Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 23/02600

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître HENNEQUIN Copie exécutoire délivrée le : à : Maître MAX-CARLI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/02600 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZNG3 N° MINUTE : 3 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 08 août 2024 DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5] représenté par Maître HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P483 DÉFENDEURS Madame [Y] [S] épouse [L], Monsieur [U] [L], décédé demeurant [Adresse 3] - [Adresse 4] - [Localité 1] représenté par Maître MAX-CARLI, avocat au barreau du Val-de-Marne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 août 2024 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 08 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/02600 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZNG3 EXPOSE DU LITIGE Par acte du huissier en date du 27 février 2023 [Localité 5] HABIAT -OPH a fait citer par devant le Tribunal Judiciaire de PARIS, statuant en tant que Juge des Contentieux de la Protection M. [U] [L] et Mme [Y] [L] née [S] aux fins de voir, sous le bénéfice du rappel de l’exécution provisoire de la décision à intervenir : * condamner M. et Mme [L] à payer [Localité 5] HABITAT- OPH la somme de 61 073,35€, à parfaire, représentant l’arriéré des loyers et charges au titre du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], * condamner in solidum M. et Mme [L] à payer à [Localité 5] HABITAT- OPH une indemnité de 1200€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et au paiement des entiers dépens. À l’audience du 3 juin 2024, [Localité 5] HABITAT-OPH sollicitait, le débouté de l’ensemble des demandes de Mme [L], et à titre principal sa condamnation à lui payer la somme de 73 453,49€ représentant l’arriéré des loyers et charges actualisé au mois d’avril 2024 inclus. À titre subsidiaire, si ses demandes portant sur la période antérieure au 27 février 2020, étaient déclarées irrecevables, car prescrites, il sollicitait la condamnation de Mme [L] à lui payer la somme de 39 550,91€. Il apparaissait lors de la délivrance de l’assignation à M. [L] que celui-ci était décédé le 18 août 2015. Mme [L] représentée en défense, demandait à voir juger prescrites les demandes de [Localité 5] HABITAT-OPH portant sur la période antérieure au 27 février 2020, et à voir déclarer opposable à [Localité 5] HABITAT-OPH la lettre de M. [W] en date du 18 mai 2006, dans les relations avec Mme [L]. À titre subsidiaire elle demandait de voir juger que [Localité 5] HABITAT -OPH ne justifie pas de la fin des travaux entrepris dans l’immeuble par la production de l’attestation prévue à l’article 12 de la Convention et qu’en conséquence aucune augmentation des loyers ne saurait lui être appliquée. À titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où le Tribunal considérerait que [Localité 5] HABITAT- OPH est fondé à solliciter une augmentation de loyer, juger que l’augmentation de loyer ne peut excéder 10 % du loyer initial payé par Mme [L]. Très subsidiairement il était demandé de ramener la demande de [Localité 5] HABITAT- OPH à la somme de 27 544,96€. Elle demandait enfin à ce que les plus larges délais de paiement lui soit accordés pour s’acquitter de la somme due. Au titre des mesures accessoires il était demandé d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit prévu à l’article 514 du Code de Procédure Civile et de condamner [Localité 5] HABITAT -OPH à verser à Mme [L] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et au paiement des entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétetions respectives des parties et de leurs moyens, il y a lieu de se référer à leurs écritures, assignation et conclusions en réplique n°2 pour [Localité 5] HABITAT-OPH et conclusions de Mme [L] déposées à l’audience du 3 juin 2024. SUR CE Attendu que par contrat en date du 1er avril 1970, réitéré le 26 juin 1970, la SCI AGELE a donné à bail à M. et Mme [L] un appartement sis, [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de six ans et soumis aux dispositions de la Loi du 1er septembre 1948; Qu’en dernier lieu, le loyer était de 256,19€ (échéance de juin 2007); Que fin 2005 l’immeuble devait faire l’objet d’une vente en bloc par son propriétaire; Que pour éviter de la vente à la découpe , la Ville de [Localité 5] va faire jouer son droit de préemption de l’immeuble en mai 2006; Que par lettre en date du 18 mai 2006, M. [V] [W], alors Maire du [Localité 1], écrivait aux locataires de l’immeuble que “ les locataires présents conservent leur statut et leur loyer n’est pas augmenté, leur logement ne devient social qu’après leur départ volontaire et non à la fin de leur bail”; Qu’à partir du 1er mai 2007, la gestion de l’immeuble va être prise en charge par l’OPAC DE [Localité 5] qui procédera au quittancement des loyers et charges, suite à la conclusion d’un bail emphytéotique en date du 27 avril 2007 avec la Ville de [Localité 5]; Que le 12 juin 2008, l’immeuble a fait l’objet conventionnement selon une convention type en application de l’article L.351 -2 (2° ou 3° ) du Code de la construction et de l’habitation, entre l’État et l’organisme d’habitations à loyer modéré; Qu’au mois d’octobre 2011, les locataires vont recevoir un questionnaire dénommé “Enquête ressources- loyer/ conventionnement”, et qui sera retourné avec les informations qui étaient demandées; Que suite à cet envoi et au mois de février 2012, M. et Mme [L] vont recevoir une lettre les informant que le montant du loyer hors charges allait être évalué par hausse semestrielles de 10 %; Qu’en application du décret n° 2002-844 1000 3 mai 2002, de la circulaire n° 2002-53 du 7 août 2002 et de la délibération 2009-211 du Conseil d’administration de [Localité 5] HABITAT -OPH du 11 décembre 2009, était fixé le montant du nouveau loyer PLS ZONZ A BIS de M. et Mme [L] dont les ressources dépassaient les plafonds de ressources prévues à l’article R.331-12 du CCH; Que le loyer de M.et Mme [L] devait ainsi atteindre à terme somme de 1013,52€, et être appliqué de manière progressive, par hausses semestrielles de 10 % et pour la première fois le 1er avril 2012, puis les 1er avril et 1er octobre de chaque année. Sur la prescription Attendu que la présente action en justice fait état d’une demande de règlement de dette locative correspondant à la période de juillet 2012 à décembre 2022; Que compte tenu des dispositions des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 2241 et 2243 du Code civil, il a lieu d’appliquer un délai de prescription de 3 ans aux actions dérivant du contrat de bail; Qu’en l’espèce il ne peut être contesté que les paiements partiels intervenus ne l’ont été que pour les loyers reconnus comme valables, et non pour les augmentations qui ont toujours été contentées par les époux [L]; Qu’en conséquence, toute demande portant sur la période antérieure au 27 février 2020 doit être considéré comme prescrite; Que sinon il ne pourrait y avoir de prescription pour la part de loyer contestée, sauf pour les locataires de cesser de régler totalement leur loyer. Sur le fond Sur la lettre de M. [V] [W], ancien Maire du [Localité 1] Attendu qu’il y a lieu de constater que [Localité 5] HABITAT -OPH n’est pas tenu en droit par le courrier daté du 18 mai 2006 de M. [W] ancien Maire du [Localité 1], qui est effectivement un tiers à la convention conclue postérieurement le 12 juin 2008 entre l’Etat et [Localité 5] HABITAT -OPH et qui s’applique de plein droit à compter de la date de signature; Que ladite convention est soumise aux dispositions des articles L.353-1 à L.353-17 du Code de la construction et de l’habitation; Qu’il s’agit notamment d’une opération d’acquisition selon une convention type établie conformément à l’annexe I de l’article R.353-1 du Code de la construction et de l’habitation; Que selon les dispositions de l’article L.353-16 du Code de la construction et de l’habitation en vigueur au 12 juin 2008,“le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé. Les modalités d’évolution du loyer sont fixées par la convention et s’appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux”; Que par courrier recommandé en date du 29 février 2012,[Localité 5] HABITAT -OPH a notifié aux époux [L] qu’un nouveau loyer leur serait facturé en fonction des ressources communiquées, et cela à compter du 1er mai 2012; Qu’il leur était rappelé également le justificatif du calcul, ainsi que le décompte de surface utile du logement, nécessaires audit calcul; Que conformément aux stipulations de l’article 9 bis de la convention, la majoration du loyer ne pouvait être supérieure de plus de 10 % lors de l’entrée en vigueur de la convention, raison pour laquelle [Localité 5] HABITAT- OPH a appliqué des hausses progressives à hauteur de 10 % par semestre, sans dépasser le montant maximal du loyer applicable à un logement PLS ZONE A BIS; Que dès lors il y a lieu de considérer que [Localité 5] HABITAT- OPH à justifié l’augmentation de loyer appliqué aux époux [L] en application des stipulations de la convention et des dispositions du Code de la construction et de l’habitation; Que cependant, il a lieu d’une part de considérer que le courrier de M. [W], alors Maire du [Localité 1], fait état de l’esprit justifiant le droit de préemption exercé par la Ville de [Localité 5], notamment dans le cadre d’une acquisition d’un immeuble non conventionné et constitue pour le moins un engagement moral envers les locataires concernés, et qui doit éclairer l’application de la convention intervenue dans ce cadre; Que d’autre part le conventionnement peut se faire avec ou sans travaux, et dans le cas de travaux, l’effet du conventionnement est reporté à la date d’achèvement des travaux d’amélioration lorsque la convention le prévoit ( article L.353-16 du CCH ); Qu’en l’espèce si [Localité 5] HABITAT- OPH ne fait pas mention de travaux, il résulte de la pièce n° 27 produite par le conseil de la défenderesse qu’un projet de travaux a été établi concernant l’immeuble en la cause, et décrivant le programme d’acquisition et travaux envisagés; Que [Localité 5] HABITAT-OPH ne peut par conséquent se contenter d’alléguer que les travaux prévus dans l’immeuble ne concernaient pas le logement de Mme [L], mais seulement des travaux dans les caves de l’immeuble et étant rappelé que celle-ci n’a pas été relogée temporairement et a toujours occupé son logement, alors que le projet évoqué ci-dessus mentionne des travaux dans les logements et dans les parties communes ( dont notamment : installations électriques, installation d’ ascenseurs, travaux concernant le plomb, ravalement des façades, remplacement de la couverture zinc, remplacement de menuiseries extérieures, réfection de persiennes, traitement d’infiltration en pignon etc ....); Qu’il ne peut dans ces conditions être prétendu que la mention concernant les travaux ne serait qu’une clause type; Qu’il s’agit d’un engagement du bailleur à l’égard des locataires selon le titre II de la convention; Que [Localité 5] HABITAT- OPH ne produit pas par ailleurs d’attestation de conformité desdits travaux établie par le Préfet, comme prévu à l’article 12 de la convention; Que de plus il n’est pas expliqué à Mme [L] les justificatifs du classement des logements de l’immeuble dans les catégories PLUS et PLAI; Qu’enfin il semble que le législateur a pris conscience de la difficulté pour les locataires en place de subir les conséquences d’un rachat de leur immeuble, auquel ils sont étrangers, et de se voir appliquer une hausse conséquente de leur loyer, alors que comme en l’espèce leur bail était soumis à la loi du 1 er septembre 1948 et qu’ils disent avoir eux mêmes dû créer une salle de bain, et que désormais au titre de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018 ils ont la possibilité de faire un choix entre basculer dans le parc social avec les avantages que cela peut représenter, ou bien décider de conserver les clauses du bail en vigueur; Que l’engagement de M. [W] paraît plus conforme à la vocation sociale de [Localité 5] HABITAT-OPH et de protection des locataires en place revendiquée par la Ville de [Localité 5] lors de l’exercice de son droit de préemption; Qu’il est évident que l’application de la hausse de loyer telle que sollicitée en l’espèce par [Localité 5] HABITAT- OPH reviendrait en outre à plonger Mme [L] dans des difficultés financières conséquentes et interminables alors que celle-ci a 81 ans; Qu’il y lieu dès lors de débouter [Localité 5] HABITAT-OPH de l’intégralité de ses demandes. Sur les mesures accessoires Attendu que [Localité 5] HABITAT- OPH qui succombe sera condamné à verser à Mme [L] la somme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Que [Localité 5] HABITAT- OPH sera condamné aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS; Le tribunal statuant contradictoirement par jugement en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe; Déclare prescrites les demandes de [Localité 5] HABITAT -OPH portant sur la période antérieure au 27 février 2020, Dit que la lettre de M. [V] [W] en date du 18 mai 2006 constitue à minima un engagement moral de la Ville de [Localité 5] vis à vis des locataires concernés, Constate que [Localité 5] HABITAT- OPH ne justifie pas de la fin des travaux entrepris dans l’immeuble par la production de l’attestation prévue à l’article 12 de la Convention, Déboute en conséquence [Localité 5] HABITAT-OPH de l’intégralité de ses demandes, Condamne [Localité 5] HABITAT- OPH à verser à Mme [Y] [L] la somme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamne [Localité 5] HABITAT-OPH aux entiers dépens. Le greffier Le Juge