Cour d'appel, 14 décembre 2023. 23/01010

ARRET N° Société 1001 VIES HABITAT C/ [W] CJ/VB/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01010 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IWF3 Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS PARTIES EN CAUSE : Société 1001 VIES HABITAT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS APPELANTE ET Madame [B] [W] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 3] Assignée à étude le 16/06/2023 INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 19 octobre 2023, l'affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière et en présence de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, juriste assistante. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 14 décembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. * * * DECISION : Par contrat du 8 juillet 2021, la SA d'HLM Logement Francilien, aux droits de laquelle vient la S.A. 1001 Vies Habitat, a donné à bail à Mme [B] [W] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 378,80 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 199,38 euros. Le 9 février 2022, la S.A. 1001 Vies Habitat a fait délivrer à Mme [W] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 3 534,92 euros au titre des loyers échus et impayés, au visa de la clause résolutoire du bail. Par acte du 1er juin 2022, la S.A. 1001 Vies Habitat a fait assigner Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis aux fins notamment de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion, de condamnation au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges, et de condamnation au paiement de la somme de 2 773,90 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2022 incluse. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 27 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a : constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 8 juillet 2021 sont réunies à la date du 10 avril 2022 ; condamné Mme [W] à payer à la S.A. 1001 Vies Habitat à titre provisionnel, en deniers et quittances, la somme de 414,87 euros au titre des loyers et charges échus au 14 octobre 2022, échéance de septembre 2022 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2022, date de commandement de payer ; ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et autorisé Mme [W] à se libérer de sa dette par 10 versements mensuels et successifs de 42 euros, payables en sus du loyer courant le 10 de chaque mois; dit qu'en cas de nouvelle défaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement accordés et 15 jours suivant mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entrainant la résiliation immédiate du contrat de bail et permettant à la S.A. 1001 Vies Habitat de poursuivre l'expulsion de Mme [W] ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, faute de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux ; dit que Mme [W] sera condamnée au paiement, à titre provisionnel, au profit de la S.A. 1001 Vies Habitat en cas de résiliation du contrat de bail, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, soit 380,39 euros hors charges, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux loués ; dit que ces indemnités d'occupation porteront intérêts au taux légal à date échue et ne sauraient être soumises à indexation ; rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ; condamné Mme [W] à payer à la S.A. 1001 Vies Habitat la somme de 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Mme [W] aux dépens en ce compris le cout du commandement du 9 février 2022, rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 16 février 2023, la S.A. 1001Vies Habitat a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, la société 1001 Vies Habitat demande à la cour de : Réformer l'ordonnance du 27 janvier 2023 en ce qu'elle a fixé de manière forfaitaire l'indemnité d'occupation ; Statuant de nouveau, condamner Mme [W] au paiement d'une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; Confirmer l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions ; Y ajoutant : actualiser le montant de la dette et condamner Mme [W] à payer à la S.A. d'HLM 1001 Vies Habitat, la somme de 2 705,04 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 24 avril 2023; condamner Mme [W] à payer à la S.A. d'HLM 1001 Vies Habitat la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'appelante met en avant que l'indemnité d'occupation fixée forfaitairement par le premier juge ne tient pas compte des éventuelles revalorisations de loyer, outre les charges. Elle fait valoir que cela crée une situation plus favorable pour l'occupant sans droit ni titre que pour le locataire titulaire d'un bail. La S.A. 1001 Vies Habitat indique également que le montant des impayés s'élève désormais à la somme de 2 705,04 euros, échéance de mars 2023 incluse. Mme [W], régulièrement citée par exploits des 10 mai et 16 juin 2023 remis à l'étude de l'huissier de justice, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 19 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de préciser que la société 1001 Vies Habitat a interjeté appel de plusieurs dispositions de l'ordonnance entreprise qu'elle ne conteste plus, se limitant aux termes de ses dernières conclusions à remettre en cause le montant de l'indemnité d'occupation et l'absence d'indexation de ladite indemnité tout en sollicitant l'actualisation de sa créance. En application de l'article 849 alinéa 2 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui doit être réparé par l'allocation au propriétaire d'une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation correspond à la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de jouissance des lieux et évite l'enrichissement sans cause du locataire qui se maintient indûment dans les lieux. En l'espèce, le premier juge a rejeté la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation selon les mêmes modalités que l'indexation du loyer prévue au contrat de bail. L'indemnité n'est certes due qu'une fois le bail résilié si bien que les clauses de ce dernier ne s'appliquent plus. Néanmoins la nature mixte, indemnitaire et compensatoire de cette indemnité, constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité, si bien que son montant ne saurait être inférieur à ce qui était contractuellement dû par le locataire. Le logement occupé par Mme [W] est un logement conventionné dont le loyer est soumis aux termes du bail à une révision annuelle sur la base de l'indice de révision des loyers en application de diverses dispositions légales applicable pour les bailleurs sociaux. La compensation du préjudice subi par le bailleur du fait du maintien d'un occupant sans droit ni titre dans les lieux, dans l'hypothèse d'une résiliation du bail, conduit à retenir que le montant de l'indemnité d'occupation correspond à celui du loyer, avec une révision selon les mêmes modalités, outre le paiement des charges. Il y a donc lieu de condamner Mme [W] à payer au bailleur une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer courant, révisable comme lui, charges en sus, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux. L'ordonnance entreprise doit donc être réformée de ce chef. Par ailleurs, l'appelante produit un décompte actualisé de sa créance et justifie, avec l'évidence requise en référé, du fait que depuis l'audience devant le premier juge, Mme [W] n'a réglé que partiellement les loyers de sorte que le montant de sa dette s'élève à la somme de 2 705,04 euros, échéance de mars 2023 comprise. Ce décompte est arrêté au 24 avril 2023 et le bailleur a pris soin de déduire les frais d'huissier qui figuraient au décompte. Il convient dès lors de réformer l'ordonnance querellée sur le montant de la provision pour tenir compte de cette actualisation et de condamner Mme [W] au paiement de la somme provisionnelle de 2705,04 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 24 avril 2023, échéance de mars 2023 incluse. Les autres dispositions de la décision attaquée n'étant pas critiquées seront confirmées. Mme [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la SA 1001 Vies Habitat sera rejetée. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance attaquée sauf en ce qu'elle a : condamné Mme [W] à payer à la SA 1001 Vies Habitat à titre provisionnel, en deniers et quittances, la somme de 414,87 euros au titre des loyers et charges échus au 14 octobre 2022, échéance de septembre 2022 comprise ; dit que Mme [B] [W] sera condamnée au paiement, à titre provisionnel, au profit de la SA 1001 Vies Habitat en cas de résiliation du contrat de bail, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, soit 380,39 euros hors charges, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux loués ; dit que ces indemnités d'occupation ne sauraient être soumises à indexation ; Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant, vu l'évolution du litige, Condamne Mme [B] [W] à payer à la SA 1001 Vies Habitat à titre provisionnel la somme de 2705,04 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 24 avril 2023, échéance de mars 2023 comprise ; Dit que Mme [B] [W] sera condamnée au paiement au profit de la SA 1001 Vies Habitat, en cas de résiliation du contrat de bail, d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer courant, révisable comme lui, charges en sus, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ; Rejette la demande de la société 1001 Vie Habitat présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [B] [W] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE