Cour d'appel, 05 septembre 2024. 21/05518

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 05 SEPTEMBRE 2024 N° RG 21/05518 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MLAT [D] [R] c/ [O] [F] [C] [F] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 août 2021 par le Tribunal de première instance d'ANGOULEME (RG : 20/00477) suivant déclaration d'appel du 05 octobre 2021 APPELANTE : [D] [R] née le 01 Mars 1949 à [Localité 7] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Rachid RAHMANI de la SELARL RACHID RAHMANI SEL, avocat au barreau de CHARENTE INTIMÉS : [O] [F] né le 03 Mars 1988 à [Localité 8] de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] [C] [F] né le 16 Novembre 1964 à [Localité 5] de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] Représentés par Me Audrey BERNERON de la SELARL BERNERON & TARDIEUX, avocat au barreau de CHARENTE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 04 juin 2024 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Madame Christine DEFOY, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSÉ DU LITIGE Le 10 octobre 2019, un compromis de vente en date du 10 octobre 2019 a été conclu entre Madame [K] [H], s'ur et fille de Messieurs [O] [F] et [C] [F] et Madame [D] [R] s'agissant d'un immeuble d'habitation situé [Adresse 2], cadastré section AE n°[Cadastre 1] pour un prix de 55 000 euros. Madame [H] n'ayant finalement pas les moyens de financer ledit bien, le 14 décembre 2019, Monsieur [O] [F] et Monsieur [C] [F] ont acquis le bien précité en indivision, à concurrence de la moitié chacun, auprès de Madame [D] [R] pour un prix de 55 000 euros. Par acte du 4 mars 2020, Madame [R] a fait assigner Monsieur [O] [F] et Monsieur [C] [F] devant le tribunal judiciaire d'Angoulême aux fins de voir prononcer la rescision pour lésion de la vente, la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière d'Angoulême, outre la condamnation in solidum des consorts [F] à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement en date du 19 août 2021, le tribunal judiciaire d'Angoulême a : - débouté Madame [D] [R] de sa demande en rescision pour lésion de la vente de l'immeuble d'habitation situé [Adresse 2], cadastré section AE n°[Cadastre 1] ; - débouté Madame [D] [R] de sa demande en nullité de la vente de l'immeuble d'habitation situé [Adresse 2], cadastré section AE n°[Cadastre 1] ; - ordonné l'expulsion de Madame [D] [R] et de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, d'un huissier et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; - condamné Madame [D] [R] à verser à Monsieur [O] [F] et à Monsieur [C] [F], une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros par mois à compter du 28 décembre 2019 et jusqu'à la date de libération effective des lieux par celle-ci et tout occupant de son chef ; - débouté Monsieur [O] [F] et Monsieur [C] [F] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice matériel ; - condamné Madame [D] [R] à verser à Monsieur [O] [F] et à Monsieur [C] [F] la somme de 600 euros, soit 300 euros chacun, au titre de leur préjudice moral ; - condamné Madame [D] [R] à verser à Monsieur [O] [F] et Monsieur [C] [F] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 500 euros à chacun ; - débouté Madame [D] [R] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Madame [D] [R] aux entiers dépens de l'instance ; - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. Par déclaration électronique du 5 octobre 2021, Madame [D] [R] a interjeté appel de la décision. Dans ses dernières conclusions du 9 décembre 2021, Madame [D] [R] demande à la cour de : - infirmer la décision prise par le tribunal judiciaire d'Angoulême le 19 août 2021 en ce qu'il : - l'a déboutée de sa demande en rescision pour lésion de la vente de l'immeuble d'habitation situé [Adresse 2] ; - l'a déboutée de sa demande en nullité s'agissant de la même vente ; - a ordonné son expulsion dudit logement ; - l'a condamnée à verser à Messieurs [F] une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros à compter du 28 décembre 2019 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ; - l'a condamnée à verser à Messieurs [F] la somme de 600 euros, soit chacun 300 euros, au titre de leur préjudice moral ; - l'a condamnée à verser à Messieurs [F] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 500 euros chacun ; - l'a déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; - l'a condamnée aux entiers dépens. Et statuant à nouveau, À titre principal, - prononcer la rescision pour lésion du contrat de vente intervenu le 14 décembre 2019 entre elle et Messieurs [F], portant sur le bien situé [Adresse 2] ; - subsidiairement, avant dire droit, ordonner une expertise immobilière du bien immobilier situé [Adresse 2] ; À titre subsidiaire, - prononcer la nullité du contrat de vente intervenu le 14 décembre 2019 entre elle et Messieurs [F], portant sur le bien situé [Adresse 2] ; En tout état de cause, - ordonner la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière d'[Localité 3] ; - Condamner in solidum les consorts [F] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions du 3 mars 2022, Monsieur [O] [F] et Monsieur [C] [F] demandent à la cour de : À titre principal, - confirmer purement et simplement le jugement rendu le 19 août 2021 par le tribunal judiciaire d'Angoulême ; - dire et juger que les faits invoqués par Madame [R] ne sont ni assez vraisemblables, ni assez graves pour faire présumer la lésion ; - la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Et, statuant sur leur demande reconventionnelle, - ordonner l'expulsion immédiate de Madame [R] de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que celle de tout occupant de son chef ; - la condamner à leur payer une indemnité d'occupation de 400 euros par mois du jour de la vente au jour de son départ ainsi que de celui de tout occupant de son chef ; - la condamner, sur la base de l'article 1240 du code civil, à leur payer en réparation du préjudice moral qu'elle leur a causé la somme globale de 600 euros, soit à chacun la somme de 300 euros ; - la condamner à leur payer une somme de 1 000 euros (500 euros x 2) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ; À titre infiniment subsidiaire, - condamner Madame [R] à leur rembourser le prix de vente et les frais de notaire, soit la somme de 60 300 euros, majorée des intérêts au taux légal depuis le jour de l'acte et du paiement, soit le 14 décembre 2019 ; En tout état de cause, - la condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une indemnité complémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la rescision pour lésion, L'article 1674 du code civil dispose que si le vendeur a été lésé de plus des 7/12 èmes dans le prix d'un immeuble, il a droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette récision et qu'il aurait déclaré donner la plus-value. En l'espèce, Mme [R] [D] se fondant sur la disposition précitée, sollicite l'infirmation du jugement entrepris qui l'a déboutée de sa demande en rescision pour cause de lésion, celle-ci arguant de ce que cette dernière est caractérisée, dès lors qu'elle a vendu l'immeuble, objet de la présente procédure, le 14 décembre 2019, pour un prix de 55 000 euros, alors qu'elle dispose d'attestations de valeur le chiffrant entre 140 000 et 143 000 euros. Les consorts [F] répondent que la lésion des 7/12 èmes ne pourrait être constituée que si le prix de l'immeuble litigieux pouvait être estimé en octobre 2019 à la somme de 132 000 euros, ce qui n'est pas le cas, les attestations produites par l'appelante n'étant pas contemporaines à la vente. A ce titre, il convient de rappeler à juste titre les dispositions de l'article 1675 du code civil qui indiquent que pour savoir s'il y a lésion des 7/12èmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. Or, l'ensemble des évaluations produites par Mme [R], fixant la valeur du bien à plus de 140 000 euros ne sont pas contemporaines à la vente et ont établies au cours des années 2020 et 2021. La seule attestation qui s'avère chronologiquement proche de la vente est celle faite par l'agence Robert le 27 décembre 2019 pour un prix de 143 000 euros. Or, il appert que celle-ci est contredite par une attestation de la même agence Robert en date du 10 février 2022, qui l'évalue entre 100 000 et 105 000 euros. Les autres attestations produites à la même époque par les intimés ne dépassent pas la somme de 100 000 euros. Quelle que soit l'évolution du marché de l'immobilier sur trois ou quatre mois, il n'est nullement acquis, au vu des attestations contradictoires en présence que le bien vendu par Mme [R] soit d'une valeur supérieure à 132 000 euros au mois d'octobre 2019. Si à l'évidence, l'immeuble de Mme [R] a été vendu aux consorts [F] à des conditions financières avantageuses, la lésion telle que prévue à l'article 1674 du code civil, n'est pas en l'état caractérisée, de sorte que le jugement déféré ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] de son action en rescision pour lésion de la vente intervenue le 10 octobre 2019 avec les consorts [F] pour l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré section AE n°[Cadastre 1] pour un prix de 55 000 euros. En outre, au regard des multiples attestations d'ores et déjà versées aux débats, il n'est pas nécessaire, comme le sollicite l'appelante, d'ordonner une expertise immobilière du bien immobilier situé [Adresse 2]. Sur la nullité de la vente, L'article 1169 du code civil dispose qu'un contrat est nul lorsque au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire. Se fondant sur cette disposition, Mme [R] reproche au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande en annulation de ladite vente pour prix dérisoire. Elle considère en effet que le prix de 55 000 euros auquel a été vendu l'immeuble n'est pas simplement constitutif d'un prix avantageux, mais s'avère un vil prix au sens des dispositions de l'article susvisé. Toutefois, il convient de rappeler que la jurisprudence interprète la notion de vil prix de manière restrictive, considérant que ce dernier n'est en réalité illusoire que qu'il équivaut à une quasi-absence de prix réel. Au contraire, il ne peut être considéré, par exemple, qu'il y a vil prix et que la vente n'est pas causée, lorsque le prix stipulé, certes faible, ne constitue que le quart de la valeur réelle du bien vendu. Or, en l'espèce, les diverses attestations de valeur versées aux débats ne permettent pas d'établir que la vente s'est faite à vil prix, la valeur du bien vendu ayant été fixée à la somme de 55 000 euros qui représente à tout le moins la moitié, voire le tiers du prix mentionné dans lesdites attestations. Dans ces conditions, le jugement entrepris ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] de sa demande en annulation de la vente litigieuse pour vileté du prix. Sur la demande en expulsion formée contre Mme [R] et le paiement d'une indemnité d'occupation par cette dernière Il est patent que nonobstant le caractère parfait de la vente, les consorts [F] n'ont pu prendre possession de l'immeuble dont ils se sont portés acquéreurs, Mme [R] persistant à occuper les lieux. Dans ces conditions, le jugement attaqué ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [R] de l'immeuble vendu, après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et en tant que de besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier. A compter du 28 décembre 2019 et jusqu'à la libération des lieux, il incombera à l'appelante de s'acquitter d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée justement par le premier juge à la somme de 400 euros. Le jugement entrepris sera donc également confirmé à ce titre. Sur l'indemnisation du préjudice moral des consorts [F], Mme [R] conteste le jugement entrepris qui l'a condamnée à verser aux consorts [F] la somme de 600 euros au titre de leur préjudice moral, soit 300 euros chacun qu'elle estime injustifiée. Les intimés sollicitent pour leur part la confirmation du jugement entrepris. En l'espèce, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré, dès lors qu'il est patent que les consorts [F] ont subi un préjudice moral lié au fait de ne pas avoir pu intégrer immédiatement l'immeuble dont ils sont devenus propriétaire à raison du refus persistant de Mme [R] de quitter les lieux. Sur les autres demandes, Il ne paraît pas inéquitable de condamner Mme [R], qui succombe en son appel, à payer aux consorts [F] la somme de 1000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure, soit 500 euros chacun, ainsi que les entiers dépens de la procédure. Mme [R] sera pour sa part déboutée de sa demande formée de ce chef. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Dans les limites de l'appel, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [D] [R] à payer à M. [O] [F] et à M. [C] [F] la somme de 1000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, soit 500 euros chacun, Condamne Mme [D] [R] aux entiers dépens de la procédure, Déboute Mme [D] [R] de ses demandes formées à ces titres. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,