Texte intégral
VTD/CT
Jugement N°
du 31 JANVIER 2025
AFFAIRE N° :
N° RG 24/04195 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZFO / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL
SOCIETE SIB
Contre :
SOCIÉTÉ SCI AGT31
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE FRANCE
[X] [D]
Grosse : le
la SCP BASSET
Me Camille GARNIER
Copies électroniques :
la SCP BASSET
Me Camille GARNIER
Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
LE TRENTE ET UN JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,
dans le litige opposant :
SOCIETE SIB
[Adresse 6]
[Localité 11]
Représentée par Me Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
suppléé à l’audience par Me Gwendoline MOYA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
DEMANDERESSE
ET :
SOCIÉTÉ SCI AGT31
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 7]
N’ayant pas constitué avocat
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentée par Me Jean-Eudes BASSET de la SCP BASSET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Monsieur [X] [D]
[Adresse 9]
[Localité 8]
N’ayant pas constitué avocat
DÉFENDEURS
LE TRIBUNAL,
composé de :
Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,
Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,
Madame Cécile CHERRIOT, Vice-Présidente,
En présence de Madame [Y] [H], auditrice de justice
assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.
Après avoir entendu, en audience publique du 02 Décembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE
La SCI SIB, ayant pour activité l'acquisition, l’exploitation par bail ou autrement et la cession éventuelle de tous immeubles nus ou meublés, biens et droits immobiliers, a par acte notarié du 23 janvier 2024, signé une promesse synallagmatique de vente avec faculté de substitution au profit de M. [X] [D], sous les conditions suspensives de droit commun, pour un bâtiment situé à [Adresse 14], comprenant un hall d’exposition, des bureaux et sanitaires, un atelier de mécanique et de carrosserie / peinture, magasin de pièces, une mezzanine, un terrain attenant à usage de parking.
Par avenant du 29 mars 2024, la SCI SIB et M.[D] ont prorogé la date d'obtention d'un accord de prêt au 17 mai 2024, et la date d'expiration au 31 mai 2024 a 16 heures.
Entre-temps, M. [X] [D] a entendu faire jouer la faculté de substitution au profit de la SCI AGT31 dont il est gérant.
Par courriel du 17 juin 2024, le conseil de la société SIB a relancé les acquéreurs pour convenir d'une date de signature.
Par courriel du 18 juin 2024, le notaire a proposé la date du 25 juin 2024 afin de réitérer l’acte de vente, et en l'absence de réponse, a relancé par courriel du 21juin 2024.
M. [X] [D] a répondu que le Crédit Agricole allait se rapprocher des notaires pour fixer une date.
Des échanges sont intervenus avec la banque qui a confirmé accorder un prêt à la SCI AGT31.
Le 9 juillet 2024, les fonds ont été remis entre les mains du notaire, la SCP Saint Marcoux-Bodin [G] Renault.
Le notaire a convoqué M. [X] [D] et la SCI AGT31, mais ces derniers ne se sont pas présentés, de sorte qu’il a été contraint de retourner les fonds à la banque le 2 août 2024.
Par acte d’huissier du 13 septembre 2024, la société SIB a fait sommation à la SCI AGT31 et à M. [X] [D], de comparaître le 18 septembre 2024 a 11h00 afin de procéder à la signature de l'acte authentique.
Les acquéreurs ne se sont pas présentés, et un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire.
Ce procès-verbal a été signifié aux acquéreurs.
Par courriels des 1er et 4 octobre 2024, M. [X] [D] a confirmé son intention d’acheter via la société AGT31, mais est resté évasif quant à une signature prochaine de l'acte authentique de vente.
Suite à autorisation à assigner à jour fixe donnée par ordonnance du 18 octobre 2024, la société SIB, a par actes des 22 et 23 octobre 2024, fait assigner M. [X] [D], la SCI AGT31 et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Centre France devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins de voir déclarer la vente parfaite.
Dans son assignation , la SCI SIB demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1124, 1196, 1221, 1582 et 1231 et suivants du code civil, et 700 du code de procédure civile, de :
- la déclarer recevable et bien-fondée en sa demande ;
- déclarer la vente parfaite entre la société SIBet la SCI AGT31 de l'immeuble susmentionné pour la somme de 550 000 euros ;
- dire et juger que le jugement à intervenir, auquel sera annexée la promesse synallagmatique de vente, tiendra lieu d'acte de propriété et sera publié auprès du service de la publicité foncière de [Localité 13] ;
- ordonner à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Centre France de verser entre les mains de la SCP Saint Marcoux-Bodin [G] Renault la somme de 550 000 euros correspondant au montant du prêt consenti a la SCI AGT31, subsidiairement condamner solidairement la SCI AGT31 et M. [X] [D] à verser entre les mains de la SCP Saint Marcoux-Bodin [G] Renault la somme de 550 000 euros correspondant au prix de vente ;
- condamner solidairement la SCI AGT31 et M. [X] [D] à verser entre les mains de la SCP Saint Marcoux-Bodin [G] Renault les frais afférents à la vente dans le mois de la signification du jugement à intervenir ;
- condamner solidairement la SCI AGT31 et M. [X] [D] au paiement de la société SIB d'une somme de 55 000 euros représentant l’indemnité contractuelle conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civi ;
- condamner solidairement la SCI AGT31 et M. [X] [D] au paiement d'une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement la SCI AGT31 et M. [X] [D] aux entiers dépens, en ce compris les frais de publication du jugement à intervenir auprès des services de publicité foncière.
Elle fait valoir que le Crédit Agricole a accordé un prêt conforme aux conditions suspensives de prêt de sorte que la vente était parfaite et devait être réitérée par acte authentique ; qu’en dépit de nombreuses relances, la SCI AGT31 ne s'est jamais présentée aux convocations adressées par le notaire, et est restée évasive quant à une signature prochaine de l'acte de vente. Elle explique avoir en conséquence, mis en oeuvre la procédure prévue par la promesse synallagmatique, à savoir, mise en demeure des défendeurs par acte d'huissier de signer l'acte authentique en l'office notarial le 18 septembre 2024. En l'absence de comparution des défendeurs, et conformément à la promesse, un procès-verbal de carence a été établi, et au terme de ce procès-verbal, elle a indiqué son choix, à savoir : « le requérant vendeur entend à présent poursuivre judiciairement la réalisation de la vente ». Ledit-procès-verbal de carence a été signifié aux défendeurs. Elle estime ainsi que la vente est parfaite et le prix définitif a été déterminé à la somme de 550 000 euros.
Elle rappelle en outre que la promesse prévoyait une clause de substitution ; que M. [D] avait entendu être substitué dans le cadre de la vente par la société AGT31 ; que conformément aux stipulations de la promesse, en dépit de la substitution, M. [D] reste solidairement tenu des sommes dues par la société AGT31.
Elle demande par ailleurs paiement de l’indemnité contractuelle prévue à l’acte, conformément à l’article 1231-5 du code civil.
A l’audience du 2 décembre 2024, la société SIB précise qu’il existe un contentieux locatif devant le juge des référés, qu’il y a urgence car tout est bloqué et que les fonds sont de nouveau entre les mains du notaire.
La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Centre France a constitué avocat le 2 décembre 2024. A l’audience, elle fait valoir que les sommes ont été bloquées.
La SCI AGT31 et M. [X] [D], à qui les assignations ont été régulièrement signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.
MOTIFS
L’article 1589 du code civil énonce que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
La réitération de la vente par acte authentique n’est pas une condition de sa formation, mais une modalité de son exécution, dont la non-réalisation ne peut pas remettre en cause l’existence de la vente.
