Cour de cassation, 06 janvier 2009. 07-20.952

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 octobre 2007), que M. X..., propriétaire d'un logement donné à bail à M. Y..., a assigné ce dernier en résiliation judiciaire de ce bail et paiement d'un arriéré locatif ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que M. X... ne prouvait pas, notamment par la production des relevés de compteur d'eau et des régularisations annuelles de charges, que le montant des charges réclamées au locataire excédait effectivement les provisions qu'il avait versées, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les manquements de M. Y... dans le paiement des charges n'étaient pas établis, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour rejeter la demande en paiement d'un arriéré locatif, l'arrêt retient que le décompte au 30 septembre 2007 fait apparaître, au titre des versements, la somme de 4 354,47 euros alors qu'il est dû 4430,44 euros ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande en paiement d'un arriéré locatif, l'arrêt rendu le 30 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour M. X..., PREMIER MOYEN DE CASSATION LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR rejeté les demandes de l'exposant et de l'avoir condamné à remettre au preneur les quittances de loyers et provisions pour charges acquittées à partir du 2ème trimestre 2004 sous astreinte de 15 par jour de retard pendant six mois à compter de l'expiration du délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt ainsi qu'à payer au preneur la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS QU' il résulte du décompte établi par Monsieur X... qu'à la date de l'assignation (décembre 2004) Monsieur Y... était à jour du paiement des loyers et des provisions pour charges, le débit de son compte n'étant constitué que de reliquats de charges correspondant au différentiel entre les provisions pour charges et les charges récupérables facturées au propriétaire entre 2000 et 2004 ; qu'à partir de chacun des trimestres 2005 jusqu'au troisième trimestre 2007, s'est ajouté au différentiel de charges ainsi défini, correspondant aux trimestres en cours, que Monsieur Y... a persisté à ne pas payer, un débit supplémentaire, le locataire se bornant à acquitter chaque trimestre, en exécution du jugement, une somme de 200 représentant l'apurement mensuel de la dette (50 x 3) et une partie seulement du loyer et charges courants (50 par trimestre au lieu de 158,23 ) ; que Monsieur X... produit les comptes de gérance permettant de vérifier le quantum des sommes qu'il réclame au titre de l'eau froide et des charges récupérables, et il ne prouve pas, ainsi que le fait valoir Monsieur Y..., notamment par la production des relevés de compteur et des régularisations annuelles de charges, que le montant des charges réclamées au locataire excède effectivement les provisions qu'il avait versées ; qu'il s'ensuit que pour le paiement des charges, les manquements de Monsieur Y... ne sont pas établis ; que Monsieur Y... ne conteste pas sérieusement avoir partiellement exécuté le jugement entrepris, ses seules critiques du décompte de Monsieur X... portant sur l'absence de prise en compte de la totalité de trois versements intervenus au quatrième trimestre 2003, au premier trimestre 2004 et au troisième trimestre 2005 ; que toutefois ces manquements ne constituent pas des fautes suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, alors que, d'une part il n'est pas établi qu'à la date de la mise en demeure du 9 juin 2004 et de l'assignation en résiliation du bail, le compte locatif de Monsieur Y... était débiteur, et que, d'autre part, Monsieur Y... s'est astreint à apurer, même partiellement, une dette dont il s'avère qu'elle n'était pas certaine ; que Monsieur X... sera en conséquence débouté de sa de mande de résiliation du bail et des demandes subséquentes (expulsion et ses modalités, indemnité d'occupation), le jugement étant réformé de ces chefs ; ALORS D'UNE PART QU'aux termes de l'article 23, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justificatifs ; que l'exposant avait produit aux débats, ce que la Cour constate, au titre de la consommation d'eau froide et des charges récupérables, les relevés de charges de copropriété attestant des charges récupérables et des charges de consommation d'eau froide, l'exposant ayant établi que l'appartement loué disposait d'un compteur individuel ; qu'en relevant que l'exposant produit les comptes de gérance permettant de vérifier le quantum des sommes qu'il réclame au titre de l'eau froide et des charges récupérables et en décidant qu'il ne prouve pas, notamment par la production des relevés de compteur et des régularisations annuelles de charges que le montant des charges réclamées au locataire excède effectivement les provisions qu'il avait versées, la Cour d'appel qui ne précise pas en quoi les éléments de preuve produits n'établissaient pas les charges récupérables et la consommation d'eau due par le locataire, n'a pas légalement justifié sa décision au regard du texte susvisé ; ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposant faisait valoir que le locataire était redevable des charges locatives récupérables justifiées par les relevés de charges trimestriels pour les années antérieures à 2002 et annuelles à partir de 2002, tous produits aux débats, et, s'agissant de la consommation d'eau, que l'appartement disposait d'un compteur individuel, un compteur ayant été posé à la demande des locataires pour éviter toute discussion sur la répartition de la consommation d'eau, les appels pour la consommation d'eau étant arrêtés au 30 septembre de chaque année et le montant récupérable figurant sur les relevés de charges ; qu'ayant constaté qu'étaient produits les comptes de gérance permettant de vérifier le quantum des sommes réclamées au titre de l'eau froide et des charges récupérables puis décidé que l'exposant ne prouve pas, notamment par la production des relevés de compteur et des régularisations annuelles de charges, que le montant des charges réclamées au locataire excédait effectivement les provisions versées, qu'il s'ensuit que pour le paiement des charges, les manquements du locataire ne sont pas établis sans préciser en quoi les éléments de preuve produits ne permettaient pas d'établir que le montant des charges était supérieur aux provisions versées par le locataire, ainsi qu'il résultait du décompte établi par le bailleur sur la base des relevés de charges produites aux débats, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 23 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS ENFIN QU'en affirmant que pour le paiement des charges, les manquements du locataire ne sont pas établis, que le locataire ne conteste pas sérieusement avoir partiellement exécuté le jugement, ses seules critiques du décompte du bailleur portant sur l'absence de prise en compte de la totalité de trois versements intervenus au quatrième trimestre 2003, au premier trimestre 2004 et au troisième trimestre 2005, puis en décidant que ces manquements ne constituent pas des fautes suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail dès lors qu'il n'est pas établi qu'à la date de la mise en demeure du 9 juin 2004 et de l'assignation en résiliation du bail, le compte locatif était débiteur et que le locataire s'est astreint à apurer, même partiellement, une dette dont il s'avère qu'elle n'était pas certaine, cependant qu'était produit aux débats le décompte des charges récupérables et des charges de consommation d'eau du lot occupé par le locataire établissant la réalité de la dette du locataire, la Cour d'appel a violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; SECOND MOYEN DE CASSATION LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR rejeté les demandes de l'exposant et de l'avoir condamné à remettre au preneur les quittances de loyers et provisions pour charges acquittées à partir du 2ème trimestre 2004 sous astreinte de 15 par jour de retard pendant six mois à compter de l'expiration du délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt ainsi qu'à payer au preneur la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE Monsieur Y... justifie par la production des quittances correspondantes avoir versé la somme de 190,76 pour le quatrième trimestre 2003 et pour le premier trimestre 2004, au lieu des 158,23 comptabilités ; qu'en revanche, il n'est pas établi, en l'absence de situation de mandat, que le mandatcash de 158,29 allégué pour le troisième trimestre 2005 ait été effectivement encaissé ; que dès lors le décompte au 30 septembre 2007 fait apparaître, au titre des versements, la somme de 4 354 alors qu'il est dû 4 430,44 ; que Monsieur X... sera en conséquence débouté de sa demande de paiement d'un arriéré locatif, le jugement étant également réformé sur ce point ; que Monsieur X... ne conteste pas ne pas avoir remis les quittances à Monsieur Y... nonobstant les termes du jugement ; qu'il sera condamné à cette remise sous astreinte ; ALORS QU'ayant constaté que le décompte au 30 septembre 2007 fait apparaître au titre des versements la somme de 4 354 alors qu'il est dû 4 430,44 , la Cour d'appel qui décide que le bailleur sera débouté de sa demande de paiement d'un arriéré locatif n'a pas tiré les conséquences légale s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que le locataire restait débiteur d'un arriéré et, partant, elle a violé les article 1713 et suivants du Code civil, ensemble les articles 15 et suivants de la loi du juillet 1989.