Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 23/11164

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 NOVEMBRE 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 23/11164 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YN6R N° de MINUTE : 24/01457 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet MOSTIMO, exerçant sous la dénomination commerciale “UNITIA-MOTISMO”, EURL elle même prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869 C/ DEFENDEUR S.E.L.A.S.U. AJLM, prise en la personne de son représentant légal, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la SCI ELOJU. [Adresse 2] [Localité 4] Non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier. DÉBATS Audience publique du 05 Septembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier présent lors de son prononcé. EXPOSE DU LITIGE La société Eloju est propriétaire des lots 7 et 21 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] soumis au statut des immeubles en copropriété. Par ordonnance du 2 octobre 2023, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné la société AJLM en qualité d’administrateur judiciaire, avec pour mission de gérer, d’administrer, de représenter la société Eloju et de prendre toutes les mesures utiles, notamment au sein de la copropriété en vue du paiement des charges. Par exploit du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société AJLM ès qualité d’administrateur judiciaire de la société Eloju devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes : - 31.485,05 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 28 février 2023, 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal et capitalisation des intérêts pour chaque année échue, - 1.326,20 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, - 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Candan. Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile. Régulièrement assignée par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du siège social de la société AJLM par la présence de son nom sur la boite aux lettres ainsi que par la confirmation du voisinage, la défenderesse n’a pas constitué avocat. La clôture a été prononcée le 23 avril 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 septembre 2024 et mise en délibéré au 07 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété Sur le quantum des charges L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit : - le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la société ELOJU ; - l’ordonnance en date du 02 octobre 2023 désignant la société AJLM en qualité d’administrateur judiciaire avec pour mission, notamment, de gérer et de représenter la société ELOJU ; - l’extrait du compte copropriétaire de la société ELOJU pour la période du 1er juillet 2013 au 28 février 2023, 1er trimestre 2023 inclus, établissant le solde dû à la somme de 32.811,25 euros (frais de recouvrement compris) ; - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 01 octobre 2014, 08 juillet 2015, 07 décembre 2015, 03 mai 2017, 18 juin 2018, 17 décembre 2020, 27 mai 2021 et du 28 mars 2022 ; - les appels de fonds adressés à la copropriétaire du 1er janvier 2013 au 30 septembre 2024. Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société AJLM, es-qualité d’administrateur judiciaire de la société ELOJU à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31.485,05 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus. Sur les intérêts En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 31.485,05 euros à compter de l’assignation délivrée le 24 novembre 2023 et avec capitalisation. Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné. Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de recouvrement qui ont été nécessaires à la présente procédure. Par conséquent, la société AJLM, es-qualité d’administrateur judiciaire de la société Eloju sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.326,20 euros. Sur la demande indemnitaire En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens. En l’espèce, il n’est pas établi que société ELOJU serait de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande. Sur les autres demandes La société AJLM, es-qualité d’administrateur judiciaire de la société ELOJU, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Candan, avocat au barreau de Paris. La société AJLM sera également condamnée à verser 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler et sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de dire n’y avoir lieu à l’écarter faute de demande en ce sens. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe, Condamne la société AJLM, es-qualité d’administrateur judiciaire de la société ELOJU, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 31.485,05 euros au titre des charges arrêtées au 28 février 2023, provision du 1er trimestre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 24 novembre 2023 et avec capitalisation des intérêts ; Condamne la société AJLM, es-qualité d’administrateur judiciaire de la société ELOJU, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1.326,20 euros au titre des frais de recouvrement; Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande à titre de dommages-intérêts; Condamne la société AJLM, es-qualité d’administrateur judiciaire de la société ELOJU aux dépens dont distraction au profit de Me Candan, avocat au barreau de Paris ; Condamne la société AJLM, es-qualité d’administrateur judiciaire de la société ELOJU à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Fait au Palais de Justice, le 07 novembre2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE Madame HAFFOU Madame CARLIER