Lorsque la promesse de vente fixe un délai de réitération authentique de la vente, l’expiration de ce délai n’entraîne pas la caducité de la vente, mais au contraire la possibilité pour chacune des parties de demander l’exécution forcée de la vente, à moins que la promesse ne comporte une clause dénuée de toute équivoque et prévoyant expressément que le non-respect de ce délai est sanctionné par la caducité du contrat.
En l’espèce, une promesse synallagmatique de vente authentique a été signée entre d’une part la SCI SIB et d’autre part M. [X] [D], le 23 janvier 2024 portant sur un bâtiment comprenant un hall d’exposition, des bureaux et sanitaires, un atelier de mécanique et de carrosserie/ peinture, un magasin de pièces, une mezzanine et un terrain attenant à usage de parking, bien situé sur la commune de [Localité 11], pour un prix de 550 000 euros.
Une condition suspensive d’obtention d’un prêt était stipulée au bénéfice de M. [D].
Par avenant du 29 mars 2024, le promettant a accédé à la demande de prorogation des délais de la promesse, le bénéficiaire n’ayant pas obtenu son financement : la date d’un accord de prêt a été fixée au 17 mai 2024 et la promesse étant consentie pour un délai expirant au 31 mai 2024 à 16h00.
M. [X] [D] a entendu faire jouer la faculté de substitution prévue à l’acte, au profit de la SCI AGT31 dont il est le gérant.
Il résulte des échanges versés aux débats que la date du 25 juin 2024 a été proposée par le notaire au bénéficiaire pour réitérer l’acte de vente. M. [D] a répondu le 21 juin 2024 que le Crédit Agricole se rapprocherait du notaire pour fixer la date.
La banque a confirmé accorder le prêt à la SCI AGT31, et le 9 juillet 2024, les fonds ont été remis entre les mains du notaire, la SCP Saint-Marcoux-Bodin [G] Renaut.
Un rendez-vous était prévu le 29 juillet 2024, mais a été reporté à la demande de la SCI AGT31 et M. [D] sans précision. Les fonds ont finalement été restitués au Crédit Agricole le 2 août 2024 par le notaire.
Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la SCI SIB a fait sommation à la SCI AGT31 et à M. [X] [D] de comparaître le 18 septembre 2024 à 11h00 par devant Maître [O] [G], notaire à Aubière afin de procéder à la signature de l’acte authentique, leur précisant qu’à défaut de ce faire, il en serait tiré telles conséquences de droit.
Le notaire a le 18 septembre 2024, dressé un procès-verbal de carence, les personnes sommées ne s’étant pas présentées. Ce procès-verbal de carence leur a été signifié le 8 octobre 2024 (PV 659 également).
En réponse à un courriel du gérant de la SCI SIB dans lequel il indiquait “je ne comprends pas si tu as prévu de signer la vente cette semaine ou pas. Peux-tu être plus explicite sur ce sujet?”, M. [X] [D] a répondu le 4 octobre 2024 : “les fonds sont versés début de semaine, ils viennent d’être envoyés sur la SCI AGT31. Nous pouvons donc avancer plus sereinement.”
La SCI SIB a respecté la procédure telle que stipulée à l’acte en page 9 :
“Par suite, alors que la ou les conditions suspensives seraient réalisées et les documents nécessaires à la perfection de l’acte obtenus et que l’acte authentique de vente ne soit pas signé dans le délai convenu, la partie la plus diligente procédera par acte d’huissier au domicile élu aux présentes à une mise en demeure de signer l’acte authentique en l’office notarial du notaire susnommé.
Cette mise en demeure sera faite à jour et heure fixés entre le cinquième et le dixième jour ouvré suivant la réception de la mise en demeure.(...)
A la date fixée dans la mise en demeure, il sera procédé :
soit à la signature de l’acte authentique de vente aux conditions fixées aux présentes ;soit à l’établissement d’un procès-verbal dans lequel il sera constaté le défaut de l’autre partie. Dans ce dernier cas, l’auteur de la convocation pourra :- soit poursuivre judiciairement la réalisation de la vente ;
- soit reprendre purement et simplement sa liberté.
Ce choix s’effectuera dans le procès-verbal qui sera notifié à la partie défaillante par voie d’huissier avec effet au jour de la notification.
En outre, en cas de défaut du bénéficiaire, le promettant percevra l’indemnité d’immobilisation éventuellement convenue aux présentes, et en cas de défaut du promettant, le bénéficiaire percevra le montant prévu à la stipulation de pénalité convenue aux présentes.”
La condition suspensive est réalisée, aussi, il y a lieu de déclarer la vente parfaite et de juger que la décision à laquelle sera annexée la promesse synallagmatique de vente tiendra lieu d’acte de propriété et qu’elle sera publiée auprès du service de la publicité foncière de [Localité 13].
Dans la mesure où la clause relative à la faculté de substitution prévoyait qu’en cas d’exercice de cette faculté, le bénéficiaire “restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les charges et conditions stipulées aux présentes sans exception ni réserve”, M. [X] [D] et la SCI AGT31 seront condamnés solidairement à payer le prix de vente de 550 000 euros, la banque sera ainsi tenue de procéder au versement de la somme de 550 000 euros correspondant au montant du prêt entre les mains du notaire.
M. [X] [D] et la SCI AGT31 seront condamnés solidairement également à verser entre les mains du notaire les frais afférents à la vente dans le mois de la signification du jugement.
Par ailleurs, l’acte stipule une pénalité en page 11 dont il est demandé l’application par la demanderesse :
“ Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 55 000 euros à titre de dommages intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.”
L’exécution de la vente étant poursuivie et le prix devant être payé, la somme de 55 000 euros stipulée à titre de clause pénale apparaît dès lors manifestement excessive et sera réduite à hauteur de 10 000 euros. M. [X] [D] et la SCI AGT31 seront condamnés solidairement au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 octobre 2024.
Succombant à l’instance, M. [X] [D] et la SCI AGT31 supporteront in solidum les dépens, et seront condamnés in solidum à verser à la SCI SIB la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction,
Déclare la vente parfaite entre la SCI SIB et la SCI AGT31, pour la somme de 550 000 euros, de l'immeuble situé sur la commune de [Adresse 14], à savoir un bâtiment comprenant : hall d’exposition, bureaux et sanitaires, un atelier de mécanique et de carrosserie / peinture, magasin de pièces, une mezzanine, terrain attenant à usage de parking figurant ainsi au cadastre :
- section ZD n°[Cadastre 2] ;
- section ZD n°[Cadastre 3] ;
- section ZD n°[Cadastre 4]
- section ZD n°[Cadastre 5] ;
Dit que le jugement auquel sera annexée la promesse synallagmatique de vente, tient lieu d'acte de propriété et sera publié auprès du service de la publicité foncière de Clermont-Ferrand aux frais de la SCI AGT 31 et de M. [X] [D] tenus solidairement ;
Condamne solidairement la SCI AGT31 et M. [X] [D] à payer à la SCI SIB la somme de 550 000 euros correspondant au prix de vente, et ordonne en conséquence à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Centre France de verser entre les mains de la SCP Saint Marcoux-Bodin [G] Renault ladite somme correspondant au montant du prêt consenti a la SCI AGT31 ;
Condamne solidairement la SCI AGT31 et M. [X] [D] à verser entre les mains de la SCP Saint Marcoux-Bodin [G] Renault les frais afférents à la vente dans le mois de la signification du jugement ;
Condamne solidairement la SCI AGT31 et M. [X] [D] au paiement au bénéfice de la SCI SIB d'une somme de 10 000 euros au titre de l’indemnité contractuelle ;
Condamne in solidum la SCI AGT31 et M. [X] [D] au paiement au bénéfice de la SCI SIB d'une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum la SCI AGT31 et M. [X] [D] aux entiers dépens.
Le Greffier Le Président
