Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/00850

Du 13 décembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/00850 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZE2S [Z] [C] épouse [L] C/ [U] [C] - Expéditions délivrées à Maître Armelle DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR Me Béatrice LARRIEU - FE délivrée à Maître Armelle DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR Le 13/12/2024 Avocats : Maître Armelle DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR Me Béatrice LARRIEU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Madame [Z] [C] épouse [L] née le 16 Mai 1971 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Maître Armelle DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR DEFENDERESSE : Madame [U] [C] née le 02 Février 1999 à [Localité 8] [Adresse 6] [Localité 4] Représentée par Me Béatrice LARRIEU (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 08 Novembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Avril 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par un contrat daté du 23 avril 2023, Mme [Z] [C] épouse [L] a donné à bail à Mme [U] [C] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 4] avec un loyer mensuel de 743 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation. Par exploit de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, Mme [Z] [C] épouse [L] a fait délivrer à Mme [U] [C] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 7.500 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 29 février 2024. Par assignation en date du 29 avril 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 30 avril 2024, Mme [Z] [C] épouse [L] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [U] [C]. A l’audience du 8 novembre 2024, Mme [Z] [C] épouse [L], représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de : Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner Mme [U] [C] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner Mme [U] [C] à lui payer la somme de 6.936 € au titre des loyers et charges échus au 1er novembre 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;condamner Mme [U] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner Mme [U] [C] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Au soutien de ses prétentions, Mme [Z] [C] épouse [L] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [U] [C] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 1er mars 2024. Mme [Z] [C] épouse [L] ajoute qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de Mme [U] [C] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que son expulsion. Mme [U] [C], représenté par son conseil, demande au juge des référés de : Limiter la créance de Mme [Z] [C] épouse [L] à la somme de 3.437 € ;Lui accorder des délais de paiements sur 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire ;Subsidiairement, lui accorder un délai de 36 mois pour quitter le logement ;Débouter Mme [Z] [C] épouse [L] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Au soutien de ses prétentions, elle conteste le montant de la créance alléguée par Mme [Z] [C] épouse [L], en plaidant, d’une part, que celle-ci avait convenu de ne pas lui réclamer le paiement du loyer pour les mois de juillet et août 2023, en échange de travaux de remise en état du logement, et en se prévalant, d’autre part, de divers versements effectués au bénéfice de la demanderesse, soit directement, soit par l’intermédiaire de la CAF, au titre de l’allocation logement. Elle ajoute que sa situation personnelle (elle a trois enfants à charge) et financière justifie que des délais de paiement lui soient accordés, et, à défaut, un délai pour quitter les lieux, en application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort. MOTIFS DE LA DECISION  I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges : Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 743 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;   Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ; Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que Mme [U] [C] reste redevable, à la date du 1er novembre 2024, de la somme de 6.437 €, compte tenu notamment de la somme de 499 € versé par la CAF au titre de l’aide au logement ; Qu’au demeurant, ce décompte mentionne l’ensemble des versements effectués par Mme [U] [C] directement ou indirectement, par le biais de la CAF, et l’ensemble des loyers et avances sur charges ; Qu’à ce titre, il n’est pas démontré par les pièces produites par Mme [U] [C] qu’il y aurait lieu de ne pas tenir compte des loyers de juillet et août 2023, par le biais de la simple production de copies d’écran de SMS, produites par la défenderesse, dès lors que l’authenticité de ces messages n’est pas avérée, et qu’à le supposer provenir de Mme [Z] [C] épouse [L], celle-ci n’évoque qu’un accord qui consisterait à accorder une remise sur les deux loyers en question, à la condition que l’allocation logement lui soit versée, ce qui n’a pas été le cas ; Attendu qu’il convient en conséquence de condamner Mme [U] [C] à payer à Mme [Z] [C] épouse [L] la somme de 6.437 € au titre des arriérés dus au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ; II - Sur la demande de délais de paiement : Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ; Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ; Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ; Attendu que le décompte produit aux débats par Mme [Z] [C] épouse [L] révèle que tel n’est pas le cas, le loyer courant n’étant pas réglé par Mme [U] [C] ; Que, dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée ; III - Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion : Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 23 avril 2023 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que Mme [Z] [C] épouse [L] a, par communication électronique en date du 30 avril 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ; Attendu que le bailleur a fait signifier, le 1er mars 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ; Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ; Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 1er mai 2024 et d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [C] ainsi que de tous occupants de son chef ; Attendu qu’il résulte du décompte produit par Mme [Z] [C] épouse [L] que le loyer n’est plus intégralement réglé depuis novembre 2023, soit depuis un an, et que Mme [U] [C] n’a effectué aucun versement direct depuis plusieurs mois, la demanderesse n’ayant bénéficié, entre novembre 2023 et juin 2024, que des fonds versés par la CAF au titre de l’allocation logement ; Que, dans ce contexte, et alors que l’assignation date du mois d’avril 2024, soit depuis plus de six mois, et au regard de l’évolution des relations personnelles entre les parties, illustrée par la teneur des messages échangées entre elles, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [U] [C] un délai pour quitter les lieux loués, nonobstant sa situation familiale ; Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ; Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, Mme [U] [C] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. IV - Sur les demandes accessoires : Attendu qu’il est fait droit à la demande de Mme [Z] [C] épouse [L], il convient de condamner Mme [U] [C] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ; Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES REFERES, Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort, CONSTATONS que le bail liant Mme [Z] [C] épouse [L] d’une part, et Mme [U] [C] d’autre part, a été résilié à la date du 1er mai 2024 ; CONDAMNONS Mme [U] [C] à payer en deniers et quittances à Mme [Z] [C] épouse [L] la somme de 6.437 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 1er novembre 2024 ; REJETONS la demande de délais de paiement formée par Mme [U] [C] ; REJETONS la demande de Mme [U] [C] tendant au bénéfice d’un délai pour quitter le logement mis à sa disposition ; ORDONNONS à Mme [U] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef la logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [U] [C] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ; CONDAMNONS Mme [U] [C] à payer en deniers et quittances à Mme [Z] [C] épouse [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 2 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Mme [U] [C] à payer à Mme [Z] [C] épouse [L] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS Mme [U] [C] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ; CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ; La présente ordonnance est signée par le président et le greffier Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT