Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/01661

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 25/05/2023 **** N° de MINUTE : 23/506 N° RG 22/01661 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UGQW Jugement (N° 1121000763) rendu le 03 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes APPELANTE SCI les Alloues prise en la personne de son représentant légal, es qualité domicilié audit siège [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Farid Belkebir, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué INTIMÉE Madame [X] [T] née le [Date naissance 3] 1940 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Juliette Delcroix, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 21 mars 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 mai 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 février 2023 **** Suivant acte sous seing privé en date du 18 mai 2014, à effet du 1er août 2014, la société civile immobilière Les Alloués a donné à bail à M. [S] [H] et Mme [Y] [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel actualisable de 880 euros, outre une provision sur charges trimestrielle de 60 euros. Suivant acte sous seing privé du même jour, Mme [X] [T], mère de Mme [Y] [E] s'est portée caution personnelle et solidaire. A l'issue de la première période triennale de location, M. [S] [H] a informé le bailleur de son départ des lieux. Mme [Y] [E] a fait part de sa volonté de sa maintenir dans les lieux. Elle est devenue seule locataire du bien en cause. Mme [Y] [E] ne s'est pas acquittée régulièrement du montant des loyers ce qui a contraint le bailleur à lui délivrer, par acte d'huissier de justice en date du 26 janvier 2021, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire, pour un montant principal de 2 772 euros au titre des loyers et charges dus, demeuré infructueux. Par acte d'huissier de justice délivré le 2 juin 2021 à personne, la SCI Les Alloués a fait assigner Mme [Y] [E] et Mme [X] [T], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes pour obtenir le constat de la résiliation judiciaire de plein droit des baux à la date du 24 mars 2021 par application de la clause résolutoire, l'expulsion de Mme [Y] [E], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, la condamnation solidaire de Mme [Y] [E] et de Mme [X] [T] au paiement des sommes suivantes : 2 772 euros au titre des loyers arriérés au jour du commandement, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de résiliation du bail ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, une indemnité d'occupation au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu'aurait dû payer Mme [Y] [E] si elle était restée locataire et ce jusqu'à la libération effective des lieux loués, soit une somme de mensuelle de 905 euros au taux contractuel majoré de 150 %, la suppression du délai de 2 mois visé par l'article L. 412-l du code des procédures civiles d'exécution, la condamnation solidaire de Mme [Y] [E] et de Mme [X] [T] au paiement, de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de tous les frais et dépens de l'instance. Par jugement contradictoire en date du 3 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a : - déclaré recevable la demande présentée par la SCI Les Alloués, - débouté Mme [Y] [E] de sa demande relative à la nullité du commandement de payer, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 27 mars 2021 ou le jour suivant s'il s'agit d'un samedi, d'un dimanche ou d'un jour férié, - ordonné l'expulsion de Mme [Y] [E] et de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 27 mars 2021, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues à la date de la résiliation, si le bail s'était poursuivi soit 905 euros, en tant que de besoin, condamné Mme [Y] [E] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation à compter du 27 mars 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné Mme [Y] [E] à payer à la SCI Les Alloués la somme de 8 981 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 14 décembre 2021, terme de décembre indu, - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021 sur la somme de 2 772 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, - débouté la SCI Les Alloués de ses demandes à l'encontre de Mme [X] [T], en sa qualité de caution, - condamné Mme [Y] [E] aux dépens de l'instance, - condamné Mme [Y] [E] à payer à la SCI Les Alloués la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Les Alloués a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 5 avril 2022, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle l'a débouté la SCI Les Alloués de ses demandes formulées à l'encontre de Mme [X] [T], en sa qualité de caution solidaire de Mme [D] [E], visant à la voir condamner à lui verser les sommes suivantes : 2 772 euros au titre des loyers arriérés au jour du commandement, cette somme s'élevant à la somme de 8 981 euros au 14 décembre 2021, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de résiliation du bail, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, sur le fondement de l'article 1153 alinéa 1er du code civil, à titre d'indemnité d'occupation, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges qu'aurait due payer Mme [D] [E] si elle était restée locataire, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, soit une somme mensuelle de 905 euros au taux contractuel majoré de 150 %, 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les frais et dépens d'instance. Mme [X] [T] a constitué avocat le 21 avril 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2022, la SCI Les Alloués demande la cour de : - infirmer le jugement du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes du 3 mars 2022 en ce qu'il a débouté la SCI Les Alloués de ses demandes à l'encontre de Mme [X] [T] en sa qualité de caution, Statuant de nouveau, - condamner Mme [X] [T] en sa qualité de caution à payer à la SCI Les Alloués la somme de 13 815 euros laquelle majorée des indemnités d'occupation pour la période du mois de juillet à novembre 2022 s'élève désormais à la somme de 18 617 euros avec intérêts aux taux légaux, - condamner Mme [X] [T] en sa qualité de caution à verser à la SCI Les Alloués une indemnité d'occupation, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges qu'aurait dû payer Mme [D] [E] si elle était restée