Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/03647

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [T] [W] 40 Rue du Houx 56910 CARENTOIR représenté par Maître Clarisse LE GRAND, avocate au barreau de NANTES, substituée par Maître Clémentine VENDE, avocate au sein du même barreau D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [I] [L] Appartement 109 Bis 9 Bis Rue Saint Louis 44300 NANTES non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 janvier 2024 date des débats : 11 janvier 2024 délibéré au : 16 mai 2024 prorogé au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 23/03647 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUOA COPIES AUX PARTIES LE : CCC à Maître Clarisse LE GRAND CCC à Monsieur [I] [L] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 13 mars 2023, [T] [W] a donné à bail à [I] [L] un logement lui appartenant sis, 9 bis rue Saint Louis - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 370 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 30 €. Par acte d’huissier de justice en date du 2 novembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [T] [W] a fait assigner [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et manquements graves à l'obligation d'user paisiblement des locaux loués selon leur destination ; ·        Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; ·        Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux aux frais et risques de l'expulsé ; ·        Condamner le locataire au paiement de la somme de 2.400 €, correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtée au 25 octobre 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de retard à compter de l'assignation ; ·        Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 370 € restera acquis à [T] [W] et viendra en déduction des sommes dues ; ·      Condamner [I] [L] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 400 € depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ; ·        Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; ·        Condamner le locataire au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ; ·        Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 27 décembre 2023 par les services sociaux du département. [I] [L] ne s'est pas présenté aux rendez-vous proposés. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024. A ladite audience, [T] [W] se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.600 € au titre des loyers et charges échus à la date du 11 janvier 2024. Régulièrement assigné à domicile, [I] [L] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024. Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [I] [L] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la résiliation du bail L’article 1217 du code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : - refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”. Aux termes de l'article 1224 du code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”. Il appartient au juge d'apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat. Conformément aux dispositions de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En vertu de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Résiliation pour non-paiement des loyers et charges Le contrat de bail produit par le requérant prévoit une clause résolutoire applicable en cas de délivrance d'un commandement de payer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Aucune mise en demeure n'a été effectuée. Le seul courrier produit par le requérant n'étant pas signé (pièce n°2) et le destinataire et l'adresse figurant sur le recommandé avec accusé réception étant barré, rien ne vient justifier de son envoi, et ainsi d'une mise en demeure faite au locataire. En outre, le tableau valant décompte des sommes dues (pièce n°13) n'est ni attesté ni signé ni justifié et ne permet donc pas de prouver un manquement à l'obligation de payer les loyers et charges locatives. La demande de prononcé de la résiliation du bail sur ce fondement est donc rejetée. Résiliation pour trouble de jouissance Les éléments produits à l'appui de cette demande du bailleur sont également insuffisamment probants. En effet, comme cela a déjà été mentionné supra, le courrier adressé au locataire le 25 août 2023 (pièce n°2) n'est pas signé et le destinataire ainsi que l'adresse figurant sur le recommandé avec accusé réception étant barré, rien ne vient justifier de son envoi, et ainsi d'une mise en demeure faite au locataire. Si ce courrier est adressé à [I] [L] au 9 bis rue Saint-Louis, 44300 NANTES, appartement n°109 bis, cette précision d'identification de l'appartement ne figure pas dans le bail (pièce n°1), pas plus que le numéro de l'étage. Le « bis » n'est pas lisible sur les photos de la pièce n°3 et rien ne permet de rattacher le logement de [I] [L] aux photos en pièce n°4. En effet, dans sa plainte du 11 octobre 2023, l'agence FONCIA situe le logement de [I] [L] au 2ème étage (pièce n°8) alors que les photos en pièce n°4 montrent la fenêtre d'un logement situé au 1er étage. Cette plainte n'apporte aucun élément qui puisse relier [I] [L] aux dégradations signalées. Il en est de même pour les photos produites en pièce n°9, qui par ailleurs ne sont pas datées. En outre, les trois courriers datés du 29 août 2023 et adressés par FONCIA à la mairie de NANTES, à la préfecture de Loire-Atlantique et à [T] [W] ne sont pas signés et aucun élément ne permet de justifier qu'ils ont bien été adressés à leurs destinataires (pièce n°5). Un courriel de FONCIA adressé à l'avocate du requérant, en date du 28 septembre 2023 évoque l'envoi le même jour d'un courrier en LRAR aux services de la préfecture et de la mairie, mais ces écrits ne sont pas versés (pièce n°6). De même, le courriel adressé par FONCIA à [T] [W], qui n'est pas daté et ne donne aucune précision sur les « plaintes » évoquées, ne permet donc pas au juge de savoir qui sont les occupants plaignants, leur adresse et l'emplacement de leur domicile, les dates des difficultés relayées et leur fréquence (pièce n°7). Il résulte cependant de la main-courante effectuée par [T] [W] auprès des services de police le 12 octobre 2023 qu'une intervention des forces de l'ordre a eu lieu le 11 octobre 2023 à 04h35 au cours de laquelle ils ont interpellé [I] [L] pour dégradations et rébellion. Cette intervention correspond au message d'un probable voisin de l'intéressé, en date du 11 octobre 2023 à 05h28 (pièce n°12), qui se plaint des agissements de l'occupant « qui réside dans l'appartement avec les ficelles accrochées au garde-corps qui donne sur la rue » (cf.pièce n°4) au cours de la nuit. Cette pièce est inexploitable, son expéditeur étant anonymisé. Le courriel produit en pièce n°11 est également inexploitable, n'étant pas signé et ne faisant mention d'aucun événement précis. En conséquence, il convient de rejeter la demande de résiliation sur le fondement des troubles de jouissance. Sur la dette locative Pour les mêmes motifs que ceux exposés concernant la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges locatives, la dette locative est insuffisamment démontrée et n'a par ailleurs fait l'objet d'aucun avertissement préalable à l'action judiciaire. La présidente avait autorisé le demandeur à produire en cours de délibéré l'accusé réception de l'envoi au défendeur du relevé de compte actualisé au 11 janvier 2024, mais cette pièce n'a finalement pas rejoint le dossier de la procédure. La requête en paiement de la dette locative est donc rejetée. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [W] succombant à l’instance, gardera la charge de ses entiers dépens. Sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de [T] [W] de sa demande en résiliation du bail d’habitation conclu le 13 mars 2023 entre lui et [I] [L], concernant le logement sis 9 bis rue Saint Louis - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 370 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 30 €, que ce soit pour non-paiement des loyers et charges locatives ou pour trouble de jouissance ; REJETTE la demande en paiement de la dette locative présentée par [T] [W] ; DÉBOUTE [T] [W] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dit qu'il gardera la charge de ses entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY