Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/03083

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03083 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LGG N° MINUTE : 12/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 août 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT- OPH, [Adresse 1], représenté par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1971 DÉFENDERESSE Madame [L] [N] [C] [V], demeurant [Adresse 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 16 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03083 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LGG FAITS ET PROCEDURE Suivant contrat signé le 22/06/2011 et le 27/06/2011, [Localité 4] HABITAT-OPH avait donné en location à Monsieur [E] [T] et à Madame [L] [N] [C] [V] un appartement (F4 avec cave) situé [Adresse 3] à [Localité 5] (hall 12, escalier 12, 3ème étage, porte 0211) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 685,92 €, provisions sur charges comprises. Un avenant en date du 13/12/2013 avait pris acte du congé délivré par Monsieur [E] [T] et avait décidé que le contrat de location était établi au seul nom de Madame [L] [N] [C] [V]. Par acte du 21/02/2021, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [L] [N] [C] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 5733,72 €. Par acte du 21/02/2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné Madame [L] [N] [C] [V] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : - la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; - l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par [Localité 4] HABITAT-OPH ou dans tout autre lieu aux frais, risques et périls de Madame [L] [N] [C] [V] et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due ; - le paiement de la somme provisionnelle de 11 603,45 € au titre des loyers et charges impayés au 25/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21/02/2021 ; - le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyer et charges normalement exigibles, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, [Localité 4] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 390 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 22/02/2024. La CCAPEX a été régulièrement saisie. Régulièrement citée, Madame [L] [N] [C] [V] a comparu. Elle n'a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de verser la somme mensuelle de 300 € en plus du loyer courant. Madame [C] [V] a indiqué qu'elle avait repris le paiement des loyers courants et qu'elle allait faire une demande d'aide auprès du FSL. Elle a expliqué qu'elle et sa mère avaient connu de gros problèmes de santé entre 2020 et 2022. Elle a précisé qu'elle était aide-soignante, percevant un salaire de 2300 €. A l'audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, portant sa demande à 12 943,51 € au titre des loyers et charges impayés, échéance de mai 2024 comprise. Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : - le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; - un commandement de payer en date du 21/02/2021, faisant référence à cette clause résolutoire ; - un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 31/05/2024. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 21/04/2021. Si en conséquence, au 22/04/2021, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [L] [N] [C] [V] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En effet, tout d'abord Madame [L] [N] [C] [V] a repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, le bail est ancien et la locataire a fait une proposition sérieuse, paraissant percevoir des revenus compatibles avec le paiement échelonné de la dette, encore plus si une aide peut être apportée au titre du FSL. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : - Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. - Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande. - Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie d'une créance de 12 943,51 €, arrêtée au 31/05/2024, somme non contestée (La dernière échéance comprise dans cette somme étant le loyer de mai 2024, devenu exigible à terme échu le 31/05/2024. La proposition de Madame [L] [N] [C] [V] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 300 € en plus des loyer et charges exigibles et ce dans l'attente d'un éventuelle aide FSL, doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au principal au titre de la présente décision, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser [Localité 4] HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate l'acquisition au 22/04/2021 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 22/06/2011 par [Localité 4] HABITAT-OPH à Madame [L] [N] [C] [V] (Monsieur [T] n'étant plus locataire en application de l'avenant du 13/12/2013), portant sur le logement avec cave situé [Adresse 3] à [Localité 5] (hall 12, escalier 12, 3ème étage, porte 0211). Condamne Madame [L] [N] [C] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 12 943,51 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 31/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21/02/2021 sur 5733,72 € et à compter de ce jour sur le surplus. Accorde à Madame [L] [N] [C] [V] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 300 € et en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/11/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Madame [L] [N] [C] [V] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ; 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible; 3/à défaut par Madame [L] [N] [C] [V] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/Madame [L] [N] [C] [V] sera condamnée au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. Condamne Madame [L] [N] [C] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Madame [L] [N] [C] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture. Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Le Greffier Le Président