locataire, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, soit une somme mensuelle de 905 euros, - débouter Mme [X] [T] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement Mme [X] [T] à verser à la SCI Les Alloues la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement Mme [X] [T] aux entiers frais et dépens de l'instance. La SCI Les Alloués fait essentiellement valoir que l'engagement de caution solidaire régularisé par Mme [T] était conclu à durée indéterminée et ce pour toute la durée du bail et que sa résiliation suppose 'une notification de la résiliation' au sens de l'alinéa 7 de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 à savoir l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant manifestation de son intention de mettre fin à son engagement à l'égard du bailleur. Elle précise que la simple mention par la caution de son intention de demeurer caution pour une nouvelle période de trois ans ne peut être assimilée à une résiliation de sorte que l'obligation de couverture court jusqu'au terme du bail. L'appelante ajoute que faute de notification d'un congé ou d'une offre de renouvellement, le bail a été tacitement reconduit pour une nouvelle durée de trois ans expirant le 31 juillet 2020 et qu'il a fait l'objet d'une tacite reconduction jusqu'au 31 juillet 2023. Enfin, elle soutient que Mme [T], en acceptant de payer l'assurance pour les risques locatifs ainsi qu'une participation à la taille des haies, reconnaît implicitement son engagement de caution solidaire, au-delà du 31 juillet 2020. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 août 2022, Mme [X] [T] demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré rendu le 3 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Valenciennes, déboutant la SCI LES ALLOUES de l'intégralité de ses demandes dirigée à l'encontre de Mme [X] [T] [E] en sa qualité de caution, son engagement du 27 mai 2017 étant expiré, puisque limité à une période de 3 ans, soit jusqu'au 31 juillet 2020, - condamner la SCI LES ALLOUES à payer à Mme [X] [T] [E] les sommes suivantes 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance, 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel, - condamner la SCI LES ALLOUES aux dépens de première instance et d'appel. Mme [T] soutient essentiellement que le 28 mai 2017, elle a accepté de se porter caution personnelle et solidaire de sa fille pour une période limitée allant du 31 juillet 2017 au 31 juillet 2020, les lettres signées exprimant de façon explicite et non équivoque son acceptation de se porter caution uniquement pour une nouvelle période de trois ans. Elle précise que son cautionnement était donc limité dans le temps et qu'elle ne peut être tenue au paiement des loyers réclamés par la SCI Les Alloues qui sont postérieurs au 31 juillet 2020. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : A titre liminaire, la cour relève que le présent appel ne porte que sur les dispositions relatives à l'engagement de caution de Mme [X] [T], les autres dispositions du jugement déféré ne faisant l'objet d'aucune critique. Sur la demande principale Aux termes des dispositions de l'article 22-1 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. En l'espèce, par acte sous seing privé en date du 28 mai 2014, Mme [X] [T] s'est portée caution personnelle et solidaire 'durant toute la durée de la location consentie par la société Les Alloués à M. [S] [H] et Mme [D] [E]' et s'est obligée 'en renonçant au bénéfice de discussion et de division, au paiement de toutes sommes dont M. [S] [H] et Mme [D] [E], locataires, pourraient être débiteurs envers la société Les Alloues au titre du contrat de location établi par acte sous seing privé du 28 mai 2014 (...). Il résulte des éléments du dossier que par courrier en date du 17 mai 2017, M.[S] [H] a informé le bailleur de son départ des lieux loués à compter du 31 juillet 2017, date du premier renouvellement du bail et par courrier en date du 31 mai 2017, Mme [D] [E] a fait part de son souhait de voir le bail reconduit à son profit pour une période de trois ans, jusqu'au 31 juillet 2020 et ce, aux mêmes conditions financières. Il n'est pas contesté que comme l'a justement relevé le premier juge, à l'occasion de ce renouvellement et de cette modification intervenue dans le contrat de location, le bailleur a sollicité de la caution la confirmation de son engagement et que Mme [T] n'a, aux termes de son courrier en date du 28 mai 2017, confirmé que partiellement l'étendue de son engagement de caution solidaire en le limitant expressément à une durée de trois ans, soit du 31 juillet 2017 au 31 juillet 2020, et à la perception par la locataire de l'allocation personnalisée au logement, précisant ne pas avoir la capacité financière d'assumer l'intégralité du loyer. Ainsi, alors que les conditions initiales du contrat de bail se sont vues modifier par le départ de M. [S] [H], Mme [D] [E] devenant la seule locataire titulaire du bail, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que d'une part, la demande du bailleur auprès de la caution de confirmer son engagement permet en lui-même une remise en cause de son engagement inital, le courrier de Mme [T] en date du 28 mai 2017 modifiant clairement l'étendue de son engagement de caution en le limitant dans sa durée et dans son montant et d'autre part, que ce courrier de la caution n'a pas été remis en cause par le bailleur, Mme [T] pouvant ainsi légitimement croire en sa validité et en sa portée, la conduisant à ne pas résilier unilatéralement son engagement de caution. Ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que Mme [T] n'est tenue des dettes nées du contrat de location souscrit par Mme [D] [E] que jusqu'au 31 juillet 2020 de sorte que la dette locative étant née postérieurement à cette date, il y a lieu de débouter la SCI Les Alloués de ses demandes formées à l'encontre de Mme [T]. Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions. Sur les autres demandes Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Les Alloués, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à Mme [T] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SCI Les Alloués à verser à Mme [X] [T] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne la SCI Les Alloués aux dépens d'appel. Le greffier Harmony POYTEAU Le président Véronique DELLELIS