Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 7]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/00891 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YMBQ
N° de Minute : 24/00147
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 29 Juillet 2024
[N] [X]
[R] [X]
C/
Société MAISON ET CITES
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 29 Juillet 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Mme [N] [X], demeurant [Adresse 4] - [Localité 12]
M. [R] [X], demeurant [Adresse 4] - [Localité 12]
représentés par Me Jérôme LESTOILLE, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Société MAISON ET CITES, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 9]
représentée par Me Apolline MAIRE, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 29 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 24/891 – Page - SD
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 18 novembre 2021, la société anonyme (SA) d’HLM Maisons et Cités a donné à bail à Mme [N] [X] et M. [R] [X], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation et une place de stationnement situés [Adresse 5] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 791,98 euros, outre une provision sur charges de 13,21 euros.
Au motif de la survenance de désordres au niveau du chauffage de l’habitation dès l’entrée dans les lieux, la société anonyme (SA) Pacifica, compagnie d’assurance protection juridique de M. et Mme [X] a, par lettre recommandée 3 janvier 2023 réceptionnée le 6 janvier 2023, rappelé à la SA D’HLM Maisons et Cités son obligation de louer un logement décent et d’assurer une jouissance paisible à ses locataires.
Le 6 mars 2023, M. et Mme [X] ont fait intervenir la société Gaz Service qui a constaté l’existence d’une fuite dans le réseau de tuyauterie et d’une consommation anormale de gaz.
Par acte d’huissier du 4 mai 2023, M. et Mme [X] ont fait assigner la SA d’HLM Maisons et Cités devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai afin de voir ordonner une expertise judiciaire.
Par ordonnance du 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai, statuant comme juge des référés, s’est, compte tenu de la localisation du bien immobilier concerné sur la commune d’[Localité 12], déclaré incompétent territorialement au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille et il a condamné M. et Mme [X] aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2024.
M. et Mme [X], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés aux demandes contenues dans leurs dernières écritures aux termes desquelles ils sollicitent de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des dispositions de l’article 145 et suivants du code de procédure civile, des articles 834 et suivants du code civil :
désigner un expert avec mission classiqueordonner la suspension du paiement des loyers à compter du prononcé de la décision et jusqu’à la complète exécution des travauxcondamner la SA d’HLM Maisons et Cités à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien, ils font valoir que les désordres persistent et que d’autres sont apparus pendant la location ; que l’intervention de la société Gaz Service s’est révélée insuffisante au regard des défauts d’isolation présents depuis le début de la location ; que ces désordres ont été consignés dans un procès-verbal d’huissier du 21 mars 2024 ; que l’expertise judiciaire se justifie, d’autant que le bailleur n’a toujours pas honoré ses obligations.
Ils justifient leur demande de suspension de paiement des loyers par la tardiveté des réparations initiées par le bailleur, voire l’absence de réaction de sa part.
La SA d’HLM Maisons et Cités, représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 834 et 835 du code de procédure civile :
prendre acte de ses protestations et réserves quant à la demande d’expertise sollicitée,rejeter la demande de suspension du paiement des loyers présentée par M. et Mme [X] et à titre subsidiaire, ordonner la consignation de ceux-ci entre les mains de M. Le Président de la CARPA désigné séquestre pour ce faire,statuer ce que de droit sur les dépens.Au soutien, elle fait valoir que la chaudière a été changée quelques jours avant que le procès-verbal de constat d’huissier ne soit établi, ce qui explique la présence de quelques désordres tels que des auréoles d’humidité et autres traces noires.
Elle estime qu’ordonner la suspension du paiement des loyers conduirait à préjuger des responsabilités alors que la mission d’expertise tend précisément à éclairer ce point.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2024.
MOTIFS
Sur la demande d’expertise judiciaire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le bailleur est encore obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le 6 mars 2024, la société Gaz Service a procédé à la dépose, la repose de la chaudière, au remplacement de toute la tuyauterie de chauffage et à des travaux divers (refixation du lavabo, remplacement du joint de douche) pour un montant de 3 575,03 euros.
Le même jour, elle a confirmé qu’il n’y avait aucune fuite.
M. et Mme [X] ont fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 21 mars 2024.
Maître [C] [H], commissaire de justice à [Localité 11] a, aux termes de celui-ci, constaté :
dans le séjour, au niveau de l’appui de la fenêtre donnant sur le jardin, de la fenêtre donnant côté rue et de la menuiserie centrale côté rue, des traces d’humidité résiduelles avec tablettes piquetées et noircies,dans la cuisine, le défaut d’encastrement du coffret de volet roulant,au niveau de l’escalier, depuis le couloir de l’entrée, la présence de clous apparents sur les marches ainsi qu’à divers autres endroits,en partie basse de l’escalier, une première marche d’une hauteur de 26,5 centimètres par rapport au sol carrelé,un défaut d’isolation au niveau du coffrage électrique,dans la salle de bains du rez-de-chaussée, des traces noirâtres d’humidité sur la tablette et l’appui de fenêtre,en pourtour de la douche, sur la droite, un dessus de plinthe noirci et humidifiéau niveau du parement mural, en extrémité droite, au niveau de l’angle où se trouve la menuiserie et le retour où se trouve la faïence, des traces noirâtres en piètement mural,un défaut de fixation de la canalisation d’évacuation d’eau sur l’arrière de la colonne de vasque.dans la salle de bains située à l’étage, en pourtour de menuiserie vitrée et du coffret roulant en partie haute, des traces de moisissures résiduelles sur la tablette également fortement piquetée et verdie, un mitigeur à refixer au niveau de la baignoire, une pression d’eau chaude faible (fil d’eau en continu), un débit d’eau moins conséquent au niveau du lavabo soit lorsque le mitigeur de la baignoire est lui-même en action soit lorsque la chasse d’eau est tirée,au niveau de la vasque, un tube néon désolidarisé du supportau niveau de la chambre située en sortie gauche de l’escalier,dans le prolongement des WC, une légère surélévation du revêtement de sol (linoléum)dans la chambre située au droit direct de l’escalier, au niveau du profil droit du radiateur, sous la poignée, la présence de traces de coulure de ton orangé et la dégradation du revêtement de sol dans le fond droit de la piècedans la chambre voisine donnant sur pan de mur côté jardin, à l’angle des deux rues, la présence sur le plafond d’auréoles et de traces prononcées d’humidité avec gonflement ainsi qu’un percement du placoplâtre,dans la dernière chambre donnant sur le fond droit du palier côté jardin, la désolidarisation du profil du radiateur au niveau de la partie basse, la présence de traces et de coulées,dans les WC, la présence de résidus incrustés dans la bouche VMC Atlantic située au plafond.Il apparaît nécessaire, au regard de ces différents constats et dans la mesure où le bailleur qui n’était pas présent lors de ceux-ci est tenu de délivrer un logement décent, de désigner un expert judiciaire afin d’éclairer la juridiction sur l’origine de ces désordres, les mesures propres à y remédier et les préjudices qu’ils ont pu causer aux locataires.
Il convient donc d’ordonner une expertise judiciaire.
Sur la demande de donner acte
Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Il est constant qu’une demande de donner acte est dépourvue de toute portée juridique.
En l’espèce, il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de donner acte présentée par la SA d’HLM Maison et Cités afin de faire valoir ses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur la demande de suspension des loyers
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 permet notamment au juge de réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu'à l'exécution des travaux si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
En l’espèce, la juridiction ne dispose pas d’éléments techniques et objectifs suffisants pour considérer que le paiement des loyers devrait être suspendu.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.
Ils seront donc provisoirement mis in solidum à la charge de M. et Mme [X].
Les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées en l’absence d’éléments suffisants pour déterminer l’issue qui sera réservée au fond du litige.
Enfin, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en la forme des référés, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe,
1ORDONNONS une expertise et désignons M. [U] [B], [Adresse 3], [Localité 8], [Courriel 10], en qualité d'expert,
avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:
prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;
se rendre sur les lieux situés [Adresse 6], [Localité 12], après y avoir convoqué les parties ;
examiner les désordres allégués dans les différents comptes rendus d’intervention de la société Gaz Service et le procès-verbal de constat d’huissier du 21 mars 2024; les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition; en rechercher la ou les causes;
fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues;
après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'oeuvre, le coût de ces travaux;
fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible;
préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par la loi du 6 juillet 1989 et ses annexes ;
faire toutes observations utiles au règlement du litige;
DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera ou adressera son rapport au greffe du service de contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Lille dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises;
1DISONS que pour l’exercice de sa mission l’expert pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre les parties ainsi que tous sachants ;
DISONS que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport dans lequel il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction;
DISONS que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives;
DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;
DISONS que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement des opérations conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
FIXONS à la somme de 1 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être avancée par Mme [N] [X] et M. [R] [X] et versée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille avant le 15 septembre 2024 ;
DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
DISONS qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération;
DISONS qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge du fond, une fois le rapport définitif de l’expert judiciaire déposé;
REJETONS les autres demandes;
CONDAMNONS in solidum M. [N] [X] et M. [R] [X] aux dépens;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.
La Greffière Le Juge
