, il doit donc être considéré qu'en l'espèce, l'expert judiciaire a respecté pe principe dans l'exercice de sa mission. En outre l'expert judiciaire fait expressément référence à la valorisation des parts sociales réalisée par le sapiteur dont le rapport est intégralement annexé au rapport d'expertise proprement dit et, partant, fait corps avec ce dernier, puisque M. T..., expert en évaluation immobilière, ne pouvait ajouter au conclusions de M. S..., expert comptable. Il sera également relevé que les propositions du sapiteur ayant été soumises à la contradiction des parties qui n'ont soulevé aucune difficulté durant les opérations d'expertise auprès du magistrat en charge de leur contrôle, elles ne peuvent invoquer de grief puisque l'ensemble des éléments de discussion ont été portés à leur connaissance. Dès lors le rapport d'expertise ne peut valablement être critiqué au motif que l'expert n'a pas rempli personnellement sa mission, en conformité avec les dispositions de l'article 233 du code de procédure civile. Le moyen de Me B... K... de ce chef est donc également inopérant. » ; AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « En outre, il est observé que la mission de l'expert judiciaire T..., telle qu'elle résulte de l'ordonnance du Président du TGI, correspond à la mission dont les parties ont fait choix au terme de l'alinéa 2 de la clause de variation du prix de l'acte du 9 juillet 2013. L'expert judiciaire, au terme de l'ordonnance du 10 septembre 2013, avait pour mission d'estimer la valeur des parts sociales en fonction de la valeur du bien immobilier par rapport à son prix d'achat et aux aménagements dont il a fait l'objet avec possibilité de se faire assister par un sapiteur expert-comptable. Le rapport d'expertise définitif de Mr T... comporte en annexe le rapport du sapiteur. Cette présentation est conforme aux dispositions de l'article 282 al. 3 du Code de procédure civile qui prévoit que si l'expert a recueilli l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, cet avis est joint, selon le cas, au rapport, au procès-verbal d'audience ou au dossier. Le fait que l'expert judiciaire T... n'ait pas repris mot à mot les conclusions du sapiteur G... dans le paragraphe « conclusions » ne peut permettre de considérer que l'expert judiciaire n'aurait pas rempli sa mission, puisqu'il fait expressément référence au rapport du sapiteur dans le même paragraphe qui reste parfaitement compréhensible. La Cour de Cassation a posé en principe : « est valable le rapport d'expertise qui se fonde sur l'avis d'un sapiteur consulté par l'expert dès lors que le principe de la contraction a été respecté à l'égard des parties » (Cass.3ème Civ. 4.11.1999). Il est relevé que l'expert judiciaire T... a diffusé un pré-rapport auquel était annexé le rapport du sapiteur. Me U... et Me K... ont eu un délai suffisamment long pour diffuser leurs observations. La Cour de Cassation a posé que : « le principe de la contraction étant respecté lorsque l'expert a adressé un pré-rapport aux parties et leur a octroyé un délai pour faire leurs observations » (Cass. 2ème Civ. 19/05/1999). L'expert judiciaire T... et le sapiteur G... ont répondu aux observations des deux parties, tant sur les aménagements des locaux que sur l'application de l'article 9 du bail professionnel établi entre la SCI et la SELARL, qui reste un tiers dans les rapports des deux associés de la SC1. Ainsi, même si les conclusions du rapport T... ne reprennent pas expressément les conclusions du sapiteur, une telle rédaction n'entraîne aucun préjudice pour les parties. En conséquence, il n'apparaît pas que les opérations d'expertise, et donc le rapport d'expertise, sont entachés d'irrégularités au regard du principe du contradictoire et des droits de la défense. Enfin, l'alinéa 3 de la clause de variation du prix de l'acte de cession du 9 juillet 2013 prévoit : « les parties conviennent, dès à présent, qu'elles se soumettront à l'estimation de cet expert sans possibilité d'en contester l'évaluation devant quelque juridiction que ce soit ». L'acte donne ensuite un exemple de calcul. En application des dispositions de l'article 1134 du Code Civil, il convient de tirer les conséquences de la rédaction de l'alinéa 3 de la clause qui figure à l'acte de cession, qui a été réfléchie et discutée par deux juristes, qui ont pu en mesurer la portée. Il y a donc lieu de considérer que les conclusions expertales ne peuvent pas être remise en cause, ni discutées par aucune des deux parties à l'acte, d'autant qu'il est observé, en toute hypothèse et de façon surabondante, que la valeur retenue pour l'immeuble est cohérente au regard des méthodes et critère d'évaluation, évoqués par l'expert T... et que la valeur des parts sociales telle que calculée par le sapiteur G... à partir de la valeur de l'immeuble correspond à l'exemple donnée dans l'acte de cession de parts. Nous considérons en conséquence que Me K... et Me U... doivent s'en remettre à l'évaluation expertale de M. T..., que la valeur des 50 parts sociales de Me U... doit être retenue à hauteur de 966,82 € et qu'en conséquence Mr U... est bien fondé à solliciter de Me K... le règlement d'un complément de prix de 48 341 €. » ; ALORS QUE, premièrement, l'expert judiciaire ne peut que recueillir l'avis d'un autre technicien, et non déléguer à celui-ci des opérations qui relèvent de sa mission d'expertise ; qu'en l'espèce, M. K... faisait valoir, non seulement que les opérations d'expertise s'étaient déroulées en violation du principe de la contradiction, mais également, et en premier lieu, que M. T..., expert judiciaire, qui avait pour seule mission d'évaluer les parts sociales, avait délégué celle-ci à un tiers sapiteur, en se bornant pour sa part à évaluer l'immeuble détenu par la société ; qu'en ayant seulement égard au fait que le rapport du sapiteur avait été préalablement communiqué aux parties, dans le respect du principe de la contradiction, les juges ont statué par un motif inopérant, en violation des articles 233 et 278 du code de procédure civile ; ET ALORS QUE, deuxièmement, les juges sont tenus de ne pas dénaturer les éléments de la cause ; qu'en affirmant que le rapport d'expertise du 5 mai 2014 fixait à 966,82 euros la valeur unitaire des parts sociales et à 48.341 euros le complément de prix de la cession de la moitié de la participation au capital, quand ce rapport ne contenait aucune évaluation sur ce point, se bornant à évoquer l'existence d'une évaluation faite par un expert-comptable et annexée au rapport, sans faire état des conclusions de ce tiers sapiteur, les juges ont dénaturé le rapport d'expertise du 5 mai 2014, en violation de l'article 4 du code de procédure civile. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a jugé que, par application de la clause de variation du prix des parts prévue à l'acte de cession du 9 juillet 2013, la valeur des 50 parts sociales détenues par M. U... devait être fixée, sur la base du rapport d'expertise judiciaire, au montant unitaire de 966,82 euros, au lieu du montant de 413,16 euros prévu à la cession ; en ce qu'il a fixé en conséquence le complément de prix dû par M. K... à la somme de euros ; et en ce qu'il a condamné M. K... au paiement d'une somme de 1408,40 euros au titre des frais d'expertise ; AUX MOTIFS QUE « Sur le fond, la clause de variation du prix prévoit expressément que la valeur des parts doit être fixée en fonction de la valeur du bien immobilier situé [...] par rapport à son prix d'achat et aux aménagements dont il a fait l'objet, de sorte que seule la valeur de l'immeuble au jour de la cession doit être prise en considération, sans abattement à raison du coût d'aménagements futurs et non engagés de l'immeuble, qu'ils soient ou non devenus obligatoires depuis l'acte de cession ; Me B... K... ne peut donc prétendre à la prise en compte des sommes nécessaires à la mise en oeuvre d'aménagement d'accessibilité aux personnes handicapées ou de travaux divers, dont certains sont hypothétiques. Par ailleurs le bail professionnel passé entre la SCI avenue Jean Jaurés et la SELARL [...] et associés prévoit en son article 9 (transformations et améliorations des locaux par le preneur-accession), alinéa 6 les dispositions suivantes : « Tous embellissements, améliorations et installations faits par le preneur dans les lieux loués deviendront, à la fin du présent bail, la propriété du bailleur sans indemnité à la charge de celui-ci, Cependant, compte tenu de la déspécialisation nécessaire de ces locaux d'habitation en locaux à usage de bureaux, des travaux devront être réalisés dont le financement sera assuré pour partie par la SELARL. De ce fait si il advenait qu'un changement intervienne dans les conditions d'exploitation de la SELARL (nouveau déménagement, décès ou départ d'un associé, incapacité d'exercer ou radiation avant la fin de l'amortissement des travaux ou l'expiration du prêt nécessaire à son financement) comme en cas de revente par la SCI de l'immeuble ou cession de tout ou partie de ses parts sociales, la part non amortie des travaux d'aménagement ne serait pas acquise au bailleur mais devrait être remboursée au preneur à la valeur figurant dernier bilan clôturé par la SELARL. ». Il ressort de la teneur de cet alinéa que la clause d'accession prend effet partiellement et moyennant un indemnité due au preneur si elle doit jouer avant la fin de l'amortissement des travaux, le bailleur devant dans ce cas rembourser au preneur la part non amortie des travaux d'embellissements, d'améliorations et d'installations, ou totalement sans indemnité au profit du preneur si tel n'est pas le cas, mais qu'en toute hypothèse cette clause n'est applicable qu'en fin de bail. Or tel n'est pas le cas en l'espèce puisqu'il n'est pas démontré ni même soutenu que le bail n'a pas été renouvelé à l'échéance ou a été résilié, de sorte qu'il doit être considéré comme étant en cours entre la SELARL, qui a pu continuer à amortir le coût de ses investissements, et la SCI, les comptes ne pouvant au demeurant être arrêtés entre ces deux personnes morales qu' à l'issue de leurs relations contractuelles. Il sera en outre fait observer qu'à la suite de la clause de variation du prix, qui ne comporte aucune référence expresse à la prise en compte de la part non amortie des travaux d'aménagement de l'immeuble dans la base de calcul, l'acte de cession porte mention d'un exemple de variation qui ne s'y réfère pas davantage puisqu'il s'appuie sur les capitaux propres et la plus-value latente nette IS, fixé forfaitairement à 15 %. La valorisation des parts sociales de la SCI devant être réalisée à la date de la cession, à laquelle il n'est pas soutenu que le bail avait pris fin, les dispositions de l'article 9 sus visé ne doivent donc pas être prises en compte contrairement à ce que soutient Me B... K.... Dans ces conditions il convient de retenir d'une part la valeur de l'immeuble et des parts sociales et d'autre part le montant résiduel du prix de cession proposés par l'expertise, aux conclusions de laquelle il convient d'observer que les co-contractants avaient convenu de se soumette dès la signature de l'acte de cession. » ; ALORS QU'un bail renouvelé est un nouveau bail ; que par suite, la clause d'accession stipulant que le bailleur deviendra propriétaire en fin de bail des aménagements réalisés par le preneur produit ses effets lors de chaque renouvellement du bail ; qu'en écartant en l'espèce le jeu de cette clause au motif qu'il n'était pas soutenu que le bail n'aurait pas été renouvelé ou aurait été résilié, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction application en l'espèce, ensemble l'article R. 145-8 du code de commerce.