Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00182

Tribunal de Proximité [Adresse 3] [Localité 5] Tel : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00182 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75WYM N° de Minute : JUGEMENT DU : 19 Septembre 2024 SA HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH C/ [Z] [H] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE du 19 Septembre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) La SA HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER ET : DÉFENDEUR(S) Mme [Z] [H] née le 07 Mai 1971, demeurant [Adresse 2] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2024 Guy DRAGON, Juge, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 19 SEPTEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier PRESENTATION DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2003, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, a donné à bail à Mme [Z] [H] un logement à usage d'habitation et un garage situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial payable à terme échu de 422,57 euros. Des loyers et des charges étant demeurés impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 18 octobre 2023 fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 1808,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 octobre 2023, outre 128,20 euros de frais, et de fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 19 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice signifié le 12 janvier 2024, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE a fait citer Mme [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de MONTREUIL SUR MER, lui demandant : de constater voire prononcer la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et des articles 1741 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; d’ordonner l'expulsion immédiate de Mme [Z] [H] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; de condamner Mme [Z] [H] au paiement de la somme de 3510,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 22 décembre 2023, outre intérêts de retard sur ces sommes depuis la date du commandement ; de condamner Mme [Z] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux ; de condamner Mme [Z] [H] à payer la somme 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens. L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 21 mars 2024 et renvoyée à celle du 4 avril 2024 pour actualiser le compte, où elle fut retenue. La SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, précisant que le montant de la dette actuelle est de 3437,59 euros arrêtée au 28 mars 2024. Elle indique que le paiement du loyer courant n’est pas repris le dernier règlement datant du 25 octobre 2023. Mme [Z] [H], comparante, expose avoir eu un surloyer d’un montant de 1000 euros lequel va être réduit à 640 euros mais qu’elle n’a pas pu le payer depuis ; elle précise exercer l’activité d’agricultrice et avoir rencontrer des difficultés depuis la reprise de 32 hectares par l’un de ses propriétaires, ce qui a généré une baisse de ses revenus ; elle rencontre par ailleurs des problèmes de santé et indique que son père va l’aider pour le paiement de son loyer. Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier. L'affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024, par mise à disposition au greffe. Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier en date du 30 mai 2024 le juge du contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour la date du 13 juin 2024, invitant la demanderesse à produire la notification de l’assignation aux services de la préfecture, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. A ladite audience, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, représentée par son conseil a produit la notification de l’assignation aux services de la Préfecture, intervenue par voie électronique, qui lui en a accusé réception le 15 janvier 2024. Elle précise en outre que la locataire ne lui a pas justifié disposer d’une assurance locative. Bien que régulièrement convoquée par les services du greffe Mme [Z] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. SUR CE En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d'impayés par courrier électronique du 19 octobre 2023. L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.(…) L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant les observations écrites des intéressés sont joints au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’état dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 12 janvier plus de deux mois avant la première audience. L’action en résiliation de bail est recevable. Sur le constat de la résiliation du bail Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus ou de manquement grave aux obligations prévues à l’article 5 du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.   En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 18 octobre 2023 sont demeurées impayées et injustifiées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 18 décembre 2023.   Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 1er avril 2003, le commandement de payer du 18 octobre 2023, un décompte de créance arrêté au 28 mars 2024. Au vu de ces pièces, Mme [Z] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 3437,59 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur la somme de 1808,90 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.    Sur la suspension de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce la locataire ne justifie pas avoir repris le paiement de son loyer courant lequel est en réalité interrompu depuis le mois de novembre 2023 et ne justifie pas être à même de pouvoir apurer elle-même sa dette locative. Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés à la défenderesse. Sur les autres demandes Sur les dépens Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de dire que Mme [Z] [H] succombant à l'instance, supportera la charge des dépens. Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.   Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 500 euros de la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,   DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ; CONDAMNE Mme [Z] [H] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE la somme de 3437,59 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur la somme de 1808,90 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.   DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;   CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement et au garage situés [Adresse 2], conclu le 1er avril 2003, entre la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE et Mme [Z] [H], à la date du 18 décembre 2023 ; ORDONNE à Mme [Z] [H] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNE Mme [Z] [H] à payer la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ; CONDAMNE Mme [Z] [H] au paiement des dépens ; DEBOUTE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024, et signé par le Juge et la greffière susnommés. LA GREFFIERE, LE JUGE,