Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 23/10227

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 4] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/10227 N° Portalis DBZS-W-B7H-XWGV N° de Minute : L 24/00524 JUGEMENT DU : 30 Septembre 2024 S.C.I. ACMNTV C/ [O] [D] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 30 Septembre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.C.I. ACMNTV, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Jean-Philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) Mme [O] [D], demeurant [Adresse 5] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Juin 2024 Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 10227/23 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE Suivant contrat de bail sous seing privé du 11 octobre 2019 avec effet au 16 octobre 2019, la Société civile immobilière (ci-après S.C.I) ACMNTV a donné à bail à Madame [O] [D] un logement à usage d’habitation portant le n° 73, situé au [Adresse 5] à [Localité 4], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 500 euros auquel s’ajoute une provision sur charge mensuelle de 100 euros. Par acte d’huissier signifié le 4 août 2023, la S.C.I ACMNTV a fait délivrer à Madame [O] [D] un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 1 165,06 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement de payer a été notifié à la Commission de coordination des actions des prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X) par voie électronique le 7 août 2023. Par acte d’huissier signifié le 8 novembre 2023, la S.C.I ACMNTV a fait assigner Madame [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 17 juin 2024, afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [O] [D] et de toute personne introduite de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin en est ;Condamner Madame [O] [D] à payer à la S.C.I ACMNTV les sommes suivantes :2 397,53 euros au titre des loyers et charges impayés dus jusqu’au mois d’octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 4 août 2023, date du commandement de payer ;Une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, égale au montant des loyers indexés et des charges et ce jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, soit la somme de 617,49 euros par mois ;Une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Les frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer ; Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord par voie électronique le 9 novembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2024 à laquelle elle a été retenue. A cette audience, la S.C.I ACMNTV, représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 7 391,75 euros arrêtée au 10 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse. Elle a indiqué que le locataire n’avait pas repris le paiement des loyers courants. Régulièrement assignée par remise de l’acte en personne, Madame [O] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Sur la non comparution de la défenderesse En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel. Sur la recevabilité de la demande En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Ccapex. En l’espèce, le commandement de payer du 4 août 2023 a été notifiée électroniquement à la Ccapex le 7 août 2023. L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été délivrée le 8 novembre 2023. En conséquence, l’action a été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la Ccapex. En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier. En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 9 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 juin 2024. L’action de la S.C.I ACMNTV est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et des charges aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer a été signifié à Madame [O] [D] le 4 août 2023. Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Madame [O] [D] ne s'est pas acquittée du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 4 octobre 2023. Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SCI ACMNTV à compter du 4 octobre 2023 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées. Il convient par suite, de condamner Madame [O] [D] à restituer le logement à usage d’habitation portant le n°73 et situé au [Adresse 5] à [Localité 4]. A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique. Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation. Madame [O] [D] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 4 octobre 2023, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges au jour de l’assignation, soit la somme de 635,59 euros. Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 4 octobre 2023 et est incluse dans la condamnation principale arrêtée au terme du mois de juin 2024 inclus. La SCI AMNTV verse aux débats les pièces suivantes : le contrat de bail souscrit entre les parties ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;le décompte de la créance arrêtée au mois de juin 2024 qui fait état d'une dette de 7 391,75 euros au titre des loyers et charges impayés. Madame [O] [D] sera donc condamnée à payer à la SCI ACMNTV la somme de 7 391,75 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation, arrêtés au mois de juin 2024 inclus, assortis des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 165,06 euros et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur les demandes accessoires Sur les dépens En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Madame [O] [D] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, Madame [O] [D] sera condamnée à payer à la S.C.I ACMNTV la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Sur l’exécution provisoire L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : DECLARE l'action de la société civile immobilière ACMNTV recevable ; CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2019 entre la société civile immobilière ACMNTV et Madame [O] [D] portant sur un logement à usage d’habitation portant le n°73 et situé au [Adresse 5] à [Localité 4], à la date du 4 octobre 2023 ; CONDAMNE Madame [O] [D] à libérer le local d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 4], en satisfaisant aux obligations du locataire ; A défaut, ORDONNE l'expulsion de Madame [O] [D] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique ; RAPPELLE, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;   CONDAMNE Madame [O] [D] à payer la société civile immobilière la somme de 7 391,75 euros, arrêtée au mois de juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, au titre des loyers, des charges, et des indemnités d’occupation, avec intérêt au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1 165,06 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;   CONDAMNE Madame [O] [D] à payer à la Société civile immobilière ACMNTV la somme mensuelle de 635,59 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 4 octobre 2023 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;   RAPPELLE à Madame [O] [D] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :               DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE             Mission accès au logement             Secrétariat de la commission médiation DALO             [Adresse 3]             [Adresse 3]             [Localité 4]   DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;   CONDAMNE Madame [O] [D] payer à la société civile immobilière ACMNTV la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;   CONDAMNE Madame [O] [D] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;   Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 30 septembre 2024, par mise à disposition au greffe. La Greffière                                                    Le Juge des contentieux de la protection S. DEHAUDT M. KOVALEVSKY