Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 24/04839

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Y] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Bertrand ESPAGNO Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04839 - N° Portalis 352J-W-B7I-C427Q N° MINUTE : 24/4 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 décembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] représenté par Me Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : DÉFENDEUR Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04839 - N° Portalis 352J-W-B7I-C427Q EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 28/02/2022, [O] [B] a donné à bail à [Y] [K] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], [Localité 3], bât F, 4ème étage, porte de gauche, pour un loyer mensuel initial de 1714 euros et des charges provisionnelles mensuelles de 150 euros. Le bail était conclu pour une durée de 12 mois tacitement renouvelable. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 09/01/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 3728 euros. Par acte de commissaire de justice délivré en date du 16/04/2024 à étude, [O] [B] a fait assigner [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [Y] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;condamner [Y] [K] au paiement d’une somme provisionnelle de 9320 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20/03/2024, à parfaire à l’audience ;condamner [Y] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer actuel et aux charges, jusqu’à libération effective des lieuxcondamner [Y] [K] au paiement d'une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 18/04/2024. L’affaire était examinée à l’audience du 11/10/2024. Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 22543 euros, et maintient l’ensemble de ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’absence totale de règlement par le locataire. [Y] [K], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté. Par courriel reçu au greffe du tribunal le 22/10/2024, il sollicite des délais de paiement sur 3-4 ans. La décision était mise en délibéré au 23/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il convient dès à présent de relever que le courriel reçu le 22/10/2024 ne sera pas pris en compte, la procédure devant le juge des contentieux de la protection étant orale, le défendeur ne peut faire valoir de demande qu’en se présentant ou en se faisant représenter à l’audience. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article . Le bailleur, personne privée, est dispensé de la saisine de la CCAPEX. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 09/01/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [Y] [K] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 09/03/2024 à minuit, soit à compter du 10/03/2024. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [Y] [K] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [Y] [K] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer indexé et des charges tels qu’ils auraient été réglés si le bail s’était poursuivi, et de condamner [Y] [K] au paiement de celle-ci. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il résulte du commandement de payer et du décompte locatif produit que le défendeur restde devoir la somme de 22368 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 01/10/2024, octobre 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [Y] [K] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers, charges et indemnités d'occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à de l’assignation. Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement, le défendeur ne comparaît pas à l’audience, ne règle plus aucune somme depuis novembre 2023 et ne justifie pas de sa situation financière. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité, il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles exposés pour obtenir un titre exécutoire. Il y a lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 euros. Il y a lieu de condamner [Y] [K] aux dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 09/01/2024. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ; DECLARE recevable l’action de [O] [B] ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 10/03/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 1], [Localité 3], bât F, 4ème étage, porte de gauche, pour défaut de paiement des loyers et charges ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente décision, [O] [B] pourra faire procéder à l'expulsion de [Y] [K], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due par [Y] [K] à [O] [B] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, est fixée au montant du loyer indexé et des charges tels qu’ils auraient été réglés si le bail s’était poursuivi ; CONDAMNE [Y] [K] à payer à [O] [B] la somme provisionnelle de 22368 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 01/10/2024, octobre 2024 inclus, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ; CONDAMNE [Y] [K] à payer à [O] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [Y] [K] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer du 09/01/2024 ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection