Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01556

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] N° RG 24/01556 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSFT Minute : 24/00627 S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de Paris, vestiaire : L007 C/ Monsieur [H] [X] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Novembre 2024 DEMANDEUR : S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Pauline SOULARD-ROY, du cabinet de Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de Paris DÉFENDEUR : Monsieur [H] [X] [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 04 Octobre 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 6 janvier 2022, la société SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à Mme [M] [B] et M. [H] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 446,85 euros outre 85,5 euros de provision pour charges récupérables. Par avenant au contrat signé par les parties le 7 avril 2022, il a été constaté que Mme [M] [B] n'occupait plus le logement, que M. [H] [X] restait titulaire du contrat de location et que les parties reconnaissaient que la clause de solidarité mentionnée dans le bail restait applicable entre Mme [M] [B] et M. [H] [X] durant six mois à compter de la date de prise d'effet du congé délivré par l'un des deux colocataires. Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, la société SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier à M. [H] [X] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 1801,24 euros au titre des loyers et charges impayés. Cette situation d'impayée a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue 25 janvier 2024. Par exploit de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, remis à domicile, la société SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner M. [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 4 octobre 2024 aux fins de : Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1728 et1240 du code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989, Concilier, si faire se peut, et à défaut, - Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, - Ordonner l'expulsion, avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier si besoin est de M. [H] [X] ainsi que de celle de tous occupants de son chef de l'appartement situé [Adresse 5], - Condamner M. [H] [X] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 : o Une indemnité d'occupation, à titre provisionnel, correspondant au montant du loyer augmenté des charges et révisables selon les dispositions contractuelles et ce jusqu'à la libération effective des lieux, o La somme de 1755,33 euros outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir à titre provisionnel, o La somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, o Les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement pour 129,18 euros. A l'audience du 4 octobre 2014, la société SOLINTER ACTIFS 1, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 131,45 euros et indiqué ne pas s'opposer à l'octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire dès lors que le paiement du loyer courant avait été repris. M. [H] [X] a comparu en personne. Il a fait valoir qu'il avait repris le paiement intégral des loyers courant et a sollicité des délais de paiement et la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire, proposant de payer chaque mois en plus de son loyer la somme de 60 euros. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; Sur la demande principale Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En l'espèce, Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 26 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 septembre 2024, que la société SOLINTER ACTIFS 1 rapporte la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à hauteur de131,45 euros. Il convient donc de condamner M. [H] [X] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme provisionnelle de 131,45 euros arrêtée au 24 septembre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024, date de l'assignation. Sur la demande aux fins de constat de résiliation Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. " En l'espèce, la société SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 7 juin 2024. Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 juin 2024 au moins six semaines avant l'audience du 4 octobre. En conséquence, la demande de la société SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition des effets de la clauses résolutoire Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire à son article 7 qui prévoit : " à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance, (…) le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. " La société SOLINTER ACTIFS 1 a fait délivrer le 26 janvier 2024, à M. [H] [X] un commandement d'avoir à payer dans le délai de deux mois, la somme de 1801,24 euros en principal. Ce commandement de payer est reste infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu, en conséquence de constater que le bail est résilié à la date du 27 mars 2024 Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, M. [H] [X] propose de s'acquitter de la dette en payanr 60 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et qu'il est en situation de payer sa dette locative. Par ailleurs, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [H] [X] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont payées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, si M. [H] [X] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Il devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la société SOLINTER ACTIFS 1 sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Dans l'hypothèse où M. [H] [X] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement proviosionnel à compter du 27 mars 2024, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur les demandes accessoires M. [H] [X], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 26 janvier 2024. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SOLINTER ACTIFS A, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Déclare recevable la demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 6 janvier 2022, entre la société SOLINTER ACTIFS 1 et M. [H] [X] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 mars 2024, Constate la résiliation du bail à compter de cette date, Condamne M. [H] [X] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme provisionnelle de 131,45 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 septembre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024, date de l'assignation, Accorde un délai à M. [H] [X] pour le paiement de cette somme, Autorise M. [H] [X] à s'acquitter de la dette en 3 fois, en procédant à 2 versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours, Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, Rappelle que la présente décision suspend la procédure d'exécution, Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, Dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité de la dette à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l'expulsion des lieux situés [Adresse 5], de M. [H] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne en ce cas, M. [H] [X] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 27 mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, Condamne M. [H] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024, Condamne M. [H] [X] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024 Le Greffier Le Juge