Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 23/04724

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/04724 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUFK N° de MINUTE : 24/01772 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE MARGUERITE SISE [Adresse 4], prise en la personne de son syndic, la société 2ASC IMMOBILIER, SAS. [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191 C/ DEFENDEUR Monsieur [F] [U] [T] [M] [Adresse 1] [Localité 6] représenté par Me Jean-marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1220 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 06 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [U] [T] [M] [F] est propriétaire des lots n°29 et 109 de la résidence Marguerite sise [Adresse 5] (93). Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Marguerite sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [U] [T] [M] [F] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : Condamner Monsieur [F] [U] [T] [M] a lui verser les sommes de : - 9 871.77 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées du 29 août 2018 au 15 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal a compter du 07 octobre 2022 - 586.86 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal a compter du 07 octobre 2022 - 2 000 euros a titre de dommages intérêts pour résistance abusive, Le débouter de sa demande de délais. Ordonner l’exécution provisoire du jugement a intervenir. Le condamner en tous les dépens, ainsi qu’à la somme de 2 O00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [U] [T] [M] [F], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, du fait de la fragilité de la copropriété, objet d'un plan de sauvegarde. Il rappelle que ce copropriétaire a été condamné par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 19 décembre 2018 au titre de charges de copropriété impayées au 29 août 2018. Il s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [U] [T] [M] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse. Pour s'opposer à la demande de délais de paiement, le syndicat des copropriétaires relève que si le défendeur a effectué un versement de 8.500 euros au cours du mois de novembre 2023, celui-ci est insuffisant à solder sa dette et n'a été réalisé qu'après l'introduction de la présente procédure. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Monsieur [U] [T] [M] [F] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 janvier 2024, il a demandé au tribunal de : DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de le voir condamner à verser la somme de : - 586,86 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 2.000 € à titre de dommages intérêts pour une soi-disant résistance abusive, - 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, L’AUTORISER à régler le solde dû au titre des charges de copropriété en 12 échéances mensuelles, NE PAS ASSORTIR la décision de l’exécution provisoire, LAISSER à la charge de chacune des parties les dépens et les frais irrépétibles engagés. Monsieur [U] [T] [M] fait valoir ses versements d'un montant total de 8.500 euros effectués entre le 1er novembre 2023 et le 22 novembre 2023 pour justifier de sa bonne foi. Il indique n'avoir pas pu faire face à ses charges notamment en raison de travaux d'isolation effectués dans son appartement, ce qui a creusé sa trésorerie et empêché que ledit appartement ne puisse générer des revenus. Outre le rejet de la demande de dommages et intérêts, il sollicite de pouvoir bénéficier de délais de paiement pour régler sa dette en 12 règlements mensuels et rappelle avoir réglé ses deux derniers appels de charges des 4e trimestre 2023 et 1er trimestre 2024. Il soutient de surcroît que la demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être rejetée, le coût de l'assignation relevant des dépens et les autres frais sollicités n'étant pas indispensables au recouvrement de la créance. Il fait enfin valoir que ces derniers sont inclus dans le contrat de syndic et relèvent de l'administration courante de la copropriété, non des frais dus au titre de l'article 10-1. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 06 juin 2024 et fixée à l'audience du 06 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [U] [T] [M] [F]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mai 2019, 25 mars 2021, 03 mai 2022, 16 février 2023 et 05 juillet 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2023 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic en vigueur du 16 février 2023 au 30 juin 2024. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Il ressort du décompte arrêté au 15 janvier 2024 que Monsieur [U] [T] [M] est redevable de la somme de 9.871,77 euros au titre des charges de copropriété impayées ; ce qu'il ne conteste pas. Ainsi, il convient de condamner Monsieur [U] [T] [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.871,77 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure. La date du commandement de payer signifié à Monsieur [U] [T] [M] le 07 octobre 2022 ne peut être en effet retenue comme point de départ dudit intérêt, la somme due par ce dernier à cette date étant très supérieure à celle à laquelle il est condamné aux termes du présent jugement. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 586,86 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 09 août 2022. Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de mise en demeure du 12 avril 2019 à hauteur de 24 euros et les frais de relance du 09 septembre 2019 à hauteur de 24 euros. Il convient également de déduire les frais de « honoraires préparation dossier huissier » du 03 janvier 2023 à hauteur de 180 euros, et de « honoraires préparation dossier avocat » du 27 avril 2023, à hauteur de 180 euros. Si ces frais sont prévus au contrat de syndic, ils ne sont dus, aux termes de ce dernier, qu'en cas de diligences exceptionnelles. En l'espèce, à défaut de justifier de diligences particulières ou inhabituelles, il ne peut y être fait droit. Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la signification du commandement de payer du 07 octobre 2022, à hauteur de 178,86 euros, dont il est justifié. Monsieur [U] [T] [M] [F] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 178,86 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 07 octobre 2022. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, il apparaît que Monsieur [U] [T] [M] [F] a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 19 décembre 2018. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation. En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [U] [T] [M] [F] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette carence est d'autant plus dommageable au regard de la situation de particulière fragilité de la copropriété qui fait l'objet d'un plan de sauvegarde. Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [U] [T] [M] [F], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Monsieur [U] [T] [M] [F], qui fait valoir qu'il a été confronté à une situation financière difficile, ce dont il justifie, ne verse cependant aux débats aucune pièce relative à ses revenus, à son patrimoine et à ses charges, de nature à permettre au tribunal d'apprécier concrètement sa situation personnelle et sa capacité à honorer les termes de l'échéancier de remboursement qu'il sollicite. Par ailleurs, alors qu'il a sollicité l'octroi de délais de paiement pour apurer sa dette dans un délai de douze mois aux termes de conclusions notifiées le 24 janvier 2024, il y a lieu de constater qu'il ne justifie pas avoir de lui-même mis en oeuvre un échéancier et ce, alors qu'il en avait la possibilité antérieurement à l'ordonnance de clôture rendue le 06 juin 2024. Au regard de ces éléments, la demande de délais de paiement sera rejetée. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [T] [M] [F] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, CONDAMNE Monsieur [U] [T] [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Marguerite sise [Adresse 3] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 9.871,77 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; DEBOUTE Monsieur [U] [T] [M] [F] de sa demande de délais de paiement ; CONDAMNE Monsieur [U] [T] [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Marguerite sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 178,86 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 07 octobre 2022 ; CONDAMNE Monsieur [U] [T] [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Marguerite sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [U] [T] [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Marguerite sise [Adresse 3] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [U] [T] [M] [F] aux entiers dépens ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 18 décembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT