Cour d'appel, 14 septembre 2023. 21/01797

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 14 Septembre 2023 N° RG 21/01797 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GZL6 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 10 Août 2021, RG 1119000553 Appelant M. [V] [L] né le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] Représenté par la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et Me Thibaut DE BERNON, avocat plaidant au barreau de LYON Intimée S.C.I. VAL SESIA, dont le siège social est sis [Adresse 4] - prise en la personne de son représentant légal Représentée par Me Marie ALSOUFI, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELAS CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 23 mai 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er novembre 2014, la SCI Val Sesia a conclu avec M. [V] [L] une convention d'occupation pour un garage dont elle est propriétaire, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 260 euros. Il était convenu que l'occupation du garage prendrait fin soit à la date de la signature d'un compromis de vente entre les parties portant notamment sur ce bien, soit au 31 décembre 2015. Par acte sous seing privé du 04 juin 2015, un compromis de vente portant sur une maison d'habitation et le terrain attentant, sur lequel est édifié le garage, a été signé entre la SCI Val Sesia, venderesse, et M. [L], acquéreur, pour le prix de 1 400 000 euros. Ce compromis n'a pas été réitéré, mais, par deux actes sous seing privé en date des 4 et 24 novembre 2016, les parties ont conclu deux nouveaux compromis de vente portant : - le premier sur la vente de la maison d'habitation avec partie (725 m²) du terrain attenant pour le prix de 1 000 000 euros, - le second sur la vente de l'autre partie du terrain (1095 m²), sur laquelle est édifié le garage, pour le prix de 400 000 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 06 août 2019, la SCI Val Sesia a dénoncé à M. [L] le compromis de vente du 04 juin 2015, et, le 12 août 2019, elle a régularisé, avec M. et Mme [P], deux compromis de vente relatifs : - à la maison d'habitation pour le prix de 700 000 euros, - au garage pour le prix de 150 000 euros. Estimant que ces actes ont été conclus en violation de ses droits tirés des deux compromis des 4 et 24 novembre 2016, M. [L] a obtenu l'autorisation d'inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens litigieux et a fait assigner, le 15 juin 2020, la SCI Val Sesia devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains pour demander l'exécution forcée des deux compromis des 4 et 24 novembre 2016. Par jugement rendu le 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a rejeté la demande d'exécution forcée, mais a condamné la SCI Val Sesia à payer à M. [L] les clauses pénales prévues par ces actes, soit une somme de 70 000 euros. La SCI Val Sesia a interjeté appel de ce jugement, lequel est toujours en cours (RG 21/01045). Parallèlement, par acte d'huissier du 13 juin 2019, la SCI Val Sesia a fait signifier à M. [L] un commandement de payer la somme de 3 640 euros au titre des loyers dus pour le garage, rappelant le terme de la convention fixé au 31 décembre 2015. C'est dans ces conditions que, par acte délivré le 18 octobre 2019, la SCI Val Sesia a fait assigner M. [L] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains aux fins, notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de constater/prononcer la résiliation de la convention d'occupation du 1er novembre 2014, d'ordonner son expulsion et de le condamner au paiement des loyers impayés arrêtés en dernier lieu à la somme de 23 400 euros au 07 septembre 2020, outre une indemnité d'occupation mensuelle et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [L] s'est opposé aux demandes. Par jugement contradictoire du 10 août 2021, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : - constaté la résiliation de plein droit de la convention d'occupation temporaire concernant le garage situé [Adresse 1] à la date du 31 décembre 2015, - ordonné à M. [L] d'avoir à libérer ce local de son chef et de ses effets personnels dans le délai d'un mois à compter de la date de signification du présent jugement, - dit qu'à défaut d'exécution spontanée, M. [L] pourra être expulsé, avec l'assistance de la force publique, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné M. [L] à payer à la SCI Val Sesia la somme de 23 400 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au 07 septembre 2020, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 640 euros à compter du 13 juin 2019, et à compter de la date de la présente décision sur le surplus, - condamné M. [L] à payer à la SCI Val Sesia une indemnité mensuelle d'occupation de 260 euros à compter du 08 septembre 2020 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, - débouté M. [L] de sa demande de délais de paiement, - débouté la SCI Val Sesia de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel, - condamné M. [L] à payer à la SCI Val Sesia la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [L] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration du 08 septembre 2021, M. [V] [L] a interjeté appel de ce jugement. Par ordonnance rendue le 05 mai 2022, Mme la Première présidente de la cour d'appel de Chambéry, saisie en référé par M. [L], a arrêté l'exécution provisoire du jugement déféré et autorisé l'appelant à consigner le montant des condamnations pécuniaires prononcées contre lui à la Caisse des dépôts et consignations. Par conclusions notifiées le 08 décembre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [V] [L] demande en dernier lieu à la cour de : A titre principal, réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, débouter la SCI Val Sesia de toutes ses demandes à l'encontre de M. [L], A titre subsidiaire, réformer le jugement du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains du 10 août 2021 sur le quantum des condamnations prononcées contre M. [L] au titre des loyers et indemnités d'occupation, statuant à nouveau, réduire à la somme de 22 100 euros le montant des loyers et indemnités d'occupation dues par M. [L] à la SCI Val Sesia à la date du 08 décembre 2021, En tout état de cause, condamner la SCI Val Sesia à payer à M. [L] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel liquidés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Chapuis. Par ordonnance rendue le 09 juin 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions notifiées par la SCI Val Sesia le 30 mars 2022. L'affaire a été clôturée à la date du 24 avril 2023 et renvoyée à l'audience du 23 mai 2023, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 14 septembre 2023. MOTIFS ET DÉCISION A titre liminaire, la cour entend rappeler que les conclusions de la SCI Val Sesia ayant été déclarées irrecevables, celles-ci ne peuvent être examinées, ni aucune des pièces dont l'intimée entendrait se prévaloir. Conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la SCI Val Sesia est réputée s'approprier les motifs du jugement déféré et en demander la confirmation. Sur la résiliation de la convention d'occupation: En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. M. [L] fait grief au jugement d'avoir constaté la résiliation de la convention d'occupation temporaire en retenant un terme fixé au 31 décembre 2015, alors que les compromis de vente du mois de novembre 2016 ont convenu des modalités de l'occupation du garage litigieux dans des conditions différentes. Il résulte des pièces produites aux débats, des constatations du premier juge et des explications de l'appelant que la convention d'occupation initiale du 1er novembre 2014 (non produite par M. [L]) prévoyait qu'elle prendrait fin au premier des deux événements suivants : - signature d'un compromis de vente, - la date du 31 décembre 2015. Le compromis de vente du 04 juin 2015 (pièce n° 1 de l'appelant) rappelle que M. [L] est locataire du garage et qu'il sera effectué «au plus tard au jour de la réitération authentique de la vente un compte entre vendeur et acquéreur au titre de la location existant entre eux». Ce compromis ne met donc pas fin à proprement parler à l'occupation des lieux par M. [L], les termes rappelés ci-dessus valant implicitement mais nécessairement accord des parties sur la poursuite de cette occupation jusqu'à la réitération de l'acte de vente. Le premier juge n'a pas examiné les deux compromis signés par les parties les 4 et 24 novembre 2016. Or ces deux actes, et particulièrement celui portant sur la vente du garage, contiennent la même clause que précédemment, intitulée «propriété-jouissance»: «L'ACQUEREUR sera propriétaire du BIEN à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique, étant observé qu'il est actuellement locataire du garage suivant bail entre les parties. Il sera effectué au plus tard au jour de la réitération authentique de la vente un compte entre VENDEUR et ACQUEREUR