Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]
JUGEMENT DU 27 MAI 2025
Minute n° :
N° RG 25/00446 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HAGI
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEURS :
Monsieur [I] [O]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
Madame [A] [C] épouse [O]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Monsieur [I] [O], muni d'un pouvoir de représentation
Monsieur [U] [V]
demeurant [Adresse 5]
comparant en personne
DÉFENDEUR :
Madame [W] [D]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée
A l'audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2018, Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V] ont donné à bail à Madame [W] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 750 euros et 40 euros de provisions sur charges, payables à terme à échoir, le 10 de chaque mois.
Le 25 avril 2023, Monsieur [I] [O], Madame [A] [C] épouse [O] et Monsieur [U] [V] ont fait signifier à Madame [W] [D], par acte de commissaire de justice remis à étude, un congé pour motif sérieux et légitime pour le 31 mars 2024, en raison de :
non paiements répétés des loyers et des charges aux dates d'exigibilité,troubles anormaux de voisinage,entreposage de matériels électroniques et de scooters dans les parties communes,tapage nocturne.
Monsieur [I] [O], Madame [A] [C] épouse [O] et Monsieur [U] [V] ont également fait signifier à Madame [W] [D], par acte de commissaire de justice remis à étude du 12 juillet 2024, une sommation d'avoir à quitter les lieux.
Puis, par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, Monsieur [I] [O], Madame [A] [C] épouse [O] et Monsieur [U] [V] ont fait assigner Madame [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
Valider le congé pour motifs légitimes et sérieux au fond et en la forme, délivré le 25/04/2023 par acte du Ministère de Me [M] [H] à Mme [D] [W], pour la date du 31/03/2024,Déclarer la validité du congé et dire en conséquence que Mme [D] [W] est occupante sans droit ni titre, et qu'elle devra quitter les lieux (local à usage d'habitation) sis [Localité 2],Dire qu'à défaut de départ volontaire, Mme [D] [W] (ainsi que tout occupant de son chef), sera expulsée avec le concours de la force publique, un serrurier et un déménageur si besoin est,Dire qu'en cas d'expulsion les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par l'article L443-1 du Code des procédures civiles d'exécution,Condamner Mme [D] [W] à payer à M. [O] [I], Mme [A] [C] épouse [O] et M. [V] [U] une indemnité d'occupation mensuelle égale fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 31/03/2024 (date d'expiration du bail), et jusqu'à complète libération des lieux, sur le fondement de l'article 1760 du Code civil,Condamner Mme [D] [W] à payer à M. [O] [I], Mme [A] [C] épouse [O] et M. [V] [U] la somme de 1500 € au titre des dommages et intérêts en raison du préjudice subi par eux (résistance abusive et injustifiée), outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.Condamner Mme [D] [W] à payer à M. [O] [I], Mme [A] [C] épouse [O] et M. [V] [U] la somme de 1500 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Mme [D] [W] à payer les entiers dépens relatifs à la présente instance comprenant notamment :Le coût du congéLe coût de la sommation d'avoir à quitter les lieuxLe coût de la présente assignationLe coût de la notification de l'assignation à la Préfecture du LoiretPar application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2025.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience. Il y est indiqué que Madame [W] [D] est locataire d'un T4 dans le parc privé depuis 2018. Elle bénéficie d'un accompagnement par l'Aidaphi (groupement association solidaire) qui indique qu'elle semble à jour de ses loyers et qu'elle ne semble pas présenter de troubles de voisinage. Les troubles passés auraient été dus à la présence de ses fils aînés, lesquels seraient incarcérés. Il est noté que Madame [W] [D] a des difficultés à trouver un logement social et qu'elle a fait un dossier DALO en 2024 mais que sa demande n'a pas été reconnue urgente et prioritaire. La locataire est bénéficiaire du RSA et il lui reste deux enfants à charge âgés de 21 et 14 ans.
L'audience s'est tenue le 11 mars 2025.
Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V] ont comparu et Madame [A] [P] épouse [O] était représentée par Monsieur [I] [O] qui a remis un pouvoir en ce sens au Tribunal. Les demandeurs ont indiqué maintenir leur demande d'expulsion mais se désister de leurs demandes financières, notamment de dommages et intérêts pour résistance abusive, la locataire étant à jour des loyers. Ils ont précisé que Madame [W] [D] entreposait du matériel volé et qu'elle menace les autres locataires.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats par le juge ainsi que celle de la qualité à agir de Madame [A] [P] épouse [O], celle-ci ne figurant pas dans le contrat de bail.
Citée à personne, Madame [W] [D] n'a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, dans la mesure où il est susceptible d’appel.
Les demandeurs s'étant désistés à l'audience de leurs demandes de paiement, seules demeurent les demandes liées à la validité du congé, à l'expulsion de la locataire (et à la fixation d'une indemnité d'occupation) et les demandes accessoires.
I) Sur la qualité à agir de Madame [A] [P] épouse [O] :
L'article 31 du Code de procédure civile dispose : « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »
En l'espèce, Monsieur [I] [O], Madame [A] [C] épouse [O] et Monsieur [U] [V] ont tous trois assigné Madame [K] [D] en qualité de bailleurs.
Il ressort toutefois du bail transmis par les demandeurs que seuls Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V] ont signé ce contrat en qualité de bailleurs, Madame [A] [C] épouse [O] ne rapportant pas la preuve qu'elle est également propriétaire du bien sis [Adresse 3].
Dès lors, il convient de déclarer la demande de Madame [A] [C] épouse [O] irrecevable, faute pour elle, de justifier d'une qualité à agir.
II) Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V] :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025.
La demande formée par Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V], en qualité de bailleurs, est donc recevable.
III) Sur la validité du congé :
Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur peut donner congé à son locataire, en respectant un délai de 6 mois, s'il justifie soit de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. […] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. [...] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
En l’espèce, le congé a été délivré par acte d'huissier du 25 avril 2023 et prenait pour motifs sérieux et légitimes : le non-paiement répété des loyers et des charges aux dates d'exigibilité, des troubles anormaux de voisinage, l'entreposage de matériels électroniques et de scooters dans les parties communes et du tapage reprochés à Madame [W] [D]. Il était ainsi relevé les manquements de la locataire à ses obligations de régler les loyers et charges et de jouir paisiblement du bien loué.
Il a été inscrit dans le congé que le délai de préavis prendrait fin le 31 mars 2024.
Dans le congé délivré, il est fait référence à un décompte de la dette locative, mais un tel décompte n'a pas été transmis au Tribunal.
A la date de l'audience, Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V] ont indiqué que leur locataire était à jour du paiement des loyers, ce qui semble confirmé par les éléments recueillis dans le cadre de l'enquête sociale réalisée.
Dès lors, il n'est pas prouvé que la locataire a manqué à son obligation de régler les loyers au terme convenu, celle-ci étant par ailleurs à jour de ses paiements.
Aucun motif légitime et sérieux n'est donc prouvé par les bailleurs s'agissant d'un non-paiement répété des loyers et des charges aux dates d'exigibilité.
S'agissant des autres motifs du congés : troubles anormaux de voisinage, entreposage de matériels électroniques et de scooters dans les parties communes et tapage, les bailleurs versent aux débats deux attestations de témoins.
La première a été réalisée le 7 novembre 2024 par Monsieur [N] [T] qui réside dans le même immeuble que la locataire. Il atteste ainsi subir « de nombreux troubles sonores et autres, de la part de la famille [D], cris, tapage nocturne, insultes, menaces et autres désagréments par conflits relationnels permanents, nuisant au bon fonctionnement de la vie collective au sein de cet immeuble d'habitat collectif ».
La seconde attestation a été réalisée le 8 septembre 2024 par Monsieur [E] [Z] propriétaire indivis d'un bien immobilier se trouvant dans le même immeuble que la locataire. Il atteste ainsi que « depuis toutes les années que Madame [D] [W] loue son appartement à Monsieur [O] [I] et Monsieur [V] [U], nous n'avons cessé d'avoir des problèmes de tranquillité dans l'immeuble. Des interventions de la police fréquentes suite à des bagarres ou des exactions commises dans l'immeuble. Des locataires étudiants ne pouvant pas rester dans leur logement tant l'atmosphère est pesante, ils partent sans motiver leur départ. La sérénité des autres locataires dans l'immeuble est fortement perturbée. Dans l'espace réservé aux bicyclettes, situé dans la cour, nous retrouvons des caddy de supermarché, des morceaux de bicyclettes … La plupart des boites aux lettres ont été forcées, les portes tordues. La porte de l'immeuble, réparée à plusieurs reprises est aussitôt mise hors d'usage, serrure et gâche arrachée. Tout ceci ne se produisait pas avant. Quand l'électricité du logement de Madame [D] est coupée par l'EDF, des branchements intempestifs sont faits et notamment sur les communs de l'immeuble ce qui révolte tous les autres locataires et font courir des risques d'incendie dans l'immeuble. Depuis l'installation de cette famille dans l'immeuble, la tranquillité n'est plus là. » .
S'il ressort de ces deux attestations que des difficultés existeraient au sein de l'immeuble et qu'elles seraient liées à Madame [W] [D] et sa famille, force est de constater qu'il ne s'agit que de deux témoignages qui sont peu circonstanciés (pas de dates précises des faits) et qui ne sont corroborés par aucun élément objectif : intervention d'un syndic le cas échéant, d'un médiateur de la métropole, dépôt de mains courantes ou de plaintes auprès des services de police, pétitions au sein de l'immeuble, photographies d'objet entreposés, constat effectué par un commissaire de justice, factures des interventions réalisées à la suite de dégradations dans les parties communes, …
De ce fait, Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V] n'apportent pas la preuve que leur congé repose sur un motif sérieux et légitime puisqu'ils ne démontrent pas la réalité de troubles anormaux du voisinage.
Au surplus, il ressort de l'évaluation sociale réalisée le 21 janvier 2025 qu'aucun trouble du voisinage n'a dernièrement été constaté et que ceux qui auraient pu avoir lieu par le passé seraient dus au comportement des fils de la locataire, lesquels seraient incarcérés.
En considération de ces éléments, il conviendra de rejeter la demande en validation de congé.
L'expulsion de la locataire ne pourra dès lors pas être ordonnée et la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation qui en découle sera rejetée.
IV) Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V], parties perdantes, conserveront à leur charge les dépens, qui comprendront notamment le coût du congé pour motif sérieux et légitime du 25 avril 2023, celui de la sommation d'avoir à quitter les lieux du 12 juillet 2024 et celui de l'assignation du 15 janvier 2025.
Sur les frais irrépétibles :
Compte tenu du sens de la présence décision, il y aura lieu de débouter Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l'article 514 du Code de procédure civile, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation, et il n'y aura pas lieu de la remettre en cause.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
DECLARE irrecevable l'action aux fins de résiliation du bail formée par Madame [A] [C] épouse [O], faute de qualité à agir ;
DECLARE recevable l'action aux fins de résiliation du bail formée par Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V] ;
CONSTATE le désistement de Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V] de leur demandes financières relatives au logement situé [Adresse 3], y compris celle relative à leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
DÉCLARE non valide, faute de motif sérieux et légitime, le congé remis le 25 avril 2023 par Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V] à Madame [W] [D] et relatif au bail d’habitation conclu le 17 mars 2018 et concernant le logement situé [Adresse 3] ;
REJETTE en conséquence la demande d'expulsion formulée par Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V] à l'encontre de Madame [W] [D] ;
DEBOUTE Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DIT que les dépens resteront à la charge de Monsieur [I] [O] et Monsieur [U] [V], s'agissant notamment du coût du congé pour motif sérieux et légitime du 25 avril 2023, de celui de la sommation d'avoir à quitter les lieux du 12 juillet 2024 et de celui de l'assignation du 15 janvier 2025 ;
REJETTE toutes autres demandes pour le surplus ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.
La Greffière, La Juge,
