Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/10015 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TPI
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 août 2024
DEMANDERESSES
Madame [L] [W], demeurant [Adresse 6] - [Localité 11]
Madame [I] [W] épouse [V], demeurant [Adresse 4] - [Localité 9] (ISRAEL)
Madame [U] [W] épouse [X], demeurant [Adresse 5] - [Localité 3], représentées par Me Valérie JACKOW, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1] [Localité 7], Toque E2154
DÉFENDERESSES
Madame [J] [M], demeurant [Adresse 6] - [Localité 11], représentée par Me Virginie BOUILLIEZ, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 8], Toque E0607, aide juridictionnelle n° N 75056- 2024-001777
Madame [N] [K] épouse [M], demeurant [Adresse 6] - [Localité 11], non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 16 août 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10015 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TPI
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 09/02/2022, Monsieur [T] [W], aux droits duquel viennent Madame [L] [W], Madame [I] [W] épouse [V] et Madame [U] [W] épouse [X], avaient donné en location à Madame [J] [M] un appartement (studio) situé [Adresse 6] à [Localité 11] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 850 €, outre 70 € au titre des provisions sur charges.
Par acte séparé signé le 11/02/2022, Madame [N] [K] épouse [M] s'était portée caution solidaire des engagements de Madame [J] [M], dans la limite de 33 120 € et jusqu'au 11/02/2025.
Par acte du 28/06/2023, Madame [L] [W], Madame [I] [W] épouse [V] et Madame [U] [W] épouse [X] ont fait délivrer à Madame [J] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3680 €.
Par acte du 25/10/2023, Madame [L] [W], Madame [I] [W] épouse [V] et Madame [U] [W] épouse [X] ont assigné Madame [J] [M] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 28/08/2023, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;
- l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de Madame [J] [M] et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due ;
- la suppression du bénéfice de la trêve hivernale en cas de réintégration par voie de fait après l'expulsion ;
- le règlement du sort des meubles garnissant le logement loué selon les dispositions légales ;
- le paiement de la somme provisionnelle de 5671 € au titre des loyers et charges impayés au 23/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, à compter du 29/08/2023 jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, Madame [L] [W], Madame [I] [W] épouse [V] et Madame [U] [W] épouse [X] ont réclamé une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte du 11/01/2024, Madame [L] [W], Madame [I] [W] épouse [V] et Madame [U] [W] épouse [X] ont assigné Madame [N] [K] épouse [M], prise en sa qualité de caution, en intervention forcée devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :
- le paiement de la somme provisionnelle de 5671 € au titre des loyers et charges impayés au 26/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, à compter du 29/08/2023 jusqu'à la reprise effective des lieux.
Madame [L] [W], Madame [I] [W] épouse [V] et Madame [U] [W] épouse [X] ont réclamé en outre, à l'encontre de Madame [N] [M] une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les deux assignations ayant fait l'objet d'un enrôlement différent, les deux dossiers donné lieu à une jonction.
Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 27/10/2023 . La CCAPEX a été régulièrement saisie.
Régulièrement citée, l'acte ayant déposé à l'étude, Madame [N] [K] épouse [M] ne s'est pas présentée à l'instance.
Madame [J] [M], représentée par son avocat, a déposé des conclusions à l'audience qu'il a complété par observations orales.
Madame [M] a estimé que la demande était affectée d'une contestation sérieuse. Tout d'abord, elle était irrecevable à raison de l'inexactitude des termes du commandement qui faisaient état de loyers impayés qui avaient été réglés. Le commandement de plus faisait l'amalgame entre les loyers et les charges.
Madame [M] a argué au surplus d'un défaut de régularisation de charges conforme à l'article 23 de la loi du 06/07/1989. Elle a enfin considéré que le montant du loyer était contestable puisse qu'il aurait dû être de 750 € et non de 850 € au regard du loyer de référence correspondant au type de logement loué.
Au vu de ce qui précède, Madame [M], au-delà de l'irrecevabilité des demandes, a conclu au débouté de celles-ci, notamment de résiliation du bail et d'expulsion.
S'agissant du montant de la créance locative, les loyers de mars 2022 et d'avril 2023, selon la défenderesse, avaient été réglés. Par ailleurs, une somme de 3000 € avait été versée le 21/02/2024. Seul, subsistait un reliquat de 831 €. Par ailleurs, il y avait lieu de déduire un excédent de 1692 € qui devait être remboursé en raison du plafonnement du loyer. Il en résultait que Madame [M] était créancière à l'encontre des consorts [W].
Subsidiairement, Madame [M] a sollicité un délai de grâce de 3 ans pour le paiement de la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire. Tout d'abord, le relogement du locataire n'était pas assuré. Au delà, Madame [M] a fait valoir qu'elle était de bonne foi et qu'elle serait prochainement apte à payer régulièrement le loyer, devant bénéficier d'un rattrapage de RSA.
Encore plus subsidiairement, Madame [M] a demandé un délai de 12 mois pour quitter les lieux.
Les consorts [W] ont rappelé que le paiement des loyers restait irrégulier et que la locataire n'était pas de bonne foi. Ils ont remarqué au surplus que la mère de Madame [M], également caution, avait domicilié son entreprise dans le studio loué.
Les consorts [W] se sont opposés à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont actualisé leur créance, portant leur demande à 4511 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31/05/2024. Ils n'ont pas contesté que le loyer de mai avait été payé.
Concernant le montant du loyer, les consorts [W] ont rappelé que le loyer fixé en 2022 correspondait au montant du loyer pratiqué en 2021. Ils n'ont pas contesté qu'il n'y avait pas eu régularisation de charges du fait du contretemps du décès du bailleur initial. Enfin, ils ont indiqué que les loyers de mars 2022 et d'avril 2023 n'avaient pas été payés.
À l'audience, la partie défenderesse a été interrogée par le juge sur le respect de la procédure concernant l'encadrement des loyers. À raison de l'excédent de ce chef, Madame [J] [M] a formé une demande reconventionnelle à hauteur de 1919 €.
MOTIVATIONS
Sur la validité du commandement de payer
Tout d'abord, le commandement de payer a visé une dette locative dont le montant était tout à fait clair. Il s'agissait d'impayés de loyer et charges pour les loyers de mars 2022 et d'avril, mai et juin 2023. Si la ventilation du loyer et des charges n'était pas précisée, il n'y avait aucun doute à ce sujet puisque le montant de chaque échéance correspondait au montant global dû au titre des loyer et charges mensuels tel qu'il était mentionné dans le contrat de bail.
S'agissant de l'éventuel paiement de certaines sommes comprises dans le décompte figurant au commandement, il apparaît tout d'abord que Madame [M] n'a produit de son côté aucun décompte qu'elle aurait établi, faisant ressortir les sommes dues et les sommes réglées.
Au-delà, il sera relevé les éléments suivants :
- S'agissant du justificatif apporté pour avril 2023, il peut être source de contestation sérieuse, d'autant que les bailleurs n'ont pas repris cette échéance dans le décompte définitif des loyers et charges impayés.
- S'agissant du loyer de mars 2022, aucune pièce justificative de son paiement en temps n'a été produite. Il ne ressort donc pas que cette échéance aurait été réglée avant la délivrance du commandement de payer.
En tout état de cause, le caractère indu d'une partie de la créance mentionnée à un commandement de payer visant la clause résolutoire ne rend pas pour autant ce commandement automatiquement nul et de nul effet.
En l'espèce, Madame [M] n'a pas contesté qu'a minima les loyers de mai et de juin 2023 n'avaient pas été payés et qu'ils n'ont pas été couverts dans le délai de deux mois.
S'agissant de la question relative à l'encadrement des loyers, elle n'affecte pas la validité du commandement de payer puisque la demande à ce titre est largement postérieure à la délivrance du commandement de payer. Le tribunal relève accessoirement que dans le courrier de demande, Madame [M] n'avait formulé aucune contestation des sommes visées au commandement en ce qu'elles auraient été réglées.
En dernier lieu, s'agissant de l'absence de régularisation de charges, elle ne pouvait pas porter atteinte à la validité formelle du commandement, aucune contestation n'ayant été émise à ce titre avant la signification de l'acte (ni même dans le délai de deux mois) et au surplus, cet acte ayant été délivré seulement quelques mois après la date anniversaire du bail.
Il convient donc de rejeter la demande de nullité du commandement de payer du 28/06/2023 et de d'écarter l'irrecevabilité invoquée par Madame [J] [M] à ce titre.
Sur l'existence d'une contestation sérieuse liée au non-respect des règles d'encadrement des loyers
Suivant l'article 140 de la loi du 23/11/2018, dans sa version applicable à la date de la souscription du bail, sur [Localité 10], le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévue dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.
Si l'article 140 de la loi du 23/11/2018 a précisé que la commission départementale de conciliation était compétente pour l'examen des litiges relatifs à l'action en diminution, il n'a pas fait de la saisine de cette commission un préalable obligatoire à laquelle était conditionnée la recevabilité de l'action en justice du locataire.
Par ailleurs, l'action en diminution de loyer n'est pas liée à la persistance du bail au moment où elle est engagée si bien qu'il est indifférent que la demande ait été faite dans le cadre d'une action engagée postérieurement à la date de l'éventuelle acquisition de la clause résolutoire, sous réserve de la prescription.
En l'espèce, il sera relevé que Madame [M] a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à l'adresse de l'une des indivisaires bailleresses, lettre par laquelle elle invitait l'indivision propriétaire à réduire le montant du loyer non conforme à l'encadrement des loyers à un montant mensuel de 756 € et à lui rembourser le trop-perçu depuis la conclusion du bail.
Ce courrier, daté du 31/07/2023, paraît avoir pour cachet le 12/08/2023 et les consorts [W] n'ont pas spécialement contesté l'avoir reçu. Aucune réponse n'a été apportée.
À l'examen du bail, il ressort que celui-ci ne mentionne pas le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire et il ne ressort pas non plus précisément de son contenu que le logement aurait été vacant depuis plus de 18 mois.
En tout état de cause, le loyer à part entière a été fixé à 850 € pour 20 m². Il apparaît que son montant au vu de la date de souscription du bail et des caractéristiques du logement n'étaient pas conformes à l'application des règles d'encadrement des loyers sur [Localité 10] puisque le loyer normalement exigible aurait dû être limité à un montant mensuel de 756 € (loyer de référence majorée à 37,8 € du m²).
Au vu de ce qui précède, il y aurait un trop-perçu au bénéfice des consorts [W] de 2598,42 € au 31/05/2024 (1658,42 € à la date du commandement visant la clause résolutoire)
Parallèlement, les consorts [W] n'ont pas contesté qu'ils n'ont pas procédé à une quelconque régularisation de charges conformément à l'article 23 de la loi du 06/07/1989. Or, l'absence par le bailleur du respect de ses obligations à ce titre entraîne le défaut d'exigibilité de la provision sur charges depuis le 11/02/2022, date d'entrée dans les lieux. Il en résulte un trop-perçu au bénéfice des consorts [W] de 1935 € (1235 € à la date du commandement visant la clause résolutoire).
Il ressort des éléments susvisés que le trop-perçu au bénéfice dont L'indivision bailleresse est redevable à l'égard de Madame [J] [M] s'élèverait à la somme de 4533,42 €, soit à une somme supérieure à celle à ce jour réclamée.
Il ressort également qu'à la date du commandement de payer, il existait un trop-perçu global de 2893,42 €, étant précisé que sur la somme mentionnée, soit 3680 €, l'exigibilité du loyer d'avril 2023, pour 920 €, n'était pas démontrée. Il apparaît donc qu'à la date de commandement, les consorts [W] ne pouvait invoquer aucune créance certaine et exigible.
L'ensemble des éléments qui précèdent démontrent de façon manifeste l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle à la fois à la demande en paiement des consorts [W], à la fois à la demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail et d'expulsion.
Il convient donc de relever l'irrecevabilité des demandes formées par les consorts [W] devant la juridiction des référés à raison de l'incompétence de celle-ci, le litige relevant du juge du fond.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort
Dit n'y avoir à déclarer nul le commandement visant la clause résolutoire délivré le 28/06/2023.
Déclare irrecevables les demandes formées par Madame [L] [W], Madame [I] [W] épouse [V] et Madame [U] [W] épouse [X] à l'encontre de Madame [J] [M] et de Madame [N] [K] épouse [M], dans le cadre des assignations délivrées le 25/10/2023 et le 11/01/2024 ainsi qu'à l'audience du 31/05/2024, devant la juridiction des référés et ce, à raison de l'incompétence de celle-ci, le litige relevant du juge du fond du fait de l'existence de contestations sérieuses.
Déboute les parties du surplus de leur demandes.
Condamne in solidum Madame [L] [W], Madame [I] [W] épouse [V] et Madame [U] [W] épouse [X] aux dépens.
Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Le Greffier Le Président
