Cour d'appel, 06 juin 2024. 24/03588

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 06 JUIN 2024 N° 2024/314 MATIÈRE GRACIEUSE Rôle N° RG 24/03588 N° Portalis DBVB-V-B7I-BMYGQ S.A.R.L. LA COMPAGNIE DES CAPS C/ Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romain CHERFILS Copie certifiée conforme à l'appelante par LRAR le 06/06/24 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge de l'exécution de NICE en date du 22 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/93. APPELANTE S.A.R.L. LA COMPAGNIE DES CAPS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* MINISTÈRE PUBLIC : Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée. *-*-*-*-* Vu les dispositions du décret n° 2015-282 du 11 Mars 2015 permettant, en matière gracieuse de se prononcer sans débats préalables, L'avocat de l'appelant a déposé son dossier et le Ministère Public a transmis ses observations, L'avocat de l'appelant a été avisé le 15 mai 2024 que son appel ne ferait pas l'objet de débats à l'audience et que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 juin 2024, COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBERÉ : Madame Evelyne THOMASSIN, Président Madame Pascale POCHIC, Conseiller Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller ARRÊT Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024. Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Mme Josiane BOMEA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Faits, procédure et prétentions des parties : La SARL La compagnie des Caps, qui est marchand de biens, a déposé le 21 février 2024 auprès du juge de l'exécution de Nice, une demande d'autorisation d'inscription d'hypothèque sur des biens appartenant à monsieur [D] [O], situés [Adresse 3] à [Localité 7]. Sa demande a été rejetée par décision du 22 février 2024 au motif que les menaces de non recouvrement ne sont pas établies compte tenu de la valeur des biens concernés. Sur appel de la requérante, par un simple visa apposé le 15 mars 2024, le juge de l'exécution n'a pas souhaité rétracter sa décision, de sorte que le dossier a été transmis à la cour d'appel et enregistré le 20 mars 2023 sous le numéro RG 24-3588. La SARL La compagnie des caps expose qu'elle a acquis le 5 décembre 2022 de l'indivision [O] une villa '[Adresse 5]' et une villa '[Adresse 4]' situées [Adresse 2] à [Localité 6] (06) pour 25 900 000 €. Une partie de la villa [Adresse 4] est louée à madame [K] à laquelle un congé pour vendre a été donné, mais qui se maintient dans les lieux, sans pour autant avoir manifesté sa volonté d'acquérier le logement à un prix pour le rez de jardin à droite de 1 419 764.16 euros et malgré un commandement de quitter les lieux en date du 16 août 2023. La SARL Compagnie des caps indique que les consorts [K] poursuivent désormais l'annulation de la vente immobilière qu'ils considèrent être faite en fraude de leur droits, en particulier droit de préemption car ils louaient la plupart des logements de la villa [Adresse 4]. Si cette action aboutit, l'acquéreur, marchand de biens, ne pourra procéder à leur revente dans le délai impératif de 5 ans, et subira un surcoût sur les droits d'enregistrement, dont le montant serait de 467 593 euros si seule la vente de la villa [Adresse 4] était annulée, outre la restitution du prix de vente de 17 689 700 €, le montant des travaux réalisés, les intérêts sur le prêt bancaire souscrit de 3 071 252 € par an, et 20 000 € au titre de la désorganisation du chantier. En effet, les vendeurs ont affirmé que le bâtiment ne comprenaient que 5 logements, et il est au contraire prétendu par les consorts [K] qu'il en existe 6 ce qui implique la mise en oeuvre de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Pour le cas où la vente des deux villas serait prononcée, la restitution du prix de vente serait alors de 25 900 000 €, outre les intérêts bancaires de 3 071 252 euros par an, le coût des travaux réalisés sur place. La société Compagnie des caps affirme que le montant particulièrement important de la somme qu'elle chiffre à 30 000 000 € suffit à caractériser le risque de non recouvrement. Le dossier a été communiqué au Parquet Général qui par conclusions du 16 avril 2024, soutient la confirmation de la décision déférée. Il retient que la position procédurale de la requérante est paradoxale puisque soutenant que la vente est parfaite dans l'instance contre les consorts [K] mais invoquant également un principe de créance si la vente était annulée à l'encontre des consorts [O]. Il expose qu'il ne résulte pas de l'attitude de monsieur [D] [O] qu'il entende se soustraire à ses obligations, alors que l'on ignore tout de sa situation patrimoniale sauf la possession en propriété de cet immeuble à [Localité 7], de valeur conséquente, outre le fait que deux frères sont également concernés par le litige, dont on ne sait rien. MOTIVATION DE LA DÉCISION : L'article L511-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que toute personne dont la créance parait fondée en son principe, peut solliciter du juge de l'exécution l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. La mise en oeuvre de ce texte exige une double démarche probatoire, à savoir, la démonstration d'un principe, d'une vraisemblance de créance mais aussi, l'existence d'un risque de non recouvrement. L'acte de vente passé le 5 décembre 2022, entre la société Compagnie des caps et les consorts [O] concerne pour les vendeurs, trois frères à savoir monsieur [D] [O], éditeur, concerné par la présente demande en autorisation d'hypothèque, mais aussi monsieur [P] [O], expert comptable et monsieur [Z] [O], retraité. Comme le relève le parquet général on ne dispose d'aucun élément sur la situation patrimoniale de ces deux derniers. Il peut être souligné dans l'acte de vente qu'il a été passé après une assignation en vente forcée devant le tribunal de Nice, des 5 et 7 octobre 2022 et que l'acquéreur connaissait l'existence de différents baux consentis sur l'immeuble, monsieur [R], madame [J], la famille [K]. (Page 10) avec des protocoles d'accord pour certains locataires conclus afin qu'ils partent, madame [Y] [K] ayant elle, contesté la validité du congé pour vendre (page 30). Elle a d'ailleurs invoqué avec sa fille [H] [K] qui occupe un appartement voisin, le non respect de son droit de locataire par assignation en référé d'heure à heure délivrée le 4 décembre 2023 afin d'obtenir la cessation des travaux conséquents entrepris sur les lieux et nuisant à leur occupation paisible. La décision intervenue sur cette assignation n'est pas produite. Par la suite, par acte du 15 novembre 2023, elles poursuivent devant le tribunal judiciaire de Nice, l'annulation de la vente pour non respect de leur droit de préemption. Il y a donc à la fois, procédure en vente forcée et procédure en annulation de vente dont l'issue reste à ce jour incertaine. Les éléments permettant d'admettre un principe de créance sont trop ténus pour admettre la vraisemblance d'une annulation de la vente immobilière et donc l'obligation des consorts [O] à restituer les sommes reçues, outre le fait que leur situation financière est ignorée alors que la charge de la preuve d'un risque de non recouvrement pèse sur le requérant tandis que l'on ignore l'attitude des vendeurs, et que leur professions, sauf pour le plus âgé retraité dont on ignore la profession antérieure, devraient leur assurer un niveau de revenus confortable outre la propriété pour monsieur [D] [O] d'une propriété à [Localité 7], dont rien ne présume la vente prochaine. Au demeurant, au regard de la mise en oeuvre de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, relatif à la vente par lots, il serait très étonnant compte tenu du prix de la vente, que la SARL La compagnie des caps, n'ait pas pris la précaution de s'assurer de la consistance matérielle, physique exacte de l'immeuble, alors que professionnelle de l'immobilier, elle ne saurait répercuter sans discussion, cette responsabilité aux vendeurs qui lui aurait dissimulé le nombre réel de logements existants. En conséquence de quoi, la décision de première instance qui a refusé de faire droit à la demande sera confirmée. PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant en matière gracieuse, par décision mise à disposition au greffe, CONFIRME la décision déférée, LAISSE les dépens à la charge de la SARL La compagnie des caps. GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE