Cour de cassation, 26 mars 2020. 18-24.866

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 26 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10183 F Pourvois n° A 18-24.866 B 18-25.327 JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020 1°/ M. B... M..., 2°/ Mme V... O..., épouse M..., domiciliés tous deux [...], 3°/ Mme L... M..., épouse I..., domiciliée [...] , ont formé les pourvois n° A 18-24.866 et B 18-25.327 contre un arrêt rendu le 19 septembre 2018 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige les opposant à la société Santa Giulia Sud Corse, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Les dossiers ont été communiqués au procureur général. Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat des consorts M..., de la SCP Boulloche, avocat de la société Santa Giulia Sud Corse, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. En raison de leur connexité, les pourvois n° A 18-24.866 et B 18-25.327 sont joints. 2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE les pourvois ; Condamne les consorts M... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts M... et les condamne à payer à la société Santa Giulia Sud Corse la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour les consorts M..., demandeurs aux pourvois n° A 18-24.866 et B 18-25.327 PREMIER MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné solidairement M. B... M..., Mme L... M... et Mme V... O... veuve M... à payer à la société Santa Giulia Sud Corse les sommes de 2.872.140 € au titre de l'indemnité d'éviction principale et de 278.214 € au titre de l'indemnité de remploi, outre 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QU' à la date du congé, la société Santa Giulia Sud Corse exploitait deux activités sur deux parcelles sur la base de deux baux distincts : l'une de soixante-dix pavillons aménagés sans équipement de cuisine, l'autre de bar-restaurant en bordure de plage, fréquenté par les clients des pavillons et des hôtels avoisinants ainsi que par la clientèle de la plage ; que le congé a porté sur le bail concernant la parcelle sur laquelle a été installé le bar-restaurant ; qu'en application des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction versée au locataire doit réparer en totalité le préjudice subi par le locataire ; que ce préjudice doit être fixé à la date de départ du locataire des locaux loués et, en tout état de cause, au jour de la décision judiciaire, en tenant compte de tous les éléments du préjudice existant au jour de la décision, la consistance du fonds à évaluer devant être appréciée à la date de refus du renouvellement, en l'espèce, en 1998 ( ) ; que contrairement à l'analyse des premiers juges, il résulte des pièces produites l'existence au moment du congé d'un fonds de commerce unique puisque les pavillons étaient démunis de possibilité de cuisiner, ne serait-ce que des petits-déjeuners, les tarifs incluant une obligation de demi-pension en haute saison, les consorts M... ne justifiant pas pour leur part de ce que la demi-pension ait été sous-traitée à un autre établissement ; qu'en outre, ce n'est que largement postérieurement au congé, en 2003, que la société Santa Giulia Sud Corse a installé des kitchenettes dans les pavillons ; qu'enfin, la perte de l'activité de restauration ne peut qu'impacter l'activité hôtelière, aucun petit-déjeuner ni demi-pension ne pouvant plus être proposés voire imposé en haute saison, étant relevé qu'au vu des éléments chiffrés, au moins la moitié de la clientèle a continué à prendre ses repas au restaurant malgré l'installation de kitchenettes ; que par ailleurs, les experts ont relevé que l'accès à l'hôtel s'effectue par la route située sur la parcelle objet du congé et que le parking y était installé desservant également les pavillons ; qu'ils précisent qu'il faudrait rouvrir un ancien tracé d'un chemin départemental pour accéder en voiture et chercher une solution pour le stationnement, ce qui peut être très pénalisant pour l'activité hôtelière ; que les experts ont également exclu la possibilité de déplacement et de réinstallation du restaurant sur une autre des parcelles voisines, l'une en raison de l'absence de solution de stationnement et l'autre en raison de la diminution de la surface des locaux d'exploitation avec disparition de la salle de restaurant intérieure et cuisines distantes de quarante à cinquante mètres du lieu de service ; qu'enfin, le fait que, prenant acte de l'évolution de la situation, compte tenu des différentes décisions de justice, la société Santa Giulia Sud Corse a, dans un premier temps, installé des kitchenettes puis cédé son activité, est sans incidence sur la consistance du fonds de commerce lors du congé ; qu'en conséquence, c'est l'hypothèse n° 2 envisagée par les experts qui doit être retenue, l'éviction entraînant la perte partielle du fonds de commerce d'hôtellerie ; qu'en conséquence, et compte tenu de l'actualisation et des analyses produites, la valeur du fonds de commerce sera fixée à la somme de 2.872.140 €, les consorts M... étant solidairement condamnés au paiement de cette somme, le jugement étant ainsi infirmé quant au quantum alloué ; 1°) ALORS QUE ne sont pas indivisibles ou indissociables les baux commerciaux relatifs à des fonds de commerce distincts susceptibles d'être exploités séparément les uns des autres ; que l'exploitation effective des fonds, de manière distincte, exclut tout indivisibilité entre les baux portant sur les différents locaux dans lesquels sont exploités les différents fonds ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Santa Giulia avait exploité les pavillons dans lesquels était implantée son activité d'hôtellerie en y faisant installer des kitchenettes, puis avait cédé le fonds y afférent indépendamment du fonds de restaurant-bar ; qu'il résulte de ces constatations que les fonds étaient dissociables et pouvaient être exploités séparément, fût-ce avec une adaptation des locaux ; qu'en jugeant néanmoins qu'il existait un fonds de commerce unique, dont la perte devait être indemnisée, au motif inopérant que l'installation de kitchenettes et la cession du fonds étaient postérieures au congé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi l'article L. 145-14 du code de commerce ; 2°) ALORS QUE ne sont pas indivisibles ou indissociables les baux commerciaux relatifs à des fonds de commerce distincts susceptibles d'être exploités séparément les uns des autres ; que la perte de synergies commerciales résultant du défaut de renouvellement d'un des baux n'est pas de nature à établir le caractère indivisible de ces contrats ; qu'en l'espèce, pour juger que le bail portant sur le bâtiment à usage de restaurant-bar était indissociable de celui portant sur le bâtiment distinct dans lequel était exploité un fonds d'hôtellerie, la cour d'appel a considéré que la perte de l'activité de restauration ne pouvait qu'impacter l'activité hôtelière, aucun petit-déjeuner ni demipension ne pouvant plus être proposé, voire imposé en haute saison, que l'accès à l'hôtel s'effectuait par la route située sur la parcelle du restaurant-bar et que le parking y était installé ; qu'en statuant par de tels motifs, dont il ne résultait pas que les fonds ne pouvaient être exploités séparément et que le fonds d'hôtellerie ne pouvait être exploité indépendamment de celui de restaurant-bar, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné solidairement M. B... M..., Mme L... M... et Mme V... O... veuve M... à payer à la société Santa Giulia Sud Corse la somme 278.214 € au titre de l'indemnité de remploi, outre 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE, contrairement à l'analyse des premiers juges, les consorts M... ne rapportent pas la preuve de l'absence de volonté de réinstallation de la société Santa Giulia Sud Corse afin d'y poursuivre son activité commerciale quand bien même le transfert de celle-ci serait impossible sur les parcelles attenantes ; qu'en tout état de cause, si la société Santa Giulia Sud Corse ne devait pas se réinstaller, les bailleurs disposeraient alors d'une action en répétition de l'indu ; qu'en conséquence, il sera alloué à la locataire une indemnité de remploi fixée selon l'usage à 10 % de l'indemnité principale, soit la somme de 278 214 €, sans qu'il y ait lieu à distinguer selon les locaux exploités ; que le jugement sera ainsi infirmé ; ( ) que la société Santa Giulia Sud Corse n'est [en revanche] pas fondée à présenter une demande indemnitaire au titre du trouble commercial, normal ou spécial ; qu'en effet, son chiffre d'affaire est resté stable et elle ne justifie pas de la recherche d'un nouvel emplacement pas plus que des préjudices invoqués, étant en outre constaté qu'elle est dispensée - et a été dispensée pendant près de vingt ans - de toute indemnité d'occupation, la demande des consorts M... à ce titre étant prescrite ; 1°) ALORS QUE le bailleur est tenu d'indemniser le preneur évincé d'un fonds non transférable des frais de recherche d'un nouveau droit au bail, de réinstallation et de mutation à exposer pour l'acquisition d'un fonds de même valeur, sauf s'il établit l'absence de réinstallation de la société locataire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Santa Giulia Sud Corse ne s'était pas réinstallée et ne justifiait pas de la recherche d'un nouvel emplacement ; que pour condamner néanmoins les bailleurs à lui payer une indemnité de remploi, couvrant les coûts de réinstallation, la cour d'appel a considéré que les bailleurs n'établissaient pas l'absence de volonté de réinstallation de la société locataire ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ; 2°) ALORS QUE s'il est constaté qu'au jour de l'évaluation de l'indemnité d'éviction le preneur ne s'est pas réinstallé et n'a pas justifié de la recherche de nouveaux locaux en vue d'une réinstallation, le bailleur ne peut être condamné au paiement d'une indemnité de remploi destinée indemniser le coût des frais de recherche d'un nouveau droit au bail, de réinstallation et de mutation à exposer pour l'acquisition d'un fonds de même valeur ; qu'en l'espèce, pour condamner les bailleurs au paiement d'une telle indemnité, la cour d'appel a considéré qu'ils disposeraient d'une action en répétition de l'indu si la société Santa Giulia Sud Corse ne devait pas se réinstaller ; qu'en statuant par un tel motif inopérant, tandis qu'elle constatait l'absence de réinstallation et de démarches en vue d'une réinstallation de la société locataire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ; 3°) ALORS QU' en toute hypothèse, en jugeant que les consorts M... ne rapportaient pas la preuve de l'absence de volonté de réinstallation de la société Santa Giulia Sud Corse afin d'y poursuivre son activité commerciale, la cour d'appel lui a imposé la charge d'une preuve négative impossible à rapporter, en violation du droit à un procès équitable garanti par l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme.