Cour de cassation, 25 mars 2009. 07-21.182

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2003 par la cour d'appel de Paris ; Attendu que Georges X... et Madeleine Y..., son épouse, sont respectivement décédés les 20 octobre 1986 et 4 janvier 1995 en laissant pour leur succéder M. Gérard X... et Mme Geneviève X..., épouse Z..., leurs deux enfants ; que celle-ci a fait assigner son frère aux fins de voir ordonner les opérations de comptes, liquidation et partage des successions de leurs parents ; Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, ci-après annexé, qui est recevable : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 13 septembre 2007), d'avoir estimé la valeur de son lot portant sur le bien immobilier de Bonneuil-sur-Marne à la somme de 1 017 500 euros et celle du lot de Mme Pommereau à celle de 685 000 euros et de l'avoir en conséquence condamné à payer à sa soeur la somme de 42 500 euros à titre de soulte ; Attendu que, retenant les méthodes d'évaluation qui lui sont apparues les mieux appropriées eu égard à leur nature et à leur spécificité, la cour d'appel a souverainement fixé la valeur des immeubles à partager ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, pris en ses deux branches, ci-après annexé : Attendu que M. X... fait encore grief à l'arrêt d'avoir dit que le loyer de la société Central garage SA (CGSA) sera réparti à raison de 30 % pour lui et de 70 % pour Mme Z... ; Attendu que sous couvert de défaut de base légale au regard des articles 824 et 825 du code civil et de violation de l'article 455 du code de procédure civile, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion devant la Cour de cassation l'appréciation de la cour d'appel qui, n'étant pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement estimé que le loyer serait réparti à raison de 30 % pour M. X... et de 70 % pour Mme Z... ; que le moyen ne peut être accueilli ; Sur le troisième moyen, pris en ses trois branches, ci-après annexé : Attendu que M. X... fait enfin grief à l'arrêt d'avoir interdit le stationnement de véhicules et l'entreposage d'objets et matériels dans le passage sous la voûte dépendant du lot n° 1 à lui attribué et donnant accès au lot n° 2 dont Mme Z... est attributaire ; Attendu, d'une part, que, sous couvert de défaut de base légale, le moyen ne tend qu'à remettre en cause l'appréciation de la cour d'appel qui, après avoir relevé que le fonds enclavé, attribué à Mme Z..., comprenait des parkings, a souverainement estimé qu'afin d'assurer une libre circulation des véhicules et des personnes, il y avait lieu d'interdire le stationnement et l'entreposage dans la voûte destinée à servir de passage ; Attendu, d'autre part, que dans ses conclusions d'appel, M. X... n'a pas invoqué l'abus de Mme Z... du droit d'ester en justice ; que le moyen est nouveau et mélangé de fait ; D'où il suit que le moyen qui n'est pas fondé en sa première branche et qui est irrecevable en ses deux dernières, ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande M. X... et le condamne à payer à Mme X..., épouse Z... la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir estimé la valeur du lot de Monsieur X... portant sur le bien immobilier de Bonneuil-sur-Marne à la somme de 1 017 500 euros et celle du lot de Madame Z... à celle de 685 000 euros et d'avoir en conséquence condamné Monsieur X... à payer à Madame Z... la somme de 42 500 euros à titre de soulte ; AUX MOTIFS QUE Monsieur A... estime, au 1er juillet 2004, la valeur vénale moyenne du lot n° 1 à la somme de 1 017 500 euros et celle du lot n° 2 à la somme de 685 000 euros, par combinaison de la méthode par comparaison et de la méthode par capitalisation des revenus ; que ces valeurs ne sont pas contestées par Madame Z..., tandis que Monsieur X... soutient qu'elles sont inadéquates et devraient être fixées comme suit : lot n° 1 : 950 000 euros valeur juillet 2004 et lot n° 2 : 820 000 euros valeur juillet 2004, faisant valoir que la propriété de Villemétrie a été estimée uniquement selon la méthode par comparaison, que les rapports locatifs retenus par l'expert ne sont pas pertinents, alors que les loyers des bines mis dans le lot n° 1 sont plafonnés et non libres, que le lot n° 2 est situé dans un secteur urbanistique évolutif alors que le lot n° 1 est classé en zone protégée faisant obstacle à toute modification de la destination des immeubles et, enfin, que l'état de délabrement de l'immeuble édifié dans le lot n° 2 n'est dû qu'à l'impéritie de Madame Z... ; mais qu'il ressort du rapport d'expertise très complet de Monsieur A... que ce dernier a pris en compte les divers éléments invoqués par Monsieur X... et a pondéré de façon précise, détaillée et appropriée les facteurs et circonstances tant favorables que défavorables de nature à valoriser ou dévaloriser les biens dont s'agit, se référant, notamment, aux loyers tant nouveaux qu'anciens habituellement pratiqués dans le secteur considéré pour constater que les valeurs locatives des locaux litigieux étaient particulièrement faibles, qu'il a également pris en considération la situation des biens dont s'agit en zone UD, soit une zone à dominante d'habitats admettant, toutefois, des activités économiques, et qu'il a effectué une moyenne arithmétique entre les valeurs obtenues par les deux méthodes, comparaison et capitalisation, usuelles en la matière, d'où il suit que les critiques et objections adressées au rapport d'expertise ne sont ni pertinentes ni probantes et que les valeurs proposées par l'expert pour chacun des deux lots seront tenues pour exactes ; qu'au terme du partage, Monsieur X..., attributaire du lot n° 1 d'une valeur de 1 017 500 euros devra donc régler à Madame Z... attributaire du lot n° 2 d'une valeur de 685 000 euros, et de la propriété de Villemétrie estimées à 290 000 euros, totalisant 975 000 euros, une soulte représentant la différence de valeur entre ces deux lots, soit 42 500 euros, soulte qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il a fixé une soulte de 49 088, 58 euros à la charge de Madame Z... ; ALORS, d'une part, QUE l'évaluation d'un bien immobilier, objet d'un partage successoral, implique nécessairement le recours à des éléments de comparaisons tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires, dite évaluation par comparaison ; que la Cour d'appel qui a cru pouvoir apprécier la valeur vénale de l'immeuble litigieux par la méthode combinée de l'évaluation par comparaison et par capitalisation, a violé les articles 824 et 825 du Code civil, ensemble l'article 971 du Code de procédure civile ; ALORS, d'autre part, QUE le partage est fondé sur le principe essentiel de l'égalité des parts ; que la Cour d'appel qui a cru pouvoir adopter deux méthodes d'évaluation distinctes pour établir la valeur des biens immobiliers objet de la succession et donc constitutifs des lots, n'a pu satisfaire au principe d'égalité des parts, en violation des articles 832 et 833 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le loyer de la CGSA sera réparti à raison de 30 % pour Monsieur X... et de 70 % pour Madame Z... ; AUX MOTIFS QUE Madame Z... souhaite voir arrêter la répartition entre les deux co-indivisaires du loyer d'un montant annuel de 12 261, 93 euros et des charges relatifs au bail commercial consenti à la société CGSA à hauteur de 70 % pour elle-même et de 30 % pour Monsieur X... tandis que ce dernier soutient que cette répartition doit être fixée suivant le plan établi par Monsieur B..., soit : loyer annuel correspondant aux ateliers attribués à Madame Z... : 7 061, 93 euros ; loyer annuel correspondant à la boutique donnant directement sur la rue, à lui attribuée : 5 200 euros, en raison de la différence de valeur commerciale des locaux donnés en location, la boutique donnant sur la rue du Colonel Fabien, dépendant du lot n° 1, présentant une valeur supérieure à celle des ateliers sur cour, à usage artisanal, dépendant du lot n° 2 ; mais que Monsieur B... ayant estimé, au terme de ses opérations, que les surfaces utiles occupées par chacun des lots s'établissaient à 243, 5 m2 pour le lot n° 1, soit 23 % de la superficie totale, 816, 3m2 pour le lot n° 2, soit 77 % de la superficie totale, le loyer sera réparti, comme le propose Madame Z..., à raison de 30 % pour Monsieur X... et de 70 % pour elle, sans qu'il y ait lieu, en l'absence d'éléments plus précis sur ce point, de pondérer de façon plus importante le différentiel de superficie résultant des valorisations locatives respectives des ateliers sur cour et de la boutique sur rue ; ALORS, d'une part, QUE la Cour d'appel qui a cru pouvoir statuer par voie de motifs péremptoire, estimant qu'il n'existerait pas d'éléments précis permettant d'évaluer le loyer, sans se prononcer sur l'évaluation opérée aux termes de l'expertise de Monsieur A..., ni sur les éléments de comparaison produits par Monsieur X... s'agissant des loyers pratiqués dans le même secteur sur des biens équivalents, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles et 825 du Code civil ; ET ALORS, d'autre part, QUE ce faisant et pour les mêmes raisons, la Cour d'appel qui n'a pas répondu aux éléments essentiels invoqués par Monsieur X... (conclusions, page 16, production pièce 4), susceptibles de modifier sa décision, a violé l'article 455 du Code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir interdit le stationnement de véhicules et l'entreposage d'objets et matériels dans le passage sous la voûte dépendant du lot n° 1 attribué à Monsieur X... et donnant accès au lot n° 2 dont Madame Z... est attributaire ; AUX MOTIFS QUE Madame Z... demande à la Cour de fixer les conditions de son droit de passage sous la voûte dépendant du lot n° 1 attribué à Monsieur X... et donnant accès aux bâtiments situés en fond de cour constituant le lot n° 2 dont elle est attributaire, en interdisant le stationnement des véhicules ou entreposage d'objets et de matériels sous celle-ci et en fixant le pourcentage de frais d'entretien incombant à chacune des parties ; que Monsieur X... s'oppose à ces prétentions ; que, dès lors que la voûte dont s'agit est destinée à servir de passage principalement pour permettre l'accès au lot attribué à Madame Z... comprenant des parkings, il convient d'une part, d'y interdire le stationnement et l'entreposage afin d'assurer une libre circulation des véhicules et des personnes et, d'autre par, de mettre à la charge de Madame Z... 70 % des frais d'entretien de ladite voûte, le surplus étant supporté par son frère ; ALORS, d'une part, QUE le droit de passage ne peut être obtenu que dans la limite de ce qui est nécessaire ; que la Cour d'appel qui a cru pouvoir accueillir la demande de Madame Z... d'interdiction de stationnement de véhicules sous la voûte, sur le fondement du droit de passage dont bénéficie le fonds enclavé sur le fonds de Monsieur X..., sans rechercher comme il lui était demandé de le faire si une telle interdiction pouvait se justifier alors que la circulation de véhicules, voire de camion de pompiers, s'effectuait depuis plus de cinquante ans sans heurt, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 682 et suivants du Code civil ; ALORS, d'autre part, QUE la Cour d'appel qui n'a pas répondu aux écritures de Monsieur X... invoquant un abus de droit de la part de Madame Z... de ce chef, le droit de passage existant depuis plus de cinquante ans en dépit du stationnement des véhicules de Monsieur X..., au profit tant des véhicules de l'entreprise de carrosserie que des camions de pompiers (p. 27 et s), a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; ET ALORS, enfin, QUE par ces motifs et pour les mêmes raisons, la Cour d'appel qui ne s'est pas prononcée sur l'abus de droit de Madame Z..., sollicitant une atteinte à son droit de propriété par Monsieur X... infondée dès lors que ce dernier exposait que depuis plus de cinquante ans le stationnement de véhicules se faisait sans que le passage des véhicules de l'entreprise de carrosserie n'en soit gêné et tandis qu'un camion de pompier pouvait sans difficulté circuler, a violé l'article 544 du Code civil.