au titre de la location existant entre eux». Ainsi, cette clause contient reconnaissance par les parties de l'existence d'un bail les liant, par l'effet duquel M. [L] est en droit d'occuper les lieux. Ce nouveau bail, qui se substitue aux conventions précédentes résultant de la convention d'occupation du 1er novembre 2014 et du compromis du 04 juin 2015, comme bail civil de droit commun soumis aux articles 1708 et suivants du code civil, n'a pas besoin d'être fait par écrit pour être valable, mais il appartient aux parties d'apporter les preuves des obligations particulières pesant sur elles et dont elles réclament l'exécution (montant du loyer, périodicité du paiement, durée du bail). En l'absence de tout élément contraire, et compte tenu des termes de la clause précitée, le terme convenu du bail est la réitération de la vente par acte authentique. A défaut d'une telle réitération, le bail est réputé se poursuivre, sauf pour le bailleur à agir en résiliation de celui-ci pour manquement du preneur à ses obligations, ou dans l'hypothèse d'une caducité du compromis. En considération des termes de la clause rappelés ci-dessus, il convient de retenir que le paiement des loyers dus par M. [L] a été différé par les parties au jour du compte à faire entre elles, de sorte que l'absence de paiement de tout loyer depuis la signature des compromis du 04 juin 2015, puis des 4 et 24 novembre 2016, ne peut être fautive, tant que le compromis n'a pas été réitéré ou déclaré caduc. Par ailleurs, le non paiement des loyers dus par M. [L] en vertu de la convention d'occupation précaire du 1er novembre 2014 ne peut être considéré comme un manquement aux obligations du locataire nées des conventions postérieures, de sorte que la résiliation du bail ne peut être prononcée pour ce manquement. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit de la convention d'occupation temporaire à la date du 31 décembre 2015 et ordonné l'expulsion de M. [L]. La SCI Val Sesia sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à voir constater la résiliation de la convention d'occupation avec expulsion du preneur. Sur les sommes dues : Ainsi qu'il a été dit ci-dessus, les loyers dus pour la période postérieure au 04 juin 2015 ne sont pas exigibles à ce jour, de sorte que la demande à ce titre ne peut qu'être rejetée, étant souligné que le compte des loyers dus depuis le 04 juin 2015 et le sort du bail dépendent de l'issue du litige pendant devant la cour concernant la réitération forcée des compromis des 4 et 24 novembre 2016. Il en va autrement du loyer convenu lors de la signature de la convention d'occupation du 1er novembre 2014, dont il est acquis qu'il était fixé à la somme mensuelle de 260 euros. M. [L] ne conteste pas ne pas avoir payé le loyer ainsi convenu entre le 1er novembre 2014 et le 04 juin 2015, de sorte qu'il sera condamné au paiement de la somme de 8 x 260 = 2 080 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 juin 2019. Sur les demandes accessoires : Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [L] la totalité des frais exposés, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Val Sesia supportera les entiers dépens de première instance et d'appel avec, pour ces derniers, application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Armand - Chat et associés, avocat au barreau de Chambéry. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 10 août 2021 en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Déboute la SCI Val Sesia de ses demandes tendant à : - constater ou prononcer la résiliation de la convention d'occupation du 1er novembre 2014, - ordonner la libération des lieux et l'expulsion de M. [V] [L] et toutes demandes subséquentes, Condamne M. [V] [L] à payer à la SCI Val Sesia la somme de 2 080 euros au titre des loyers dus pour la période du 1er novembre 2014 au 04 juin 2015 correspondant à la convention d'occupation temporaire du 1er novembre 2014, Déboute la SCI Val Sesia du surplus de sa demande en paiement des loyers postérieurs au 04 juin 2015, lesquels ne sont pas exigibles, Condamne la SCI Val Sesia à payer à M. [V] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Val Sesia aux entiers dépens de première instance et d'appel avec, pour ces derniers, application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Armand - Chat et associés, avocat au barreau de Chambéry. Ainsi prononcé publiquement le 14 septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente